城市绿化让街区降温，也推高了房价

为应对城市高温而植树，可能反而加剧本应受保护人群的贫困。一个国际研究团队对非洲大陆的这一现象进行了研究：绿色和蓝色基础设施与住房价格指数上升及新兴绅士化指标相关，但研究并未直接衡量贫困家庭的居住稳定性。这是首次在大陆层面对绿色—蓝色适应改造后新兴绅士化相关变化进行因果评估。研究作者认为，没有公平的住房和土地政策，韧性基础设施可能加剧不平等；但研究未能证明这种收益在数字上被房东而非租户所截获。

核心要点

• 以城市绿地推进气候适应，产生了有据可查的非预期后果：地价上涨导致低收入家庭被迫迁离。
• 一项覆盖非洲大陆的研究首次证明，绿色和水体设施与最贫困人口住房不稳定之间存在因果关系（African Climate Insights / Issues.fr）。
• 机制是绿色绅士化：环境改善吸引有支付能力的家庭，房东随之提高租金，低收入租户被迫离开。
• 若适应项目不配套土地监管，气候政策可能大规模复制城市更新一贯造成的后果：驱逐本应受益的人群。
• 将气候收益与土地租金分离的工具已经存在，但在撒哈拉以南非洲的应用仍处于起步阶段。

热压力下的非洲城市

非洲城市化速度居全球之首。联合国预测，到2050年，非洲城市人口将从目前约6亿增至超过15亿。这种增长集中在一批大城市，这些城市已难以应对当前气温，更不用说未来的升温。阿克拉、内罗毕、金沙萨、拉各斯：城市热岛效应将某些街区变成火炉，最贫困的居民住在无空调的铁皮屋里，缺乏遮荫或水源。

城市规划者和国际资助方的应对措施逐渐转向基于自然的解决方案：公园、社区花园、绿化水道、绿色屋顶、凉爽走廊。这些设施具有实际的降温效果，能让周边区域的体感温度下降数度，同时改善空气质量、减少雨水径流，并为受热浪威胁的人群提供安全网。这些气候适应政策得到IPCC支持，由国际公共和私人资金资助。

该研究还从大陆层面审视了这些改造带来的社会经济变化。

从纽约到内罗毕的绿色绅士化

这一现象在北方城市并不陌生。纽约高线公园于2009年由废弃高架铁路改建而成，已成为一个被充分记录的过程的象征：绿色改造吸引富裕家庭，推高房价，将种树之前就住在那里的租户挤走。芝加哥、墨尔本和阿姆斯特丹的研究也证实了这一机制的普遍性。这被称为”绿色绅士化”，有时也叫”生态绅士化”。

此前缺少的，是针对非洲城市、规模足够大、能得出结论性判断的同类证据。该研究填补了这一空白。研究利用来自32个国家5503个地点的卫星和社会经济数据，估算绿色和蓝色基础设施与住房价格上涨及新兴绅士化信号之间存在因果关联。研究记录了与新兴绅士化相符的指标，但未直接衡量低收入家庭的居住稳定性。

这一结果既合乎逻辑，又令人不安。合乎逻辑，是因为任何改善生活环境的事物都会使土地增值——这是房地产市场的基本逻辑。令人不安，是因为气候适应政策的设计初衷恰恰是优先保护最易受高温影响的人群，而这些人往往也是最贫困的人群。

三个阶段的机制

理解绿色空间为何驱逐穷人，需要梳理完整的因果链。

第一阶段：在密集的平民街区新建绿地或水体设施。温度下降，环境变得宜人，居民感知到的生活质量提升。这是预期效果。

第二阶段：在绿色绅士化的理论机制中，改善后的环境可能吸引高收入家庭、投资者和开发商，推高街区住房需求。非洲研究既未衡量新居民的迁入，也未衡量租金上涨或被迫搬离的情况。研究观察到住房价格指数上升，但未直接衡量土地增值。

第三阶段：低收入租户可能无力承受租金上涨，尤其是在没有正式合同的情况下，被迫离开。他们可能迁往设施更差、更炎热、公共服务更匮乏的外围街区。适应项目可能造成目标受益人反被排斥的风险；而关于向更高热风险地区迁移的说法，需要个人或地方层面的数据加以证实。

在非洲，这一机制尤为严酷，原因有几个。非正式租户比例极高：没有书面租约，没有法律保护，他们面对租金上涨毫无申诉途径。住房和土地监管的质量可能影响改造的分配效果；该研究未证明房东能完全截获土地增值收益。替代性安置方案稀少，且往往远离就业中心。

如果搬迁确实发生，被迁移的家庭可能失去该街区的气候收益；研究未直接衡量这一情景。

非洲城市植被的空间数据

这项大陆研究的价值在于其地理覆盖范围。此前关于非洲绿色绅士化的研究仅限于孤立案例：亚的斯亚贝巴的一个项目、开普敦的一个公园、阿克拉的一条改造水道。这些案例研究的局限性显而易见：难以从多样化的背景中得出可推广的结论。

大陆层面的研究方法改变了这一局面。研究汇总了众多非洲城市住房价格指数和绿色设施的空间数据，得以系统研究绿色—蓝色适应带来的关联变化。研究在大陆样本范围内识别出一个平均关联，但不能断言这一机制具有普遍性。效果可能因地点和干预类型而有所不同。

这并不意味着每个绿色项目都会机械地驱逐租户。研究考察了不同的绿色—蓝色组成部分和若干住房机制，但不能一概而论地认为效果会随当地住房紧张程度而变化。研究平均而言显示出与新兴绅士化相符的变化，但未量化大多数背景下的土地租金或其截获情况。

这些大陆层面的记录，恰好出现在非洲城市气候资金增加之际。绿色气候基金、非洲开发银行和国际非政府组织正在贫困街区推行越来越多的城市绿化项目。这些项目的降温效益是真实的，但其设计必须纳入该研究现已用扎实数据记录的分配效应。

将气候收益与土地租金分离

避免绿色空间的气候收益仅被房东攫取，已有若干工具可用。这些工具已在多个环境中得到测试，结果参差不齐，但有一定参考价值。

第一个工具是在改造区域内直接管控租金。几个拉丁美洲城市已在绿色基础设施项目周围试行租金管控区，以防止新居民进入阶段出现投机性涨价。在非洲，困难往往在于市政能力薄弱和租赁市场非正规。

第二个工具是公共部门通过税收或业主缴费，从改造产生的土地增值中抽取一部分。若绿地推高地价，部分涨幅可重新分配为可负担住房或对受威胁租户的补偿。新加坡和几个巴西城市已建立此类机制。过渡融资的灰色地带依然存在：土地增值捕获机制需要行政和政治能力，目前很少有非洲城市具备。

第三个工具是从项目设计之初就纳入可负担住房。将绿色空间、可负担住房和居住权保障结合起来，可以降低搬迁风险，但不能自动消除。这是专注于全球南方城市的若干城市规划师所倡导的方法，部分资助方现在也将其作为融资条件。

第四条路径更少制度化，但可能更易快速推广：正式化租赁权利。当租户拥有书面租约、法定通知期和针对滥权驱逐的申诉途径，他们面对土地增值的脆弱性就会降低。贫民窟居民国际组织（Slum Dwellers International）等机构正致力于记录非洲非正式街区的居住权。基于自然的解决方案，如人工湿地，也可融入这些街区，无需经过可能触发投机螺旋的正式改造项目。

2040年的非洲走向

这一挑战超越了绅士化机制本身。该研究提出的问题更宏观：非洲城市气候适应能否做到公平，还是它所创造的土地租金会在结构上被房东截获？

展望2040年，存在两种可能的走向。

第一种：国际气候资金持续增长，但公平条件未被纳入项目。绿色空间增多，降温效益真实，但街区逐渐中产阶级化。最易受高温影响的人口集中到未开发的外围地带，那里更炎热、服务更差。城市气候适应由此成为本已严重不平等的城市中新增的不平等因素。在市政管理薄弱、房地产市场缺乏监管的环境下，这一情景完全可能发生——而这正是当今大多数非洲大城市的现实。

第二种：大陆层面的现象记录促使资助方和政府改变做法。适应项目系统性地纳入保护脆弱租户的机制：临时租金管控、土地增值捕获、与绿地配套的可负担住房生产。若干先锋城市测试这些组合方法并公布结果。国际机构将融资与这些保障条件挂钩。这条路在政治和行政上更难走，但有先例可循：哥伦比亚麦德林市证明，只要可负担住房处于项目核心，激进的城市转型可以不大规模驱逐原有居民。

两种走向之间的差异，取决于项目的政治设计，以及技术和融资安排。不平等源于绿色空间的设计和位置、房地产市场、土地权利与公共政策之间的相互作用。研究警告，没有公平的住房和土地使用政策，绿色—蓝色适应可能强化绅士化和不平等动态；但研究未直接衡量人口迁移。

未来几年需要关注的信号是明确的：大型机构（非洲开发银行、绿色气候基金、双边开发银行）在气候融资中加大社会条件力度；非洲城市开始试验土地增值捕获机制并公布结果；非正式居民组织有能力在工程开工前就将原地保留的保障条件纳入项目设计。转型中的公平问题在其他领域同样存在：每一次改善环境的变革都会产生租金，政治的任务就是决定谁来受益。

据国际能源署统计，约6亿非洲人用不上电；这一数字不能推断出6亿非洲城市居民同时面临热力贫困和居住不稳定。非洲城市人口预计到2050年大约翻番，但没有已知来源可以据此推断同时面临热力和居住双重不稳定的人口也会翻番。在这种规模上推进气候适应是必要的。问题仍然存在：这些政策究竟是为了稳定最脆弱的人群，还是将他们推向富人尚未涉足的地方？

来源

1. Issues.fr / African Climate Insights，气候适应可能加剧非洲城市的绅士化
2. 联合国经济和社会事务部，《世界城市化展望》2024年
3. IPCC，第六次评估报告，第二工作组贡献，非洲章节（2022年）
4. 贫民窟居民国际组织，关于撒哈拉以南非洲居住权记录的报告