Le parc locatif français vient de traverser une expérience inédite : un nombre significatif de logements classés G ont été retirés du marché depuis janvier 2025, non pas parce qu’ils ont été rénovés, mais parce que la loi Climat et Résilience les a rendus illégaux à la location. Quinze mois plus tard, le gouvernement Lecornu les y réintroduit par voie législative, sous condition d’engagement de travaux. Entre-temps, environ 140 000 logements ont changé de classe énergétique sans qu’un seul radiateur ait été remplacé, grâce à une révision du coefficient de calcul du DPE. C’est dans cet écart entre la réalité du bâti et les chiffres qui le décrivent que se joue la politique du logement en France.
Le projet de loi “relance logement” présenté le 23 avril 2026 ne constitue pas un abandon de la transition énergétique. C’est un pari différent : que rénover par l’usage — en maintenant les propriétaires dans le marché sous contrainte contractuelle — produira plus de travaux que l’interdiction, qui a surtout produit de la rétention et de l’angoisse. Le pari est défendable. Les conditions pour qu’il tienne méritent d’être examinées de près.
L’essentiel
- Une part significative des logements classés G a été exclue du marché locatif depuis janvier 2025, avec un effet limité sur la rénovation effective du parc
- Le projet de loi “relance logement” d’avril 2026 autoriserait jusqu’à 700 000 logements F et G à revenir sur le marché sous engagement contractuel de travaux dans un délai de 3 à 5 ans
- Environ 140 000 logements de moins de 40 m² ont changé de classe DPE sans travaux suite à la réforme de juillet 2024, illustrant la fragilité de l’instrument de mesure
- Le financement reste le nœud : MaPrimeRénov’ n’a couvert en 2025 qu’une fraction des rénovations performantes nécessaires, et les petits propriétaires bailleurs restent les plus mal accompagnés
- L’enjeu central est désormais l’exécution contractuelle : sans mécanisme de contrôle crédible, l’engagement de travaux risque de devenir une formalité administrative
L’interdiction qui n’a pas rénové
La loi Climat et Résilience de 2021 avait une logique claire : rendre la location des passoires thermiques illégale forcerait les propriétaires à rénover. Le calendrier était progressif — interdiction des G en janvier 2025, des F en 2028, des E en 2034. Les données disponibles au 1er janvier 2025 révèlent ce que cette logique a produit dans les faits.
Sur les logements classés G retirés du marché, une partie a effectivement fait l’objet de travaux. Mais une autre partie substantielle a simplement disparu de l’offre locative sans être rénovée : des propriétaires ont préféré vendre, laisser le bien vacant, ou basculer vers la location saisonnière. Dans les marchés tendus — Paris, Lyon, Bordeaux — cette contraction a alimenté une hausse des loyers sur les biens conformes, pénalisant les ménages à revenus modestes qui constituent précisément la population des passoires thermiques.
Le paradoxe est brutal. La mesure destinée à améliorer les conditions de logement des plus précaires a d’abord réduit leur accès au marché. Pas parce que la rénovation était impossible, mais parce que le financement ne suivait pas.
MaPrimeRénov’ a accompagné en 2025 un nombre significatif de rénovations par geste isolé — changement de chaudière, isolation des combles. Mais les rénovations dites “performantes”, qui font effectivement basculer un logement de G à D ou mieux, restent rares selon le bilan de l’Anah. Elles coûtent en moyenne entre 30 000 et 80 000 euros pour un appartement, des montants que les petits propriétaires bailleurs — souvent des retraités détenant un ou deux biens — ne peuvent pas mobiliser sans un accompagnement massif et un reste à charge maîtrisé.
Les logements sauvés par un tableur
Le deuxième acte de cette séquence est encore plus révélateur. En juillet 2024, la méthode de calcul du DPE a été révisée. L’arrêté du 25 mars 2024, applicable au 1er juillet 2024, a ajusté le coefficient de pondération appliqué à la consommation d’eau chaude sanitaire pour les logements de moins de 40 m², avec pour effet de faire basculer environ 140 000 logements hors de la catégorie “passoire thermique”. Ces biens ont changé de classe sur le papier. Leur isolation, leurs fenêtres, leurs systèmes de chauffage sont restés exactement les mêmes.
Ce n’est pas une fraude. La révision du coefficient répondait à des critiques légitimes sur la méthode précédente, qui pénalisait particulièrement les petites surfaces dans l’évaluation de leur consommation énergétique. Mais l’effet politique et statistique est saisissant : sans un euro de travaux, le parc de passoires thermiques s’est réduit de quelque 140 000 unités.
Cela pose une question sérieuse sur la robustesse du DPE comme instrument de politique publique. Quand la lettre qui désigne votre logement peut changer par décret sans que le logement lui-même change, le diagnostic de performance énergétique devient un outil à géométrie variable. Les acquéreurs, les locataires et les propriétaires qui ont pris des décisions financières importantes sur la base d’un DPE antérieur se retrouvent dans une incertitude légitime.
Pour la politique de rénovation, c’est un signal ambigu. Si les objectifs peuvent être partiellement atteints par des ajustements de méthode, la tentation de recourir à nouveau à cet instrument sera grande. C’est précisément le risque que le pivot d’avril 2026 doit éviter de reproduire.
Le pari de la rénovation par l’usage
Le projet de loi “relance logement” repose sur un raisonnement que ses concepteurs assument : la contrainte brutale n’a pas produit les travaux attendus, la contrainte contractuelle pourrait mieux fonctionner. Un propriétaire qui signe un engagement de travaux sur 3 à 5 ans pour maintenir son bien sur le marché est, dans cette logique, plus susceptible de rénover qu’un propriétaire qui a simplement retiré le bien du marché en attendant que les règles changent.
L’argument a une base empirique. Dans plusieurs pays européens, des mécanismes d’engagements progressifs ont produit des résultats supérieurs aux interdictions sèches, notamment parce qu’ils maintiennent une relation entre le propriétaire et les dispositifs d’accompagnement. Un propriétaire bailleur reste en contact avec les organismes de financement, les artisans, les conseillers France Rénov’. Un propriétaire qui a retiré son bien du marché n’est plus dans cette chaîne.
Mais le pari comporte plusieurs risques réels, que le texte devra adresser précisément pour être crédible.
Le premier est le délai. Trois à cinq ans d’engagement, c’est long. Un locataire qui signe un bail dans un logement G sous promesse de rénovation dans cinq ans risque de partir avant que les travaux n’aient lieu, ou de les subir en cours d’occupation dans des conditions difficiles. La loi devra définir des protections claires pour les occupants pendant la durée des travaux.
Le deuxième est le contrôle. Quel organisme vérifiera que les travaux ont effectivement été réalisés à l’échéance ? Selon quel référentiel ? Avec quelles sanctions si l’engagement n’est pas tenu ? La France a une tradition de dispositifs d’engagement dont l’exécution est peu contrôlée. Si l’engagement de travaux devient une case à cocher sans suivi réel, le mécanisme ne produira ni rénovations ni crédibilité.
Le troisième est le financement. Rien dans les grandes lignes du projet de loi tel que présenté en avril 2026 ne suggère une montée en charge significative des aides à la rénovation pour les petits propriétaires bailleurs. Or sans aides suffisantes, l’engagement de travaux restera une intention, pas un chantier.
Pourquoi les petits propriétaires n’ont pas rénové
Pour comprendre ce que le nouveau dispositif doit corriger, il faut comprendre ce qui a bloqué le précédent. Les petits propriétaires bailleurs — ceux qui détiennent un ou deux logements, souvent comme complément de retraite — représentent la majorité du parc de passoires thermiques locatives. Ils ne sont pas des marchands de sommeil. Ils sont souvent âgés, peu organisés, et font face à des travaux dont le montant peut représenter plusieurs années de loyers.
MaPrimeRénov’ était en théorie accessible à ces propriétaires. En pratique, le dispositif a été perçu comme complexe, instable — les règles ont changé plusieurs fois en trois ans — et insuffisant pour les rénovations globales. Le reste à charge d’une rénovation performante, même avec les aides maximales, restait souvent supérieur à 20 000 euros pour un appartement de taille moyenne. Pour un propriétaire dont le logement génère 600 euros de loyer mensuel, l’équation est difficile.
Le tiers financement — mécanisme par lequel un organisme préfinance les travaux et se rembourse sur les économies d’énergie ou les loyers futurs — existe dans plusieurs dispositifs régionaux et a prouvé son efficacité pour débloquer des situations où l’avance n’est pas possible. Mais il reste marginal à l’échelle nationale et peu connu des propriétaires concernés.
C’est là que le nouveau dispositif trouvera ou ne trouvera pas sa limite. Si la loi “relance logement” maintient les propriétaires dans le marché sans leur donner les moyens de rénover, elle reporte le problème de quelques années. Si elle s’accompagne d’une simplification de MaPrimeRénov’, d’une montée en charge du tiers financement et d’un accompagnement individualisé — ce que France Rénov’ est censé fournir mais n’a pas encore les moyens d’assurer à grande échelle — alors le pari devient plus solide.
Ce que le calendrier européen impose
Le contexte du pivot français ne peut pas être séparé du calendrier réglementaire européen. La directive sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD révisée), adoptée en 2024, impose aux États membres des trajectoires précises. Pour le parc résidentiel, elle fixe une réduction nationale de la consommation moyenne d’énergie primaire de 16 % d’ici 2030 et de 20 à 22 % d’ici 2035, sans imposer de norme minimale obligatoire par logement. Les standards minimaux de performance énergétique par bâtiment — classe E d’ici 2030 et classe D d’ici 2033 — s’appliquent quant à eux aux bâtiments non résidentiels. Les États membres conservent une marge de flexibilité dans les mécanismes, mais pas dans les objectifs de trajectoire nationale.
La France, en autorisant à nouveau la location des passoires sous engagement de travaux, n’abandonne pas ces objectifs. Elle change de méthode pour les atteindre. Mais la fenêtre temporelle se resserre. Si les engagements de travaux courent jusqu’en 2029 ou 2031, ils se chevauchent avec les échéances européennes de 2030 et au-delà. Le dispositif devra être conçu pour que les propriétaires qui s’engagent maintenant puissent respecter les deux calendriers sans avoir à rénover deux fois.
Ce point technique est crucial et rarement mis en avant dans le débat public. Un propriétaire qui rénove aujourd’hui pour passer de G à E n’aura pas nécessairement satisfait aux exigences de la trajectoire nationale à horizon 2035. La trajectoire de rénovation doit être pensée d’emblée pour atteindre un niveau suffisamment performant, pas seulement pour sortir de la catégorie interdit du moment. Cela suppose un conseil technique au moment de l’engagement qui ne relève pas de la simple administration.
Les conditions pour que le pari tienne
Le dispositif d’engagement de travaux peut produire des résultats réels si trois conditions sont réunies, et l’expérience des politiques de rénovation en Europe permet de les identifier avec une certaine précision.
La première est la simplicité administrative. Les propriétaires bailleurs qui n’ont pas rénové sous l’ancien régime ne sont généralement pas des acteurs cyniques qui ont fait le calcul froid de leur intérêt. Ce sont souvent des personnes dépassées par la complexité des dispositifs. Mon point de vigilance principal : que l’engagement de travaux ne devienne pas lui-même un parcours administratif supplémentaire.
La deuxième est la continuité des aides. L’instabilité de MaPrimeRénov’ entre 2021 et 2025 a créé une méfiance légitime chez les propriétaires qui ne voulaient pas s’engager dans un chantier sans savoir si les aides seraient encore là à la fin. Un engagement sur 3 à 5 ans n’est crédible que si les dispositifs financiers sont eux-mêmes garantis sur la même durée.
La troisième est le contrôle avec sanction réelle. Sans cette dimension, le dispositif sera contourné. La Belgique a expérimenté des mécanismes similaires avec des résultats mitigés précisément parce que les sanctions pour non-respect des engagements étaient théoriques. À l’inverse, les Pays-Bas ont obtenu des taux d’exécution élevés en couplant les engagements à des contrôles automatisés et à des pénalités fiscales effectives.
La France a l’avantage de disposer d’un réseau dense de conseillers France Rénov’ et d’une administration fiscale capable de croiser des données. Le suivi des engagements de travaux n’est pas techniquement inaccessible. Ce qui a manqué jusqu’ici, c’est la volonté politique de l’exercer.
Ce que le bilan dira dans trois ans
Le vrai test du pivot de 2026 s’écrira entre 2028 et 2030. D’ici là, la question n’est pas de savoir si les 700 000 logements F et G seront de retour sur le marché — ils le seront probablement, parce que les propriétaires ont intérêt à les louer. La question est de savoir combien auront effectivement fait l’objet de travaux substantiels à cette date.
Si le taux d’exécution des engagements dépasse 60%, le pari sera gagné et la doctrine “rénover par l’usage” aura démontré sa supériorité sur l’interdiction sèche. Si ce taux reste sous 30%, comme on peut le craindre sans renforcement des mécanismes de contrôle et de financement, le dispositif n’aura été qu’un moratoire déguisé, et le débat recommencera.
Entre les deux, une question demeure ouverte : quel rôle les locataires eux-mêmes peuvent-ils jouer dans le suivi des engagements de leur propriétaire ? Des associations comme la Confédération nationale du logement ou CLCV ont la capacité d’accompagner les locataires dans le recours en cas de non-respect des engagements. Les intégrer formellement dans le dispositif de contrôle — en leur donnant accès aux engagements signés et aux voies de recours simplifiées — serait une façon de rendre le mécanisme robuste sans alourdir l’administration.
Sources
- SDES – Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025, Ministère de la Transition écologique : statistiques.developpement-durable.gouv.fr
- Anah – Bilan MaPrimeRénov’ 2025 : anah.gouv.fr
- Directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (EPBD révisée), Journal officiel de l’Union européenne, 2024
- Franceinfo – Projet de loi “relance logement”, avril 2026
- Selexium – Analyse du marché locatif et impact du gel des passoires thermiques, 2025-2026
- Ministère de l’Écologie – Ce qui change au 1er janvier 2025 dans le domaine du logement : ecologie.gouv.fr
- Décideurs-Immo – Projet de loi logement Lecornu : lancement de l’ANRU 3 et assouplissement des règles sur les passoires thermiques, 23 avril 2026 : decideurs-immo.com
- Commission Européenne – Adoption de la directive sur la performance énergétique des bâtiments, avril 2024 : france.representation.ec.europa.eu
- Anah – Bilan 2024 des rénovations performantes : anah.gouv.fr
- Afedim – DPE et petites surfaces : ce qui change au 1er juillet 2024 : afedim.fr
- Actu-Environnement – Projet de loi relance logement : remise sur le marché à la location des passoires thermiques : actu-environnement.com
- Embuild.eu – EPBD révisée 2024 : ce qui change : embuild.eu