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— 《进步者日报》编辑部 / La rédaction
2025年，287万户家庭在等候社会住房 [11]。每年只有七分之一的申请人获得分配 [11]。租户流动率从2019年的9.3%降至2025年的7.1%，房源流转趋于停滞 [10]。流动率每提高一个百分点，每年最多可释放60%的额外住房 [15]。
2024年，912人死在街头 [4]。同年，新获融资的社会住房仅82,000套，创二十年来最低 [4]。等候名单自2015年增长了52% [11]。新建规模同期大幅萎缩。2027年前需要做出选择：大规模推广可负担的产权住房，改造存量应对老龄化，将公共补贴转向新建住房，或切实恢复对各市镇的建设约束。
五百余万套房源，等候名单二十年翻番
2025年1月1日，法国社会租赁住房存量达5,396,300套 [10]。近六分之一的家庭居住在社会住房中。2024年至2025年间，存量增长0.5%。面对急剧膨胀的需求，这一速度远远不够 [10]。
2025年6月30日，287万户家庭在等候住房 [11]。这一数字二十年间翻了一番。2024年，280万份申请中仅完成38.5万次分配 [11]。七分之一的申请人获得住房。
存量与等候名单之间的差距，源于一个具体机制：流转放缓。保障房租户流动率从2019年的9.3%降至2025年的7.1% [10]。法兰西岛大区约为5.5%，巴黎降至5.1%。
长期走势印证了退步的幅度：流动率2011年为10.3%，2023年仍有7.3% [10]。私人租赁市场的流动率超过19% [10]。流动率每提高一个百分点，每年最多可释放60%的额外住房 [15]。
成因在于社会住房与私人市场之间日益扩大的租金差距。这一差距促使租户留守，即便收入改善，或住房已不再符合自身需求。空置率同样下滑，从2019年的2.9%降至2025年的2.1% [10]。几乎没有房源可用于应对紧急需求。
供给端，新建规模急剧萎缩。2024年，各类住宅开工量259,000套 [4]。获融资的社会住房产量2016年为124,000套，2024年跌至82,000套 [4]。
从国际比较看，法国呈现出一个矛盾。据经合组织最新可用数据（2020年），荷兰社会住房占比达34% [14]，英国为21%，法国为20% [14]。法国的社会住房规模极为庞大，而这种规模本身正是分配问题的核心。
2020年，经合组织和欧盟成员国社会租赁住房平均占全部住宅存量约6% [14]。法国的收入准入门槛极为宽泛，据审计法院测算，约72%的家庭符合申请条件 [3]。准普惠性质的体系配以准普惠性质的门槛，催生了无底洞式的需求，无法精准对准最迫切的情况。
数字背后是具体的人。2025年，无家可归者35万人，2020年为30万人 [4]。2024年，912人死于街头，比2023年增加16% [4]。共有1,230万人生活在恶劣的住房条件下 [4]，其中420万人被认定为无房或住房条件严重不足 [4]。
老龄化将房源锁定一代人
从根本上重塑社会住房的变化是人口结构性的。2030年，60岁以上人口将占法国总人口的30%，约2,000万人 [4]。60岁以上租户在社会住房中所占的比例，今天已经达到这个数字。房源与住户一同老去。
2022年，社会住房住户中14%至15%年满65岁及以上 [13]。25%至27%的承租人属于这一年龄段 [13]。2020年至2030年间，75岁及以上人口预计增长逾34% [4]。
老龄化产生两个同步效应。老年人长期占据往往已嫌过大的家庭型住房，因为缺乏适配的替代选择。他们所住的房子也不适应自理能力的下降。这一问题对80%的房东而言是优先事项，但各机构的应对参差不齐 [6]。2023年1月1日，社会住房存量中约35万套完成了适老化改造，低于估算需求 [6]。
这些老年租户主要是独居女性或困难群体。约75%的社会住房退休租户为前工人或职员 [13]。2023年，其中40%申报了残疾或日常行动障碍 [13]。在全体退休人员中，这一比例仅略高于25% [13]。
因果链条如下：流转停滞的房源随租户一同老去。老年人因缺乏适配住房或无力进入私人市场而无从离开。年轻家庭和中低收入就业者——正是社会住房本应将其从紧张的私人市场中解放出来的那批人——仍在排队等候。
丹尼·罗德里克在关于共同繁荣物质条件的研究中指出，稳定且可负担的住房是实现职业流动和社会流动的前提 [1]。住房体系陷入停滞，受阻的不仅是一个屋顶，而是整条上升通道。
停滞还源于不断萎缩的新建规模，形成漏斗效应。建得越少，在住租户的出路越少。家庭首次购房比例的下降进一步加剧了这一现象。没有通往产权的通道，即便收入提高，人们也留在保障房里。
部分分析指出，约20万名租户的收入已超过准入上限 [4]。但在不建设替代住房的情况下加大驱逐力度，什么也解放不了。这些租户只会涌入紧张的私人租赁市场，再通过另一渠道形成社会住房需求。症结在于：住房轨道每个阶段都缺乏可信的替代供给。
预算被夹击：对房东的抽成与建设规模的萎缩
2024年，法国住房领域公共投入达328亿欧元，占总包的四分之三以上 [2]。APL、ALS和ALF三项个人住房补贴合计每年约160亿欧元 [2]。这笔钱，或是国家放弃征收的税款，或是帮助中低收入家庭支付房租的直接转移支付。
2018年设立的团结租金减让机制（RLS）旨在补偿APL削减5欧元的影响，但每年从社会住房房东处抽走约13亿欧元资源，压缩了其投资能力。投资减少导致新建减少，进而流转减少，等候名单进一步拉长。审计法院2025年证实，这一机制确实对住房产量造成了负面影响 [3]。
2025年，团结租金减让额定为11亿欧元 [3]。财政法原计划削减2亿欧元，此后在2026年预算框架内进一步压降至9亿欧元 [3]。房东部分恢复了财务空间，但结构性约束依然存在。
2000年通过的SRU法本应约束各市镇建设保障房。2024年，2,196个受约束市镇中仍有逾1,100个未达标 [4]。2020年至2022年间，64%的应弥补缺口市镇未完成法定建设目标 [4]。上一个三年评估周期，这一违规率为47% [4]。其因豁免和相继放宽而逐渐弱化的过程，已由困难群体住房基金会详细记录在案 [4]。
重启房源流转的四个抓手
重建住房轨道的流动性
恢复社会住房、中间层住房与产权住房之间的流通，是首要条件。住房稳定是获得就业的前提；住房不稳定是持续贫困的成因之一，布鲁诺·帕利耶关于稳定就业物质前提的研究对此有详细记录 [15]。正确的政策是为收入提高的租户提供可行的出路，而非将其驱逐。
连带实物产权租约（BRS）将建筑物产权与土地产权分离，使中低收入家庭能够负担购房；社会租赁购房贷款（PSLA）允许租住新房并附带购买选项。两者均是现有工具，但部署严重不足。2025年，保障房机构已通过这些机制完成了法国个人住宅销售中每6套中的1套 [11]。大规模推广，可在无需强制驱逐的情况下释放房源。
在老龄化浪潮到来之前改造现有存量
社会住房适老化改造需求巨大，资金却严重不足 [5]。2023年初，存量中约35万套完成了适老化改造，远低于估算需求 [6]。每一套让老年人能够安全居住的适老住房，在某些情况下就是老人可以离开并搬入自主养老公寓的住房，从而腾出家庭型房源。改造住宅既是流转投资，也是对尊严的保障。
将公共支出转向新建住房
公共援助的主体通过个人住房补贴流出，帮助中低收入家庭支付租金，却无助于解决供给问题。将每年160亿欧元中的一部分转向实物补贴，从长远来看效率更高——前提是维持对最脆弱群体的保障 [2]。在供给受限时补贴需求，只会养肥现有利益方。菲利普·阿吉翁在关于租金与创新的研究中指出，当供给受约束时，需求侧补贴将被资产持有者截获 [7]。补贴的一部分由此流入房东的租金收入，而非租户的购买力。
恢复对市镇的建设约束
SRU法正在弱化。困难群体住房基金会记录了其弱化过程，并要求强化而非放松 [4]。让未达标市镇在财务上为其因不完成配额而产生的紧急住房需求负责，是合理的对应机制。将其罚款定向用于紧张生活圈内的深度保障性住房建设，是核心的地方政策杠杆。阿西莫格鲁和约翰逊在关于制度治理与经济权力分配的研究中指出，既有利益只有在制度约束下才会让步 [8]。
自2025年起推进的团结租金减让削减是一个有益信号。但它必须配套可核查的建房交付要求，并辅以可信的惩罚机制。政府与社会住房房东就2025年签订的合同路线图已经存在 [9]。如何在多届政府更迭中持续执行，仍是核心挑战。
2027年前的抉择摆在眼前：任由社会住房继续停滞，还是从现在起推动流转改革，让下一代人还能在其中找到位置。两个选项都有代价。维持现状，代价由287万等候家庭承担。改革，代价由公共预算和那些坐享居住隔离红利的市镇承担。三篇住房系列文章共同的逻辑顺序是：先供给，再在增长的存量上实施管控，最后推动流转和APL结构调整。
来源
[1] Dani Rodrik, Shared Prosperity in a Fractured World, Harvard Kennedy School, 2025, https://drodrik.scholars.harvard.edu/publications（查阅日期：2026年9月26日）。
[2] DG Trésor / budget.gouv.fr, 「住房获取援助：第109项目」, PLF 2024, https://www.budget.gouv.fr/documentation/file-download/18387（查阅日期：2026年9月26日）。
[3] 审计法院，「团结租金减让（RLS）实施情况：建议落实跟踪」，S2025-0769，2025年6月，https://www.ccomptes.fr/sites/default/files/2025-06/20250613-S2025-0769-Suivi-recommandations-dispositif-de-reduction-de-loyer-solidarite-RLS.pdf（查阅日期：2026年9月26日）。
[4] 困难群体住房基金会（原方济各修士基金会），《2026年法国住房困境状况第31次年度报告》，2026年2月，https://www.fondationpourlelogement.fr/31e-rapport-sur-letat-du-mal-logement-en-france-en-2026/（查阅日期：2026年9月26日）。
[5] IGAS/IGEDD，《适应老龄化的共享住房任务》，报告编号2025-057R / 016306-01，2026年3月，https://solidarites.gouv.fr/sites/solidarite/files/2026-05/Mission-Habitat-partage-adapte-au-vieillissement-Rapport-Mars-2026-Tome1.pdf（查阅日期：2026年9月26日）。
[6] ANCOLS/CREDOC，《住宅适老化与无障碍改造》，2024年8月，https://www.ancols.fr/publications/etudes/ladaptation-du-bati-au-vieillissement-et-au-handicap/telecharger-rapport（查阅日期：2026年9月26日）。
[7] Philippe Aghion, Resetting the Innovation Clock，国民议会经济事务委员会听证，2025年，https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/comptes-rendus/cion-eco/l17cion-eco2526012_compte-rendu.pdf（查阅日期：2026年9月26日）。
[8] Daron Acemoglu et Simon Johnson, Can A.I. Be Pro-Worker?, New Yorker, 2026, https://www.newyorker.com/contributors/john-cassidy（查阅日期：2026年9月26日）。
[9] 住房部，「2024年社会住房总结：社会住房房东路线图」，2025年，https://www.ecologie.gouv.fr/presse/bilan-2024-du-logement-social-valerie-letard-souhaite-poursuivre-dynamique-relance（查阅日期：2026年9月26日）。
[10] SDES，「2025年1月1日法国共有540万套社会租赁住房」，2026年1月，https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/54-millions-de-logements-locatifs-sociaux-en-france-au-1er-janvier-2025（查阅日期：2026年9月26日）。
[11] USH，《住房需求与分配：2025年中期状况及展望》，USH统计第3期，2025年12月，https://www.union-habitat.org/centre-de-ressources/economie-financement/la-demande-et-les-attributions-situation-mi-2025-et（查阅日期：2026年9月26日）。
[12] 国民议会，第6458号书面质询（Guillaume Florquin），「社会住房存量流动性不足」，第17届立法期，https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/questions/QANR5L17QE6458.pdf（查阅日期：2026年9月26日）。
[13] ANCOLS，《2025年社会住房全景》，2025年，https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/Panorama%20du%20logement%20social%202025%20ANCOLS.pdf（查阅日期：2026年9月26日）。
[14] 经合组织，「社会住房：过去与未来住房政策的关键组成部分」，2020年，https://www.oecd.org/content/dam/oecd/fr/publications/reports/2020/10/social-housing-a-key-part-of-past-and-future-housing-policy_ef96d6d9/94037dcc-fr.pdf（查阅日期：2026年9月26日）。
[15] Bruno Palier，关于工作质量与社会保护的相关研究，用于分析住房稳定作为持久就业前提的物质条件，与罗德里克 [1] 并引。
