Planter des arbres pour lutter contre la chaleur urbaine peut aggraver la précarité de ceux qu’on prétend protéger. Une équipe de recherche internationale a étudié ce phénomène à l’échelle du continent africain : les aménagements verts-bleus sont associés, dans l’étude, à une hausse de l’indice de prix du logement et à des indicateurs de gentrification émergente ; l’instabilité résidentielle des ménages pauvres n’y est pas mesurée directement. L’étude fournit une première évaluation causale continentale des changements associés à une gentrification émergente après adaptation verte-bleue. Sans politiques de logement et foncières équitables, les auteurs estiment que les infrastructures résilientes peuvent accroître les inégalités ; leur étude ne démontre pas une captation chiffrée du gain par les propriétaires plutôt que par les locataires.

L’essentiel

  • L’adaptation climatique urbaine par les espaces verts produit un effet non intentionnel documenté : la hausse des prix fonciers qui déplace les ménages à faible revenu.
  • Une étude continentale africaine démontre pour la première fois ce lien causal entre aménagements verts et aquatiques et instabilité du logement des plus pauvres (African Climate Insights / Issues.fr).
  • Le mécanisme est celui de la gentrification verte : l’amélioration environnementale attire des ménages solvables, les propriétaires augmentent les loyers, les locataires précaires partent.
  • Sans régulation foncière associée aux projets d’adaptation, les politiques climatiques risquent de reproduire à grande échelle ce que les rénovations urbaines ont toujours produit : l’éviction de ceux qu’elles visaient à aider.
  • Des outils existent pour dissocier le bénéfice climatique de la rente foncière, mais leur déploiement en Afrique subsaharienne reste embryonnaire.

Les villes africaines sous pression thermique

L’urbanisation africaine est la plus rapide du monde. Selon les projections des Nations Unies, le continent devrait abriter plus d’un milliard et demi d’urbains d’ici 2050, contre environ 600 millions aujourd’hui. Cette croissance se concentre dans des métropoles qui n’ont pas été conçues pour les températures qu’elles connaissent déjà, et encore moins pour celles à venir. Accra, Nairobi, Kinshasa, Lagos : des villes où les îlots de chaleur urbains transforment certains quartiers en fournaises, où les populations les plus pauvres vivent dans des logements précaires sans climatisation, souvent en tôle, sans accès à l’ombre ou à l’eau.

La réponse des urbanistes et des bailleurs de fonds internationaux s’est progressivement orientée vers ce qu’on appelle les solutions fondées sur la nature : parcs, jardins communautaires, canaux végétalisés, toits verts, couloirs de fraîcheur. Ces infrastructures ont une efficacité thermique réelle. Elles peuvent abaisser la température ressentie de plusieurs degrés dans leur périmètre immédiat. Elles améliorent la qualité de l’air, réduisent le ruissellement des eaux pluviales et constituent un filet de sécurité pour les populations exposées aux vagues de chaleur. Ce sont des politiques d’adaptation climatique légitimes, soutenues par le GIEC et financées par des fonds publics et privés internationaux.

La recherche examine aussi les changements socio-économiques associés à ces aménagements à l’échelle continentale.

La gentrification verte, de New York à Nairobi

Le phénomène n’est pas nouveau dans les villes du Nord. À New York, le parc linéaire de la High Line, inauguré en 2009 sur une ancienne voie ferrée aérienne, est devenu le symbole d’un processus bien documenté : l’aménagement vert attire les ménages aisés, fait monter les prix, et pousse dehors les locataires qui habitaient là avant les plantations. Des études sur Chicago, Melbourne ou Amsterdam ont confirmé la régularité du mécanisme. On l’appelle la « gentrification verte », ou parfois l’ « éco-gentrification ».

Ce qui manquait, c’était une démonstration équivalente pour les villes africaines, à une échelle suffisante pour être conclusive. L’étude comble ce manque. À partir de données satellitaires et socio-économiques dans 5 503 localités de 32 pays, l’étude estime que les infrastructures vertes et bleues sont associées causalement à une hausse des prix du logement et à des signaux de gentrification émergente. Elle documente des indicateurs compatibles avec une gentrification émergente, sans mesurer directement la stabilité résidentielle des ménages à faible revenu.

Le résultat est à la fois logique et dérangeant. Logique, parce que tout ce qui améliore un cadre de vie tend à valoriser le foncier, c’est la mécanique de base des marchés immobiliers. Dérangeant, parce que les politiques d’adaptation climatique sont précisément conçues pour protéger en priorité les populations les plus vulnérables à la chaleur, qui sont aussi, le plus souvent, les plus pauvres.

Un mécanisme en trois temps

Comprendre pourquoi l’espace vert déplace le pauvre demande de suivre la chaîne causale dans sa totalité.

Premier temps : un espace vert ou un aménagement aquatique est créé dans un quartier populaire dense. La température baisse, l’environnement devient plus agréable, la qualité de vie perçue augmente. C’est l’effet voulu.

Deuxième temps : dans un mécanisme théorique de gentrification verte, cet environnement amélioré peut attirer des ménages à revenus plus élevés, des investisseurs et des promoteurs. La demande de logements dans le quartier peut augmenter. L’étude africaine ne mesure ni ces arrivées, ni les hausses de loyers, ni les départs forcés. L’étude constate une hausse de l’indice de prix du logement ; elle ne mesure pas directement l’appréciation du foncier.

Troisième temps : des locataires à faible revenu peuvent ne pas pouvoir suivre la hausse des loyers, notamment en l’absence de contrat formel, et être contraints de partir. Ils peuvent se réinstaller dans des quartiers périphériques moins bien équipés, plus exposés à la chaleur et moins bien desservis par les services publics. Les projets d’adaptation peuvent créer un risque d’exclusion des bénéficiaires visés ; l’affirmation d’un déplacement vers des zones plus exposées exige des données individuelles ou locales.

Ce mécanisme est particulièrement brutal dans les contextes africains, pour plusieurs raisons. D’abord, la part des locataires informels y est très élevée : sans bail écrit, sans protection légale, ils n’ont aucun recours face à une hausse de loyer. La qualité des régulations du logement et du foncier peut influencer les effets distributifs des aménagements ; la captation intégrale de la rente par les propriétaires n’est pas démontrée par cette étude. Enfin, les alternatives de relogement sont rares et souvent éloignées des centres d’emploi.

Si un déplacement survient, les ménages déplacés peuvent perdre l’accès aux bénéfices climatiques du quartier ; ce scénario n’est pas mesuré directement par l’étude.

Les données spatiales africaines sur la végétation urbaine

L’intérêt de l’étude continentale réside dans sa portée géographique. Les recherches antérieures sur la gentrification verte en Afrique portaient sur des cas isolés : un projet à Addis-Abeba, un parc à Cape Town, un canal réaménagé à Accra. La limite de ces études de cas était évidente : difficile d’en tirer des conclusions généralisables à des contextes aussi divers.

La démarche continentale change la donne. En agrégeant des données spatiales sur l’indice de prix du logement et la présence d’aménagements verts dans de nombreuses villes africaines, les chercheurs ont pu étudier les changements associés à l’adaptation verte-bleue. L’étude identifie une association moyenne à l’échelle de son échantillon continental ; elle ne permet pas d’affirmer que le mécanisme est universel. L’étude trouve une association moyenne à grande échelle entre adaptation verte-bleue et hausse des prix du logement ; les effets peuvent varier selon le lieu et le type d’intervention.

Cela ne signifie pas que chaque projet vert déplace mécaniquement des locataires. L’étude examine différentes composantes vertes-bleues et certains dispositifs de logement ; elle ne permet pas d’affirmer de manière générale que l’effet varie selon la tension immobilière locale. L’étude montre, en moyenne, des changements compatibles avec une gentrification émergente ; elle ne quantifie ni une rente foncière ni son appropriation dans la majorité des contextes.

Cette documentation continentale intervient alors que les financements climatiques pour les villes africaines augmentent. Le Fonds vert pour le climat, la Banque africaine de développement et des ONG internationales multiplient les projets de verdissement urbain dans les quartiers défavorisés. L’utilité thermique de ces projets est réelle ; leur conception doit toutefois intégrer les effets distributifs que cette étude documente désormais avec des données solides.

Dissocier le bénéfice climatique de la rente foncière

Des instruments existent pour éviter que les bénéfices climatiques des espaces verts ne soient captés par les seuls propriétaires. Ils ont été testés dans plusieurs contextes, avec des résultats variables mais encourageants.

Le premier est la régulation directe des loyers dans les périmètres d’aménagement. Plusieurs villes d’Amérique latine ont expérimenté des zones de contrôle des loyers autour de projets d’infrastructure verte, pour empêcher les hausses spéculatives pendant la phase d’appropriation du quartier par de nouveaux résidents. La difficulté, dans les contextes africains, tient souvent à la faiblesse des administrations municipales et à l’informalité des marchés locatifs.

Le deuxième est la capture publique d’une part de la plus-value foncière générée par l’aménagement, via des taxes ou des contributions des propriétaires. Si l’espace vert fait monter la valeur du sol, une partie de cette hausse peut être redistribuée sous forme de logements abordables ou de compensations pour les locataires menacés. Singapour et plusieurs villes brésiliennes ont développé des mécanismes de ce type. La zone grise reste le financement de la transition : un mécanisme de capture foncière suppose une capacité administrative et politique que peu de municipalités africaines possèdent aujourd’hui.

Le troisième est la production de logements abordables intégrée dès la conception des projets d’adaptation. Associer espaces verts, logement abordable et sécurité de tenure peut réduire le risque de déplacement, sans le supprimer automatiquement. C’est l’approche que défendent plusieurs urbanistes spécialisés dans les villes du Sud global, et que certains bailleurs conditionnent désormais à leurs financements.

La quatrième piste, moins institutionnelle mais potentiellement plus rapide à déployer, est la formalisation des droits locatifs. Quand les locataires ont un bail écrit, des préavis légaux et un recours en cas d’expulsion abusive, leur vulnérabilité à la rente foncière diminue. Des organisations comme Slum Dwellers International ou Shack/Slum Dwellers International travaillent précisément sur la documentation des droits d’occupation dans les quartiers informels africains. Les solutions fondées sur la nature, comme les zones humides construites, peuvent d’ailleurs s’intégrer à ces quartiers sans passer par des projets d’aménagement formels qui déclenchent la spirale spéculative.

La trajectoire africaine à l’horizon 2040

L’enjeu dépasse le seul mécanisme de gentrification. La question posée par l’étude continentale est plus large : l’adaptation climatique urbaine en Afrique peut-elle être équitable, ou la rente foncière qu’elle crée la capte-t-elle structurellement au profit des propriétaires ?

Deux trajectoires sont concevables à l’horizon 2040.

Dans la première, les financements climatiques internationaux continuent de croître sans que les conditions d’équité soient intégrées aux projets. Les espaces verts se multiplient, les bénéfices thermiques sont réels, mais les quartiers s’embourgeoisent progressivement. Les populations les plus vulnérables à la chaleur se concentrent dans les périphéries non aménagées, plus exposées et moins desservies. L’adaptation climatique urbaine devient alors un facteur d’inégalité supplémentaire dans des villes déjà très inégales. Ce scénario est plausible dans les contextes où les administrations municipales sont faibles et les marchés immobiliers peu régulés, ce qui décrit une large part des métropoles africaines aujourd’hui.

Dans la seconde trajectoire, la documentation du phénomène à l’échelle continentale produit un changement de pratique chez les bailleurs et les gouvernements. Les projets d’adaptation intègrent systématiquement des mécanismes de protection des locataires précaires : contrôle temporaire des loyers, capture de la plus-value foncière, production de logements abordables associée aux espaces verts. Plusieurs villes pionnières testent ces approches combinées et publient des résultats. Les organisations internationales conditionnent leurs financements à ces garanties. Cette trajectoire est plus difficile, politiquement et administrativement, mais des précédents existent : la ville de Medellín, en Colombie, a montré qu’une transformation urbaine radicale peut être conduite sans déplacer massivement les populations initiales, à condition que le logement abordable soit central dans le projet.

La différence entre les deux trajectoires peut tenir à la conception politique des projets, ainsi qu’à la technologie et au financement. Les inégalités résultent de l’interaction entre la conception et la localisation des espaces verts, les marchés immobiliers, les droits fonciers et les politiques publiques. L’étude avertit que, sans politiques équitables de logement et d’usage du sol, l’adaptation verte-bleue peut renforcer des dynamiques de gentrification et d’inégalité ; elle ne mesure pas directement les déplacements de population.

Les signaux à surveiller dans les prochaines années sont clairs. D’abord, la montée en puissance des conditions sociales dans les financements climatiques des grandes institutions : Banque africaine de développement, Fonds vert pour le climat, banques de développement bilatérales. Ensuite, l’émergence de villes africaines qui expérimentent des mécanismes de capture foncière et en publient les résultats. Enfin, la capacité des organisations de résidents informels à peser sur la conception des projets d’adaptation, en imposant des garanties de maintien dans les lieux avant le début des travaux. La question de l’équité dans les transitions se pose de façon identique dans d’autres domaines : chaque transformation qui améliore un environnement crée une rente, et la politique consiste à décider qui en bénéficie.

Selon l’AIE, environ 600 millions d’Africains n’avaient pas accès à l’électricité ; ce chiffre ne permet pas d’affirmer que 600 millions d’urbains africains cumulent précarité thermique et résidentielle. La population urbaine africaine devrait approximativement doubler d’ici 2050 ; aucune source identifiée ne permet d’en déduire que le nombre de personnes cumulant précarité thermique et résidentielle doublera. L’adaptation climatique à cette échelle est une nécessité. La question reste entière : sera-t-elle conçue pour stabiliser les plus vulnérables, ou pour les déplacer vers des espaces que les plus aisés n’ont pas encore découverts ?

Sources

  1. Issues.fr / African Climate Insights, L’adaptation au climat pourrait favoriser la gentrification dans les villes africaines
  2. Nations Unies, Département des affaires économiques et sociales, World Urbanization Prospects 2024
  3. GIEC, Sixième rapport d’évaluation, contribution du groupe de travail II, chapitre Afrique (2022)
  4. Slum Dwellers International, rapports sur la documentation des droits d’occupation en Afrique subsaharienne