Au Canada, la propriété parentale est fortement associée à l’accès à la propriété des enfants. Dans un marché où les rapports prix-revenu ont augmenté significativement, les enfants de propriétaires disposent d’avantages documentés d’accès à la propriété.

L’essentiel

  • Chez les Canadiens nés dans les années 1990, avoir des parents propriétaires est associé à une probabilité environ deux fois plus élevée d’être propriétaire en 2021 (Statistiques Canada).
  • Les marchés aux prix élevés sont associés à des écarts plus grands d’accès à la propriété selon le patrimoine parental.
  • Aux États-Unis, l’étude NBER estime qu’une hausse de 10 000 $ des prix réduit de 2,4 % la fécondité des non-propriétaires, liant le logement à la démographie.
  • La fiscalité fédérale exonère généralement les gains sur une résidence principale admissible, tandis que des mesures fiscales et hypothécaires ciblent aussi les primo-accédants.
  • Des pistes existent : densification, réforme fiscale, logement social ciblé. Leur mise en œuvre achoppe sur des résistances politiques documentées.

Le verrou s’est fermé en moins d’une génération

Le rapport entre prix immobiliers et revenus médians s’est considérablement dégradé au cours des trois dernières décennies. La mécanique est connue : une offre de logements qui n’a pas suivi la croissance démographique des grandes métropoles, des taux d’intérêt historiquement bas entre 2010 et 2022 qui ont gonflé les prix, et une fiscalité qui n’a jamais découragé la détention de patrimoine immobilier.

Le résultat est arithmétique. Un achat à 800 000 $ exige au minimum 55 000 $ de mise de fonds selon les règles fédérales, bien qu’une mise de fonds de 20 % puisse être choisie volontairement. L’épargne nécessaire pour constituer une mise de fonds demeure un obstacle significatif pour de nombreux ménages. L’épargne nécessaire pour constituer une mise de fonds peut être très longue pour une partie des acheteurs, mais aucun résultat consulté ne démontre qu’elle dépasse généralement un horizon réaliste pour toute la génération née dans les années 1990.

C’est là qu’intervient la transmission familiale. Les parents propriétaires ont vu leur patrimoine augmenter mécaniquement avec la hausse des prix. Ils peuvent transférer une partie de ces gains sous forme de don, de prêt familial ou d’héritage anticipé. Les enfants sans appui familial patrimonial rencontrent des obstacles inégaux à l’accès à la propriété.

Les règles du jeu récompensent la détention plutôt que le travail

Daron Acemoglu, dans ses travaux sur les institutions inclusives et extractives récompensés par le prix Nobel d’économie 2024, distingue les systèmes qui distribuent largement les gains de la croissance de ceux qui les concentrent dans les mains des acteurs déjà en position. Son cadre analytique, développé notamment dans sa leçon Nobel Institutions, Technology and Prosperity, s’applique ici avec une précision inconfortable.

Plusieurs caractéristiques institutionnelles du marché immobilier canadien influencent la distribution des gains immobiliers. L’exemption de la résidence principale sur les plus-values immobilières permet aux propriétaires de capter intégralement la hausse des prix sans imposition. Il n’existe pas de taxe foncière nationale significative qui ferait circuler une partie de ces gains vers les finances publiques. Les programmes de soutien aux primo-accédants, comme le Régime d’accession à la propriété, plafonnent à des niveaux devenus marginaux face aux prix actuels. Certaines règles fiscales favorisent la détention d’une résidence principale, sans établir que le système fiscal dans son ensemble n’incite pas à la densification.

Ce cadre institutionnel permet aux propriétaires existants de capter intégralement la hausse des prix sans imposition. La hausse des prix des logements a accru de manière disproportionnée la valeur nette des propriétaires; l’attribution de cette hausse à la croissance urbaine et aux investissements publics n’est pas démontrée par les sources consultées. Les locataires peuvent contribuer indirectement aux taxes foncières via leur loyer et, comme contribuables, aux recettes publiques. Ils ne reçoivent pas de gain en capital sur le logement qu’ils occupent, mais certains accumulent un patrimoine par d’autres actifs. La distinction entre propriétaires et locataires présente une certaine persistance.

L’effet démographique, signal d’alarme sous-estimé

Aux États-Unis, cette étude du NBER établit une corrélation entre prix immobiliers et fécondité : une hausse de 10 000 $ du prix médian s’accompagne d’une réduction de 2,4 % de la fécondité des ménages non propriétaires. Le mécanisme est direct. Un couple locataire qui consacre une part croissante de son revenu au loyer arbitre entre l’épargne pour une mise de fonds future et les coûts liés à un enfant. Les deux postes se font concurrence, et l’enfant perd souvent.

Cette dynamique touche inégalement selon le statut patrimonial. Les propriétaires, dont le patrimoine s’apprécie, peuvent financer un enfant sans amputer leur trajectoire de richesse. Aux États-Unis, cette étude associe les hausses de prix à une baisse de la fécondité des non-propriétaires, tandis que l’effet est positif chez les propriétaires. Le Canada enregistre un taux de fécondité qui s’est établi à 1,33 enfant par femme en 2022, selon Statistiques Canada, nettement sous le seuil de remplacement de 2,1. La politique d’immigration massive qui compense ce déficit ne résout en rien le problème de l’accès à la propriété pour les ménages déjà présents.

Ce signal démographique rejoint une observation plus large sur la mobilité sociale. Des travaux de recherche établissent une corrélation entre statut résidentiel parental et trajectoires résidentielles des enfants au Canada. L’accès à la propriété pour les générations nouvelles varie significativement selon le statut patrimonial parental. La propriété parentale est fortement associée à la reproduction intergénérationnelle des inégalités d’accès à la propriété.

Le même mécanisme s’observe à une autre échelle dans les villes françaises. À Lens ou à Roubaix, la naissance décide encore du revenu : le logement y fixe les trajectoires bien avant que l’école ait pu agir.

La lecture libérale : un problème d’offre avant d’être un problème de fiscalité

Une famille d’arguments différente relativise la thèse institutionnelle d’Acemoglu. Pour les économistes libéraux proches de la tradition de Tyler Cowen ou, en France, d’un Nicolas Bouzou, l’essentiel du problème canadien tient à une insuffisance d’offre. Les restrictions de zonage, les délais de permis de construire, les normes environnementales et l’opposition locale à la densification ont réduit la construction en dessous de ce que la demande exigeait. La solution prioritaire serait alors de lever ces blocages réglementaires plutôt de modifier la fiscalité du patrimoine, qui risquerait de décourager l’investissement résidentiel sans résoudre le problème d’offre.

Cette lecture a le mérite d’identifier un facteur réel. La production de logements canadiens demeure en deçà des besoins démographiques identifiés. Les règles de zonage dans les municipalités de la région de Toronto et de Vancouver ont longtemps interdit la construction d’immeubles résidentiels dans des zones entières, favorisant le bungalow individuel sur des terrains qui pourraient accueillir un nombre significativement plus élevé de ménages. À Victoria, la Missing Middle Housing Initiative examine les règles et options de logement intermédiaire dans cette ville, sans établir une géographie canadienne des inégalités.

Mais la thèse de l’offre seule bute sur un constat empirique : dans Metro Vancouver, les zones davantage réservées à l’habitat individuel coïncident avec des revenus plus élevés et une offre nouvelle plus limitée; le rapport ne prouve pas une causalité générale sur les inégalités. Certaines réformes de zonage menées ailleurs suggèrent des effets positifs sur l’accessibilité au logement. Au Canada, des réformes similaires ont été annoncées à plusieurs niveaux de gouvernement depuis 2022, avec des résultats encore modestes. Le délai entre la délivrance d’un permis et la livraison d’un logement se prolonge dans les grandes métropoles. L’offre ne peut répondre rapidement même quand les barrières réglementaires commencent à céder.

Les deux lectures sont donc complémentaires plutôt qu’opposées. L’insuffisance d’offre est un facteur majeur de hausse des prix parmi plusieurs déterminants de la demande et du financement. L’exemption sur la résidence principale protège fiscalement les gains admissibles; son effet exact sur la concentration intergénérationnelle du patrimoine n’est pas établi ici. Résoudre l’un sans toucher l’autre ralentirait le mouvement sans l’inverser. La plus grande vague de construction de l’histoire urbaine ne se rejoue pas : les conditions qui ont permis d’urbaniser massivement au XXe siècle ne sont plus disponibles, et les politiques d’offre seules ne recréeront pas un marché accessible sans réforme simultanée des incitations à la détention.

Le poids électoral des propriétaires explique l’inertie politique

Le blocage politique est documenté aussi clairement que l’échec du marché. Au Canada, environ 67 % des ménages sont propriétaires de leur logement, selon le recensement de 2021. Les propriétaires constituent une part importante de l’électorat. Un gouvernement qui proposerait des réformes substantielles de la fiscalité immobilière ou de la densification se heurterait à des résistances politiques documentées.

Ce verrou politique n’est pas propre au Canada. Il s’observe dans toutes les démocraties où la propriété est majoritaire et où les prix ont fortement progressé. Le Royaume-Uni en offre la démonstration la plus documentée : chaque gouvernement depuis Thatcher a affiché des objectifs de construction ambitieux et chacun a été contraint de les réviser sous la pression des propriétaires existants. La France, avec ses régimes d’abattement sur les plus-values immobilières et ses procédures de recours qui allongent les délais de construction, reproduit une logique similaire.

Acemoglu désigne par capture des institutions le processus par lequel des acteurs déjà en position influencent les règles à leur avantage. La composition électorale des propriétaires affecte les orientations de la réglementation immobilière. L’institution extractive se maintient par le suffrage.

À l’horizon 2040, deux trajectoires pour la mobilité canadienne

La question de long terme est simple à formuler : dans vingt ans, la propriété immobilière sera-t-elle davantage ou moins liée au statut patrimonial parental qu’aujourd’hui ? Deux trajectoires se dessinent, conditionnées par des choix politiques que les données permettent de baliser sans les prévoir.

Dans la première, l’inertie politique l’emporte. L’offre projetée demeure insuffisante pour restaurer l’accessibilité dans plusieurs marchés, tandis que des réformes de zonage et de financement sont en cours. Le ratio prix/revenu se stabilise à un niveau élevé ou continue de progresser modérément. Dans un scénario prospectif jugé plausible par Policy Horizons, les transferts et la propriété familiale pourraient accentuer les écarts patrimoniaux entre ménages. Le marché canadien montre une tendance vers une persistance des statuts résidentiels entre générations selon le patrimoine parental.

Les transitions entre statut de locataire et statut de propriétaire observent une certaine persistance. À cet horizon, dans un scénario prospectif pour 2040, Policy Horizons envisage une dépendance accrue à l’aide familiale pour devenir propriétaire et un recul du rôle perçu des études dans la mobilité sociale.

Dans la seconde, une coalition politique réunit les primo-accédants exclus, les locataires et les employeurs confrontés à des difficultés de recrutement dans les grandes métropoles pour imposer un paquet de réformes cohérent. Ce paquet combinerait une libéralisation substantielle du zonage avec une taxation des plus-values immobilières, même partielle, et un redéploiement des recettes vers des programmes d’accès à la propriété ciblés sur les ménages sans apport familial. L’expérience néo-zélandaise depuis 2021 et certaines réformes menées en Autriche sur le financement du logement social suggèrent qu’un tel paquet peut améliorer l’accessibilité en moins d’une décennie. Les signaux à observer sont les taux de mise en chantier trimestriels dans les grandes métropoles canadiennes, les éventuelles modifications de l’exonération de plus-value lors des prochains budgets fédéraux, et l’évolution du soutien politique aux partis qui portent des propositions de densification.

La démographie ajoute une contrainte de temps. Si la chute de fécondité chez les non-propriétaires se poursuit au rythme documenté par le NBER, le Canada accentue sa dépendance à l’immigration pour maintenir sa population active, sans résoudre le problème d’accès au logement pour les nouveaux arrivants eux-mêmes. Robots au travail, comment redistribuer les gains ? : la question de la redistribution des gains de productivité se pose avec la même acuité pour le patrimoine immobilier que pour les gains de l’automatisation. Dans les deux cas, la réponse dépend moins de la technologie ou du marché que de la volonté collective de redessiner les règles.

Ce que les données permettent d’affirmer avec certitude : l’absence de réforme maintient les obstacles structurels à l’accès à la propriété pour les ménages sans apport familial. La génération née dans les années 1990 arrive à l’âge où elle devait normalement accéder à la propriété. Dans les données de Statistique Canada couvrant toutes les provinces et territoires sauf le Québec et la Saskatchewan, l’accès à la propriété des personnes nées dans les années 1990 est fortement associé au statut de propriétaire de leurs parents.

La question qui mérite d’être posée aux candidats lors du prochain cycle électoral fédéral est précisément celle-là : quelle règle institutionnelle êtes-vous prêts à changer pour que le diplôme redevienne un chemin vers la propriété, pas seulement l’héritage ?

Sources

  1. Missing Middle Housing Initiative – How Canada’s Middle Class Housing Dream Became a Crisis : https://www.missingmiddleinitiative.ca/p/how-canadas-middle-class-housing
  2. Daron Acemoglu, Institutions, Technology and Prosperity (Nobel Lecture), NBER Working Paper n° 33442 : https://www.nber.org/papers/w33442
  3. Statistiques Canada – Recensement 2021, taux de propriété et données intergénérationnelles : https://www.statcan.gc.ca
  4. TD Economics – Études sur l’accessibilité au logement canadien (rapports 2022-2024), disponibles sur le site de TD Bank
  5. NBER Working Paper sur fécondité et prix immobiliers (cité via la source principale de la Missing Middle Housing Initiative)
  6. LSE Research – travaux sur mobilité intergénérationnelle et propriété immobilière (London School of Economics, Housing Economics group)
  7. University of Toronto / Social Forces – corrélation statut résidentiel parental et trajectoire des enfants au Canada