欧元区住房吞噬增长红利

据欧盟统计局数据，2026年第一季度欧元区房价同比上涨4.7%。这个数字指向一个超出房地产行情的结构性问题：在多个欧洲国家，名义增长创造的收入在到达家庭前已大量蒸发。欧元区各经济体之间的真正分界线不再是GDP，而是扣除房租后所剩的部分。

要点

• 2026年第一季度，欧元区房价同比上涨4.7%（欧盟统计局）。即使在增长尚可的国家，这一涨幅也在侵蚀家庭的实际可支配收入。
• 各国差异显著：部分国家将增长转化为生活水平的提升，另一些国家因住房供应不足，增长红利被住房支出稀释。
• 经济学家帕特里克·阿蒂斯记录了这一机制：房地产市场运转失灵时，家庭储蓄从生产性资本流向房产，拖累长期增长。
• 欧洲到2035年面临两条路径：通过释放供应实现趋同，或走向结构性分化——住房成为增长收益的主要吸纳者。
• 可行方案包括土地法改革、扣除住房成本后的可支配收入统计指标、欧洲层面协调，但这些方案均面临有据可查的政治阻力。

涨幅4.7%，各地节奏不同

欧元区平均值掩盖了巨大差距。欧盟统计局数据显示，2026年第一季度涨幅最大的地区集中在葡萄牙、保加利亚、斯洛伐克、克罗地亚、西班牙和波罗的海国家（立陶宛、拉脱维亚）。波兰（+6%）和荷兰（+5.2%）超过欧盟平均水平（+5.1%），是当季最活跃的市场之一。德国经历2023至2024年调整后趋于稳定，意大利整体涨幅低于欧元区均值。

这些差异反映的是结构差异，而非单纯的周期波动。北欧国家和荷兰的大城市人口压力持续，加之建设周期异常漫长，对房价形成持久支撑。德国本轮调整较为剧烈，原因在于此前价格上涨由低利率驱动，供应侧未能跟进。意大利则因人口老龄化和内部流动性偏低，城市需求与农村空置并存，价格被锁定在分割的市场格局中。

这些价格数据难以反映租房家庭的实际处境。房价指数追踪的是交易价格，而非现行租金。多个欧洲国家的租房家庭比例相当可观：奥地利达46%，荷兰约40%的家庭是租房者，其中绝大多数住在社会住房（占全国住房总量的34%）。荷兰自住率约为60%，远低于德国（约47%）——德国是欧盟自住率最低的国家。对于租房者而言，房价上涨会延迟传导至租金，时间节点通常是换租或指数化调整时。

欧盟统计局的指标说明了压力的规模，但并未说明谁在承受压力。

名义增长与实际收入：落差正在加深

经济学家帕特里克·阿蒂斯长期研究一个欧洲统计数据难以呈现的机制：在房地产市场运转失灵的经济体中，家庭将大量储蓄投向房产，挤占消费和生产性投资。住房吸走了本可流向企业融资、职业培训或消费需求的资金。结果是名义增长无法转化为生活水平的提升。

这一机制可以量化。经合组织发布的可支配收入指标经过处理后，可以接近英语经济学文献中的”扣除住房成本后收入”——即扣除租金或房贷还款后的剩余部分。在这一指标上，欧洲各国差距明显。但现实比表面更复杂：法国社会事务部2025年数据显示，住房成本负担率最高的国家是希腊、丹麦和德国，荷兰并未进入这一排名，原因在于其庞大的社会住房存量起到了缓冲作用。部分东欧国家则通常面临比例更高的住房支出负担。

北欧与南欧之间按收入份额的直接比较，结论并不一目了然。

欧元区部分表现最优的经济体所创造的财富，在到达消费端之前已被住房成本吸收。增长确实存在，但未能完整抵达家庭手中。

这与住房危机和生产率停滞之间存在直接的分析关联：两种现象共享同一根源——高需求地区供应稀缺——并相互强化。将40%收入用于住房的家庭，在培训上投入更少，长期储蓄更少，在依赖其消费需求的服务业中支出也更少。

国家模式：转化增长还是稀释增长

欧元区存在三类住房政策模式，对实际可支配收入的影响截然不同。

第一类是释放供应的模式。西班牙是一个具有警示意义的反例：经历2008至2013年痛苦出清后，该国未能重建足够的建设能力。2013年以来，西班牙年均新增住房约6.2万套，而需求估计为30万套，缺口主要集中在大城市和旅游区。西班牙银行在2026年6月发布的2025年年度报告中，将结构性住房缺口上调至75万套，远高于此前预测。价格压力因此持续高企，折射出建设能力对需求无力响应的代价。

第二类是发展社会住房的模式。奥地利，尤其是维也纳，常被援引为充裕公共供应压制私人市场压力的典型。超过60%的维也纳居民住在租金受管制或享受补贴的住房中，这一平行供应体系本身压低了市场租金。但这一模式建立在数十年公共投资积累和历史性低地价的基础上，在土地租金已被充分资本化的城市，短期内难以复制。

第三类是供应受阻的模式，也是最普遍的一类。荷兰、德国、葡萄牙、芬兰：这些结构性表现良好的经济体，因建筑许可审批周期漫长、可用土地稀缺、地方对高密度开发的抵制，供应持续低于需求。阿蒂斯描述的机制在此运作最为充分：增长确实存在，但积聚在现有房产资产的价值中，而非流向租房家庭或首次购房者。

国家轨迹分化，揭示欧洲一体化的局限

欧盟缺乏住房政策，并非制度设计的疏漏，而是结构性的必然。住房属于国家法律、地方土地法和市政城市规划的管辖范畴，布鲁塞尔对建设活动没有直接管辖权。欧盟可通过凝聚基金，在符合条件的地区资助翻新和社会住房项目，也可为现有建筑制定能源标准，但无法要求阿姆斯特丹额外建造5万套住房。

阿蒂斯主张一种受监管的亲投资自由主义：国家应创造条件，引导私人资本流向生产性用途，并纠正产生租金而非增长的市场扭曲。在这一框架下，解决欧洲住房问题的出路在于国家层面的供应改革：简化建筑许可、修订更有利于建设的土地法、放松紧张地区的高度与密度限制。

另一种解读更接近达尼·罗德里克的制度主义，以及阿塞莫格鲁和约翰逊关于进步收益被攫取的研究。这一视角强调权力维度：阻碍建设的不仅是制度摩擦，更是有组织的利益群体——现有房主有充分动机维持供应稀缺。不正视这一政治维度的供应改革，将不断遭到规避。问题既是技术性的——建多少住房，也是分配性的——价格下跌时谁得谁失。

现有数据无法在两种解读之间做出定论。实际上，它们互为补充：供应改革不可或缺，而利益联盟的阻力也确实解释了改革的反复失败。清醒的分析需要同时把握这两个维度。

2035年前的两条轨迹

以下情景并非预测，而是条件逻辑：某项政策实施或不实施，对应的轨迹就更有可能出现。

第一种情景是通过建设实现趋同。释放供应的国家——通过简化建设权、接受交通枢纽周边的高密度开发、推进土地法改革——其GDP与实际可支配收入之间的差距将逐步缩小。租房家庭面临的租金压力减轻，首次购房者重新获得购房机会。房产作为避险资产的吸引力下降，资本部分转向其他投资渠道。

这一情景与埃兹拉·克莱因和德里克·汤普森的供应进步主义论点一致：建设障碍是阻止增长转化为生活水平提升的核心因素。

可观测的信号包括：欧洲主要城市的建筑许可数量、许可审批的平均周期，以及荷兰和德国正在推进的土地法立法改革。德国2024年启动的《建筑法典》修订旨在加快城市规划程序，将成为检验这一假设的关键。

第二种情景是结构性分化。阻碍建设的利益联盟成功抵制改革。欧洲大城市继续创造财富、集聚高技能就业，但住房成本持续以快于收入的速度增长。名义GDP与实际可支配收入之间的差距扩大。中低收入家庭和年轻劳动者被迫迁离中心城区，通勤成本上升，生产率下降。

财富继续在现有房主手中积累。

这一情景并非假设。荷兰在2015至2022年间已经历过：经济强劲增长，大城市租房者的实际可支配收入却明显恶化。荷兰此后出台了一系列纠偏政策，但效果将在数十年内逐步显现，而非几个季度。

两种情景下都存在一个共同需求：欧盟统计局应以与房价统计相同的频率，定期发布扣除住房成本后的可支配收入指标。目前这类数据存在，但分散且难以跨国比较。若能按季度发布、在欧洲各国之间保持可比性，决策者和公民将获得一个更真实的仪表盘，了解增长究竟为家庭带来了什么。这是一个技术上并不复杂的统计项目。它至今付之阙如，对于那些依赖名义增长数据掩盖生活水平停滞的政府而言，这种缺失在政治上相当便利。

家庭是最准确的晴雨表

这里存在一个悖论。欧洲机构发布的增长统计数据备受关注，牵动预算辩论和政策协调程序。而对家庭日常生活影响最大的指标——支付房租或房贷后的剩余可支配收入——却至今是欧洲公共政策的盲区。

欧盟统计局拥有相关数据，经合组织发布住房与福祉比较分析，学术文献中已有统一的”扣除住房成本后”指标方法论框架。欠缺的是使这一问题可见的政治意愿——而GDP指标恰好将其遮蔽。

这一问题与欧洲生产率停滞直接相关：将越来越多收入用于住房的家庭，消费减少，培训投入减少，向高生产率岗位流动的能力也更弱。住房成本是一个有据可查的经济障碍，与社会障碍同样实质。法国在这一领域的困局，以自己的方式说明了缺乏明确集体选择如何导致默认调整，代价由流动性最差的家庭承担。

欧元区房价上涨4.7%是一个信号。它表明欧洲增长在创造财富，但财富的分配机制记录不足、讨论不足、改革不足。在下一个立法周期中，将住房供应改革列为明确优先议题的欧洲各国政府，有能力改变这一轨迹。

来源

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29. RTBF / La Presse Canada——维也纳，60%住在补贴住房中，https://www.rtbf.be/article/vienne-paradis-des-locataires-defie-la-crise-du-logement-en-europe-11681854
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