Les trois quarts des infrastructures urbaines qui existeront en 2050 restent à construire. Ce choix architectural, fait aujourd’hui dans de nombreuses villes du Sud comme du Nord, affectera les factures énergétiques, la qualité de l’air et la résilience thermique de populations urbaines de grande envergure sur plusieurs décennies. Plusieurs régions ont imposé des standards énergétiques stricts à partir de 2010, associés à des surcoûts initiaux variables selon la typologie.

L’essentiel

  • Selon le World Resources Institute, près des trois quarts des infrastructures urbaines qui existeront en 2050 restent à construire : chaque mauvais choix d’aujourd’hui aura des effets énergétiques durables sur plusieurs décennies.
  • En Norvège, des analyses ont estimé des économies liées à des exigences plus strictes, avec des délais de retour sur investissement variables selon la typologie.
  • Las Vegas anticipe 300 000 nouveaux résidents en zone de stress hydrique extrême, ce qui illustre les tensions entre croissance urbaine et ressources en eau, que sa planification officielle reconnaît.
  • La fenêtre est courte : l’absence d’éléments d’efficacité lors de la construction peut accroître le risque et le coût d’une rénovation ultérieure. Pour certains équipements et préparations électriques, prévoir l’infrastructure lors de la construction peut coûter nettement moins cher qu’une adaptation ultérieure ; le différentiel dépend de la mesure considérée.
  • Des instruments financiers, des politiques de standard minimal et des transferts technologiques Nord-Sud existent ; leur déploiement reste très inférieur à l’urgence du chantier.

Un bâtiment construit aujourd’hui vivra jusqu’en 2080

Un immeuble de bureaux mis en chantier en 2026 à Nairobi, à Hanoï ou à Lagos sera probablement encore debout en 2090. Sa structure, ses murs, ses fenêtres, ses systèmes de ventilation : tout cela sera fixé dans les cinq prochaines années. Le propriétaire pourra changer les ampoules, modifier les cloisons, installer des panneaux solaires en toiture. Mais les déperditions thermiques de l’enveloppe, elles, resteront ce qu’elles sont, sauf réhabilitation lourde, coûteuse et rarement complète.

Le World Resources Institute décrit le risque de lock-in carbone dans les infrastructures urbaines, par lequel les choix de construction d’aujourd’hui rendent les politiques climatiques futures plus difficiles et plus coûteuses. La consommation énergétique d’un bâtiment mal isolé dépend fortement du climat, de l’usage et du standard de référence retenu. Multiplié par des millions de constructions sur les vingt-cinq prochaines années, cet écart crée un verrouillage qui rend les politiques climatiques futures plus difficiles et plus coûteuses, sans les rendre intrinsèquement impuissantes.

Selon le WRI, 75 % des infrastructures urbaines qui existeront en 2050 restent à construire. Au cours des prochaines décennies, le volume de nouvelles constructions, notamment en régions urbaines à forte croissance, sera considérable. La norme appliquée, les matériaux utilisés et l’usage énergétique de ces constructions détermineront les émissions des décennies à venir.

L’expérience scandinave en quinze ans

La Norvège, la Suède et le Danemark ont imposé des standards d’efficacité énergétique strictement contraignants à partir du début des années 2010. Les bâtiments passifs et à basse consommation ont cessé d’être des prototypes expérimentaux pour devenir la norme de marché.

Le résultat, mesuré sur les constructions de la période, est clair. Les exigences norvégiennes ont été renforcées en 2007 puis modifiées à nouveau en 2010 ; les évolutions réglementaires étaient associées à des besoins énergétiques calculés plus faibles. Le surcoût initial à la construction varie selon les typologies : résidentiel collectif, bureaux ou établissements scolaires.

Cinq à huit pour cent de surcoût initial peut sembler significatif pour un promoteur ou une collectivité locale sous pression budgétaire. Selon les estimations citées pour la Norvège, le délai de remboursement variait selon le type de construction. La durée de vie d’un bâtiment varie fortement, typiquement d’au moins 30 ans à plus de 100 ans ; l’économie nette sur quarante ans doit être calculée pour chaque cas, avant même de comptabiliser la valeur carbone des émissions évitées.

L’expérience scandinave enseigne avant tout un mécanisme. Les standards appliqués ont été réglementaires, progressifs et accompagnés d’une formation des corps de métier, d’une mise à jour des codes des marchés publics et d’un soutien à l’innovation industrielle locale. Les résultats obtenus tiennent au fait que le bâtiment ordinaire, construit par des entreprises ordinaires pour des clients ordinaires, a changé de norme de référence.

Las Vegas, Lagos et le choix des villes en croissance rapide

Las Vegas prévoit d’accueillir 300 000 nouveaux résidents dans les vingt prochaines années. La ville se trouve en zone de stress hydrique extrême, dans le bassin du Colorado, fleuve dont le niveau du lac Mead, son principal réservoir, a atteint des niveaux historiquement bas ces dernières années. Les nouveaux quartiers résidentiels prévus consommeront de l’eau, exigeront du refroidissement intensif l’été, et s’appuieront sur un réseau électrique dont la tension en période de canicule est déjà documentée.

L’exemple de Las Vegas n’est pas une curiosité américaine. Il illustre une dynamique observée dans plusieurs métropoles en forte croissance qui rencontrent des difficultés à intégrer les contraintes physiques de leur territoire dans la planification de leur extension. Les promoteurs minimisent le coût à la construction. Les acheteurs, souvent contraints financièrement, n’ont pas les moyens d’arbitrer en faveur du long terme. Les gouvernements locaux rencontrent des lacunes de capacité et de financement qui affectent l’application des normes de construction, tandis que les responsabilités réglementaires relèvent généralement des États et provinces.

La mobilité et le logement abordable rejoignent ainsi le sujet climatique. Les ménages les moins aisés habitent en général les logements les moins bien isolés, paient proportionnellement les factures énergétiques les plus élevées et sont les moins capables de financer une réhabilitation. Un bâtiment mal construit aujourd’hui est une trappe énergétique pour ses occupants futurs, souvent les plus vulnérables.

Les villes du Sud global concentrent l’essentiel du problème. Selon l’ONU DESA, près de 2,5 milliards de personnes supplémentaires vivraient en zone urbaine d’ici 2050, dont près de 90 % en Asie et en Afrique. De nombreux pays de ces régions rencontrent des insuffisances de normes, de financement abordable et de capacités d’application, avec des situations nationales hétérogènes. Sans transfert de technologie et sans mécanismes financiers adaptés, les standards de construction applicables risquent de rester inchangés.

Les villes qui ont inversé l’équation

Le modèle scandinave n’est pas universel, mais plusieurs villes hors Europe du Nord ont commencé à créer des équivalents fonctionnels adaptés à leurs conditions climatiques et économiques.

Singapour impose depuis 2008 un système de certification énergétique des bâtiments neufs, le Green Mark, progressivement durci. Le plan de Singapour vise une amélioration de 80 % par rapport à 2005 pour les bâtiments les plus performants d’ici 2030. La ville-État a accompagné cette réglementation d’un programme de subventions ciblé sur les coûts de conception et de certification, et d’une obligation de verdissement progressif du parc existant.

Medellín, en Colombie, a intégré des corridors verts et des toitures végétalisées dans ses normes d’urbanisme pour réduire l’effet d’îlot de chaleur, un problème que la ville a anticipé avant que les épisodes caniculaires ne le rendent inévitable. La démarche n’a pas résolu tous les problèmes d’une ville marquée par des inégalités très profondes, mais elle a montré qu’une municipalité avec des ressources limitées peut intégrer des standards climatiques dans ses outils réglementaires ordinaires.

Ces exemples ont en commun une décision politique en amont : définir la norme de construction acceptable avant que le marché ne l’impose ou ne l’écarte. En l’absence de règles ou d’incitations, certains acteurs privilégient le coût initial, mais le marché peut aussi valoriser une meilleure efficacité énergétique. La réglementation peut lui demander d’optimiser le coût sur quarante ans.

La Banque mondiale et plusieurs agences de développement financent aujourd’hui des programmes d’assistance technique pour aider les gouvernements des pays à revenu intermédiaire à construire ou renforcer leurs codes du bâtiment. Le programme EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) de la Société financière internationale, branche de la Banque mondiale, certifie des bâtiments dans plus de 150 pays avec un protocole adapté aux marchés émergents. Ces outils existent. Leur déploiement reste très en deçà de l’ampleur du chantier urbain mondial.

Le financement comme nœud gordien

Les obstacles aux standards énergétiques dans les pays en développement sont à la fois techniques, institutionnels, financiers et informationnels. Les savoir-faire existent, les matériaux existent, les logiciels de simulation thermique sont largement accessibles. L’obstacle est financier, et il est structurel.

Un promoteur privé au Kenya ou au Bangladesh compare le coût de construction aujourd’hui avec le prix de vente qu’il peut obtenir aujourd’hui. Dans certaines locations, le bailleur ne récupère pas directement les économies d’énergie du locataire, ce qui peut décourager l’investissement, sans exclure d’autres bénéfices pour lui. C’est ce que les économistes appellent un problème de split incentive : celui qui investit n’est pas celui qui économise.

La correction de cette distorsion exige soit une réglementation qui impose le standard (et retire du marché l’option bas de gamme), soit un mécanisme financier qui valorise la performance énergétique dans le prix du bien, soit les deux. La Norvège a mis en place des exigences énergétiques minimales strictes et l’Allemagne a mobilisé des prêts KfW pour les bâtiments performants ; des approches similaires de financement des surcoûts selon une équivalence complète incluant le Danemark ne sont pas uniformément établies.

De nombreux pays à faible revenu font face à des contraintes institutionnelles et financières, mais peuvent mettre en œuvre des modèles adaptés avec un appui approprié. Les financements climatiques internationaux, notamment le Fonds vert pour le climat, les mécanismes de la Banque mondiale et les engagements bilatéraux, devraient y concentrer une part bien plus importante de leurs ressources. Financer l’isolation thermique peut réduire durablement la demande énergétique et les émissions, selon la durée de vie du bâtiment et le mix énergétique local, et allège la charge énergétique des ménages. Le calcul climatique et le calcul social coïncident.

Construire pour 2050 sans figer les erreurs de 2026

La fenêtre est étroite. Un bâtiment mis en chantier en 2026 et livré en 2028 sera très difficile à transformer en profondeur avant plusieurs décennies. La réhabilitation thermique lourde, isolation par l’extérieur, remplacement des systèmes de ventilation, changement des menuiseries, entraîne un coût significativement supérieur à celui d’un surcoût initial à la construction. Ne pas intégrer dès la construction certaines dispositions de préparation électrique peut rendre une adaptation ultérieure beaucoup plus coûteuse, sans que cela s’applique automatiquement à tous les standards de performance.

Ce calcul de coût de cycle de vie n’est que partiellement intégré dans les décisions publiques ou privées. Pour un maire d’une ville secondaire d’Afrique de l’Ouest, les priorités immédiates, raccordement à l’eau, voirie, écoles, consomment l’intégralité de la capacité budgétaire. Le standard énergétique du bâtiment paraît une préoccupation de pays riches, un luxe reportable. Cette hiérarchie est compréhensible. Elle est aussi coûteuse : les populations déplacées par les chocs climatiques seront en grande majorité celles qui habitent aujourd’hui dans les villes les moins préparées aux vagues de chaleur et aux sécheresses.

L’enjeu des prochaines années est de rendre accessible, dans des contextes de contrainte financière réelle, un surcoût initial à la construction avec des délais de retour variables selon la typologie. Trois leviers combinés permettent d’y répondre. Le premier est réglementaire : imposer un plancher minimal de performance, progressivement durci, qui retire du marché les constructions les moins efficaces. Le deuxième est financier : créer des instruments, prêts bonifiés, garanties et fonds rotatifs, qui avancent le surcoût initial aux promoteurs et aux municipalités qui n’ont pas les liquidités pour l’absorber. Le troisième est technique : former les corps de métier, mettre à jour les codes des marchés publics et diffuser les outils de simulation thermique dans les administrations locales.

La combinaison des trois leviers, plutôt qu’un seul, s’avère plus efficace. C’est leur combinaison, réglementation, financement, formation, que plusieurs pays ont mise en œuvre avec succès. Et c’est cette combinaison qui doit être transférée, adaptée et financée à une échelle que les programmes existants ne couvrent pas encore.

La ville de demain se construit maintenant, bâtiment par bâtiment, quartier par quartier. La bonne nouvelle est que de nombreuses solutions sont éprouvées et peuvent être rentables sur leur durée de vie, selon le contexte du bâtiment et de l’énergie. La difficulté est d’aligner les décisions de 2026 sur les intérêts de 2050, pour des acteurs dont l’horizon de planification est souvent d’un mandat ou d’un exercice fiscal. L’alignement des décisions de court terme sur les enjeux de long terme relève en grande partie des capacités institutionnelles et des mécanismes de financement.

Sources

  1. World Resources Institute, How to Solve the World’s Housing Crisis : https://www.wri.org/insights/how-solve-worlds-housing-crisis
  2. UN-Habitat, Affordable Housing Forecasts (rapports 2023-2024, sans URL stable identifiée)
  3. Banque mondiale, Urban Development Reports (Washington D.C., éditions 2022-2024)
  4. Société financière internationale, Programme EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), ifi.org/edge
  5. Norwegian Building Standards 2025, Direktoratet for byggkvalitet (DiBK), dibk.no
  6. Fonds vert pour le climat, rapports annuels d’engagement (greenclimate.fund)