En 2024, 11,2 % des ménages américains ont déménagé au cours des douze mois précédents, le niveau le plus faible des 20 ans de l’ACS. Les prix reculent dans plusieurs métropoles, mais cette correction ne suffit pas à résoudre l’obstacle majeur que constitue l’apport initial pour les jeunes adultes. L’accès à la propriété reste freiné par les prix, les taux d’intérêt, les revenus, les frais d’acquisition et la capacité à constituer un apport. Plusieurs pays connaissent la même situation.

L’essentiel

  • En 2024, 11,2 % des ménages américains avaient déménagé au cours des douze mois précédents, le niveau le plus faible des vingt ans de l’ACS, et la migration internationale nette devrait tomber en 2026 à environ un tiers de sa moyenne 2001-2019, freinant la formation de ménages et la demande de logements dans les grandes métropoles (Harvard JCHS 2026).
  • La formation de ménages ralentit structurellement sous l’effet des dettes étudiantes et de l’incertitude économique, même là où le ratio prix-revenu s’améliore en apparence.
  • En France, l’apport moyen d’un primo-accédant atteignait 57 844 € en 2025, soit 22,7 % du prix d’achat (CAFPI), et cet apport moyen a augmenté de 33,2 % depuis 2019 (Observatoire Crédit Logement/CSA, T3 2025) ; en Allemagne, il est généralement recommandé de mobiliser 20 à 30 % du prix, frais d’acquisition en sus, dans un pays où 69 % des 18-34 ans sont locataires, contre 38 % en moyenne européenne.
  • L’apport initial reste le seuil bloquant : dans les métropoles où se concentrent les emplois, il représente plusieurs années de revenu net pour un entrant.
  • Les choix politiques de 2026-2030, subventions à l’apport, régulation hypothécaire, logement social, détermineront si une génération accède ou non à la constitution de patrimoine.

La mobilité résidentielle en chute libre révèle une économie qui se fige

L’apport et les frais initiaux constituent une barrière importante dans les trois principales économies étudiées, conjointement avec les prix, les taux et les règles de crédit.

En 2024, un peu plus d’un ménage américain sur dix, soit 11,2 %, avait changé de logement. Ce chiffre, 11,2 %, semble anodin. Il signifie en réalité que le marché résidentiel américain, l’un des moteurs historiques de la mobilité sociale dans le pays, est en train de se gripper. La mobilité résidentielle mesure bien plus que des déménagements : elle mesure la capacité des individus à aller chercher de meilleures opportunités économiques ailleurs, à quitter une ville où l’emploi stagne, à entrer dans un premier logement.

Ce ralentissement n’est pas conjoncturel. Harvard JCHS documente une tendance lourde : les deux à trois dernières années ont vu converger plusieurs forces qui poussent dans la même direction. Les taux hypothécaires restent élevés. Les propriétaires actuels sont « verrouillés » dans leurs logements par des crédits contractés à des taux bien inférieurs aux taux du marché. Et les entrants font face à des prix qui ont certes corrigé dans certaines métropoles, mais les coûts initiaux et les exigences d’apport peuvent demeurer élevés ; le montant nominal requis baisse toutefois généralement avec le prix du bien.

Le mécanisme est simple à saisir. Une maison à 400 000 dollars dans une ville de la Sun Belt coûte peut-être 10 % de moins qu’en 2022. Mais l’apport standard, 20 % du prix, représente toujours 72 000 dollars cash. Pour un diplômé qui sort de l’université avec 30 000 dollars de dettes étudiantes et un salaire débutant de 55 000 dollars, ce montant équivaut à plusieurs années d’épargne maximale, en supposant qu’il ne paie pas de loyer entre-temps. Ce qu’il paie, bien sûr.

France : l’apport monte, les modestes décrochent

La France présente un visage paradoxal. En 2025, le marché a connu un retour notable des primo-accédants : CAFPI a accompagné 18 007 primo-accédants, contre 14 055 en 2024, soit une hausse de 28 % en un an, ces acheteurs représentant désormais près de 69 % des crédits immobiliers accordés. Un signe de dynamisme apparent. Mais derrière ce rebond se cache une fracture plus profonde.

L’apport moyen des primo-accédants se situe autour de 57 844 € pour un bien de 254 513 €, soit 22,7 % du prix. Un montant considérable. Pour le comprendre, un repère : selon les données de l’INSEE et de la Banque de France (2025), les Français mettent en moyenne 240 € de côté chaque mois. À ce rythme, réunir 57 000 € d’apport suppose plus de vingt ans d’épargne mensuelle intégrale, sans toucher à rien d’autre. Le raisonnement dit tout sur qui accède réellement au marché.

Ce renforcement des exigences d’apport s’est accéléré récemment. Au troisième trimestre 2025, l’Observatoire Crédit Logement/CSA mesure une hausse de 33,2 % de l’apport moyen et de 28,2 % du taux d’apport personnel depuis 2019. Les ménages modestes, qui représentaient 19,5 % des accédants en 2019, ont été particulièrement écartés, aggravant les inégalités patrimoniales et le blocage de la mobilité résidentielle.

La Banque de France a encadré strictement les conditions d’octroi de crédit depuis 2022. L’apport est un élément important de l’évaluation bancaire, mais il n’existe pas de règle française générale imposant son absence comme motif automatique de refus. En d’autres termes, un CDI et un salaire médian ne suffisent plus. Il faut aussi un patrimoine de départ.

Les Français deviennent propriétaires pour la première fois à 32,5 ans en moyenne, au-dessus de la moyenne européenne de 31,3 ans, en cause notamment une aide familiale à l’achat moins répandue, seul un tiers des jeunes en bénéficiant contre 48 % en Europe. Le « coup de pouce parental » n’est pas un détail : c’est souvent la condition nécessaire et suffisante pour franchir le seuil.

Allemagne et Europe : trois régimes, un même verrou

L’Allemagne présente une configuration distincte. Le taux de propriété était de 47,2 % en 2024, tandis que 52,8 % de la population était locataire, le taux de propriété le plus bas et la part de locataires la plus élevée de toute l’Union européenne. Cette situation découle d’un choix institutionnel ancré dans l’histoire allemande, non d’une carence.

Il est généralement recommandé de mobiliser 20 à 30 % du prix, auxquels s’ajoutent les frais d’acquisition ; cela ne constitue pas une exigence bancaire uniforme de 20 à 40 %. Dans une enquête RE/MAX Europe, 69 % des répondants allemands âgés de 18 à 34 ans ont déclaré louer leur logement, contre 38 % des répondants européens du même âge. La protection des locataires et la stabilité des baux font de la location une solution de long terme, repoussant le premier achat à 33,6 ans.

Certains y verront un modèle vertueux, la location de qualité comme alternative valide à la propriété. Mais la question patrimoniale demeure : un locataire protégé à Berlin ne constitue toujours pas de capital immobilier, entre le quatrième trimestre 2020 et le premier trimestre 2026, l’indice des prix de l’immobilier occupé par son propriétaire a augmenté de 34,4 % dans l’UE. Rater cette hausse sur un actif qu’on n’a pas n’est pas neutre.

Le Royaume-Uni offre un troisième cas de figure. L’Angleterre compte environ 65 % de ménages propriétaires, mais ce chiffre est en baisse depuis un pic proche de 71 % au début des années 2000, et ce recul se concentre chez les jeunes, de plus en plus évincés de l’échelle que leurs parents avaient gravie. À Londres, même en réunissant 28 200 £ pour un apport de 5 %, acheter un bien à 564 000 £ exige un prêt de 535 800 £, ce qui suppose un revenu du ménage de 119 000 £ à un multiple de 4,5 fois les revenus. L’apport n’est plus le seul verrou : la capacité d’emprunt devient elle-même inaccessible.

À l’échelle du continent, dans l’Union européenne, 68,5 % des ménages vivaient en 2025 dans un logement dont ils sont propriétaires, soit 2,2 points de moins qu’en 2010 selon Eurostat, derrière une moyenne se cache une mosaïque : le taux de propriétaires s’étire de 47,2 % en Allemagne à 93,8 % en Slovaquie. Les héritages et aides familiales jouent un rôle important dans l’accès à la propriété de certains ménages, particulièrement jeunes, mais leur poids croissant doit être démontré pays par pays.

La dette étudiante et l’instabilité économique gelent la formation de ménages

La formation des ménages, le nombre de nouveaux foyers constitués chaque année, est l’un des indicateurs les moins médiatisés et les plus révélateurs du dynamisme social d’un pays. Quand ce chiffre ralentit, cela signifie que des adultes restent plus longtemps chez leurs parents, retardent leur mise en couple, ou cohabitent faute de moyens pour vivre seuls.

Les dettes étudiantes, les contraintes de liquidité, le chômage et l’incertitude peuvent retarder certaines transitions résidentielles et familiales, mais les données ne permettent pas d’affirmer un ralentissement structurel général causé par ces deux facteurs. Les causes sont connues, mais leur combinaison est nouvelle. La dette étudiante américaine dépasse 1 700 milliards de dollars selon les données du FRED. Elle réduit la capacité d’épargne et modifie le rapport au risque : un ménage qui rembourse 400 dollars par mois de prêts étudiants évalue différemment le risque d’un crédit immobilier sur 30 ans.

L’incertitude économique, marché du travail plus volatil, prévalence des contrats courts dans certains secteurs, aggrave ce calcul.

Ce phénomène touche aussi les classes moyennes diplômées qui occupent les emplois productifs dans les métropoles où se concentrent la technologie, la finance et la santé. Ces villes ont besoin de stabiliser ces travailleurs pour maintenir leur tissu économique. La robotisation du marché du travail pose une question adjacente : les gains de productivité se transforment en pouvoir d’achat réel pour ces travailleurs ou alimentent un cycle de valorisation patrimoniale dont ils restent exclus.

L’abordabilité macroéconomique cache le blocage à l’entrée

Certains économistes observent depuis 2024 une amélioration des ratios prix-revenu dans plusieurs marchés américains. Selon l’indice FHFA du premier trimestre 2026, Austin reste environ 12 % sous son pic de 2022, tandis que Phoenix et Denver ont déjà dépassé les leurs. Dans une lecture macroéconomique, le marché semblerait redevenir « abordable ». Les travaux du JCHS montrent que les indicateurs agrégés d’abordabilité ne suffisent pas à décrire toutes les barrières, notamment l’apport.

L’abordabilité macroéconomique mesure le rapport entre un prix médian et un revenu médian. Elle ne dit rien de la distribution réelle des revenus, ni de la capacité à franchir le seuil d’entrée. Un ménage qui dispose d’un revenu médian mais qui part de zéro, sans patrimoine familial, sans héritage, sans don parental, n’accède pas plus facilement à la propriété parce que le ratio s’améliore. La correction de prix réduit le remboursement mensuel futur. Elle peut aussi réduire l’apport initial à réunir, toutes choses égales ; cet effet peut toutefois être compensé ou annulé par un durcissement des critères bancaires ou une hausse des frais.

Cette distinction entre flux et stock est au centre du problème. L’accès au crédit dépend à la fois de la capacité de remboursement, de l’apport et des autres critères de risque du prêteur. Et c’est sur le stock que se joue la vraie inégalité. Les ménages déjà propriétaires accumulent de la valeur via leur bien.

Leurs enfants héritent d’un apport, direct ou indirect. Les ménages locataires, eux, accumulent des loyers versés et rien d’autre. L’accès à la propriété contribue souvent à l’accumulation de patrimoine, mais l’évolution de l’écart avec les locataires varie selon les cycles, le levier et les politiques publiques.

Dès lors, l’accès aux emplois qualifiés dans les grandes villes pose une question pratique : si les travailleurs qui font fonctionner ces métropoles ne peuvent pas s’y loger, l’attractivité de ces bassins d’emploi finira par se retourner contre elles-mêmes.

La chute de l’immigration amplifie la contraction de la demande

Le JCHS projette que la migration internationale nette tombera en 2026 à environ un tiers de sa moyenne 2001-2019. Ce chiffre mérite qu’on s’y arrête.

L’immigration a historiquement alimenté la demande de logements aux États-Unis à deux niveaux. D’abord, les ménages immigrés ont un taux de formation plus élevé : ils constituent des foyers rapidement après leur arrivée. Ensuite, ils occupent massivement le segment locatif, libérant par effet de chaîne une partie du parc accessible aux primo-accédants natifs. Le recul projeté de la migration internationale nette devrait freiner la croissance de la demande de logement, en particulier locative.

Les effets sont déjà visibles dans certains marchés. Des villes qui tablaient sur une croissance démographique soutenue pour absorber leur parc locatif neuf se retrouvent avec des taux de vacance qui remontent. Ce retournement pèse sur les prix à court terme, ce que certains lisent comme une amélioration de l’abordabilité, mais il masque une fragilisation de la dynamique de long terme. Une ville qui ne renouvelle pas sa population active entame son potentiel de croissance économique.

La leçon historique américaine est claire : les grandes phases de mobilité sociale des années 1950-1970 se sont appuyées sur une conjonction de démographie soutenue, de crédit accessible et d’un parc résidentiel en expansion rapide. Les trois piliers de cette mécanique sont aujourd’hui fragilisés.

Les politiques de 2026-2030 peuvent encore modifier la trajectoire

L’enjeu de la prochaine décennie n’est pas abstrait. Si les mécanismes actuels perdurent, de nombreux ménages constitués dans les années 2020 pourraient atteindre la quarantaine sans patrimoine immobilier, dans un pays où la propriété immobilière constitue un important vecteur d’accumulation de richesse à long terme pour de nombreux ménages. Cette bifurcation n’est pas inéluctable. Elle résulte de choix institutionnels qui peuvent être faits autrement.

Plusieurs leviers existent, à des stades de maturité différents. Le premier concerne l’apport initial lui-même. Des programmes d’aide à l’apport, subventions directes, prêts sans intérêt, comptes d’épargne dédiés défiscalisés, existent dans plusieurs États. Leur ampleur reste modeste par rapport à l’ampleur du blocage. Une montée en charge significative supposerait un engagement politique fédéral ou étatique bien supérieur à ce qui a été fait.

L’Oregon, la Géorgie ou le Maryland ont expérimenté des mécanismes ciblés sur les primo-accédants à revenus médians. Les résultats sont encourageants à petite échelle, insuffisants pour changer la dynamique de masse.

En France, l’architecture de soutien est plus dense. Le Prêt à Taux Zéro a été étendu depuis avril 2025 à l’ensemble du territoire, y compris les maisons individuelles neuves, et ses plafonds de ressources devraient être revalorisés de 8 à 13 % dans le cadre du PLF 2026. Plus de 45 000 PTZ ont été accordés en 2025, un volume qui égale presque celui de toute l’année précédente. Mais ces dispositifs restent ciblés sur les ménages modestes : les classes moyennes qualifiées qui peuplent les zones tendues, Paris, Lyon, Bordeaux, en sont souvent exclues par les plafonds de ressources, précisément là où l’apport nécessaire est le plus élevé.

Le deuxième levier est réglementaire : les normes hypothécaires. L’exigence d’un apport de 20 % est une convention, pas une loi de la physique. Des prêts à apport réduit existent, les FHA loans permettent de descendre à 3,5 %, mais ils s’accompagnent d’une assurance hypothécaire obligatoire qui alourdit la mensualité et réduit l’attractivité pour les emprunteurs. Des formules hybrides, combinant garanties publiques et prêts privés, permettraient de maintenir la prudence prudentielle tout en abaissant le seuil d’entrée effectif.

Le troisième levier est l’offre. Le JCHS relève une réponse de construction particulièrement faible à San Francisco et Boston sur 2007-2017, tandis que New York affichait au contraire une construction robuste par rapport à la croissance des ménages. Le JCHS souligne plus généralement que le zonage restrictif peut entraver la construction. La réforme du zonage exclusif, qui interdit la construction de logements multifamiliaux dans de larges pans des zones urbaines, est l’un des rares sujets qui fait consensus entre économistes de gauche et de droite. L’État du Montana, la Nouvelle-Zélande, et dans une certaine mesure le Minnesota ont engagé des réformes ambitieuses.

Les effets sur les prix commencent à se voir sur des horizons de cinq à dix ans, ce qui signifie que les décisions prises maintenant auront des effets tangibles à l’horizon 2030-2035.

Si rien ne change, la propriété devient un avantage héréditaire

Deux trajectoires se dessinent pour la prochaine décennie, selon que ces leviers sont actionnés ou non. Dans la trajectoire de statu quo, le marché continuerait de fonctionner comme aujourd’hui : l’accès à la propriété resterait souvent lié à un patrimoine familial préexistant ou à des revenus plus élevés. Les taux de propriété des moins de 35 ans, déjà en recul depuis vingt ans selon le US Census, continueraient de baisser. L’écart de richesse entre propriétaires et locataires s’agrandirait à chaque décennie. La mobilité sociale serait davantage prédite par le patrimoine des parents que par les revenus du travail.

Dans la trajectoire alternative, qui suppose des décisions politiques dans les cinq prochaines années, plusieurs conditions doivent être réunies simultanément. Une offre de logements suffisante dans les zones où l’emploi se concentre. Des mécanismes d’aide à l’apport qui ne se limitent pas aux revenus les plus faibles mais atteignent les classes moyennes qualifiées. Une régulation hypothécaire qui abaisse le seuil d’entrée sans recréer les conditions d’instabilité financière de 2008. Ces trois conditions sont chacune politiquement difficiles.

Leur combinaison l’est encore davantage. Mais elles ne sont pas hors de portée : plusieurs pays comparables, le Canada, l’Australie, les Pays-Bas, ont développé des instruments hybrides qui méritent d’être étudiés sérieusement.

Ce qui permettrait de distinguer les deux trajectoires d’ici 2027-2028 : l’évolution des taux de primo-accession chez les 25-35 ans, la progression ou le recul des programmes d’aide à l’apport dans les États les plus peuplés, et les votes de réforme du zonage dans les grandes agglomérations. Ces signaux sont lisibles bien avant que leurs effets se matérialisent pleinement. Ils diront si une génération est en train d’être définitivement exclue de la constitution de patrimoine, ou si les institutions américaines ont choisi de maintenir l’ascenseur social en état de marche.

Le rapport Harvard JCHS de 2026 dépasse le seul enjeu du logement : une économie maintient difficilement la mobilité intergénérationnelle quand l’accès à la propriété immobilière, important vecteur de richesse pour de nombreux ménages, reste difficile pour les entrants. L’accès à une éducation qui prépare à la mobilité fait partie des leviers disponibles. Les écarts de patrimoine et l’inégale capacité à financer un apport constituent un obstacle important à la mobilité économique, sans résumer à eux seuls l’ensemble de la mobilité sociale.

Sources

  1. Harvard Joint Center for Housing Studies, State of the Nation’s Housing 2026, https://www.jchs.harvard.edu/press-releases/high-costs-and-slumping-demand-squeeze-housing-affordable-units-remain-short-supply
  2. Compass Intelligence, Housing Market Outlook 2026 (sans lien : rapport propriétaire)
  3. US Census Bureau, Homeownership Rates by Age Cohort, https://www.census.gov/housing/hvs/index.html
  4. Federal Reserve Bank of St. Louis (FRED), Student Loan Debt, https://fred.stlouisfed.org
  5. CAFPI, Accession à la propriété 2025 : retour des primo-accédants, https://www.cafpi.fr/credit-immobilier/actualites/accession-propriete-2025-retour-des-primo-accedants
  6. Observatoire Crédit Logement/CSA, cité dans Journal de l’Agence, Primo-accession à la propriété : une chute historique, https://www.journaldelagence.com/1407915-primo-accession-a-la-propriete-une-chute-historique-qui-fragilise-tout-le-marche-immobilier
  7. RE/MAX, European Housing Trend Report 2025, cité par Euronews Business, https://www.euronews.com/business/2026/06/16/whats-the-average-age-of-first-time-homebuyers-across-europe
  8. Eurostat, Owner-Occupied Housing Price Index Q1 2026, https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Housing_price_statistics_-_owner-occupied_housing_price_index
  9. Investropa, Why don’t Germans buy property?, https://investropa.com/blogs/news/germany-germans-dont-buy-property
  10. FinanceMate, Germany vs UK: The Property Ladder Meets the Renting Culture, https://financemate.de/real-estate/markets/germany-vs-uk