En Angleterre, un pilote né dans l’urgence du Covid montre qu’à Stockport, loger des sans-abri dans des logements acquis par un investisseur social coûte moins cher que l’hébergement temporaire. Le programme Everyone In a mobilisé du capital privé pour acheter 528 logements en moins de cinq ans ; à Stockport Homes, le modèle a été estimé coûter plus de 70 % de moins que l’hébergement temporaire. L’évaluation finale publiée le 20 avril 2026 par PERU avec des partenaires dont le Centre for Homelessness Impact documente ce résultat, mais aussi la fragilité qui l’accompagne : des baux qui arrivent à échéance en 2030, sans solution de pérennisation encore garantie.

L’essentiel

  • Le pilote a produit des économies ou une neutralité de coût dans certains cas, notamment à Stockport, sans établir une règle générale sur le capital privé. L’évaluation identifie des risques de sortie et de refinancement qui doivent être planifiés avant 2030.
  • Everyone In a mobilisé 50 millions de livres de départ, puis 138 millions supplémentaires, pour acquérir 528 logements en mars 2025 ; à Stockport, le modèle coûte entre 12 et 22 % moins cher que le parc privé locatif ordinaire, et plus de 70 % moins cher que l’hébergement temporaire (PERU et partenaires, 2026).
  • Un des modèles repose sur un investisseur social qui achète des logements et les loue à un opérateur, avec un refinancement envisagé à l’issue du bail. Le financement mixte répartit les risques, tout en laissant subsister des risques de sortie et de continuité.
  • L’échéance de 2030 pose un risque réel : sans refinancement ou reconduction, les baux expirant créent un risque de rupture pour les locataires concernés.
  • L’enjeu pour les décideurs européens est de distinguer ce qui relève d’une économie réelle d’une économie d’attente.

L’hébergement temporaire coûte cher, et c’est mesurable

L’hébergement d’urgence est une dépense qui se renouvelle sans jamais produire d’actif. Une nuit en hôtel social, en pension ou en foyer d’hébergement mobilise du personnel, des contrats de gestion, des frais administratifs, et laisse les personnes dans une instabilité qui aggrave les problèmes de santé, d’emploi et d’insertion. Le coût public s’accumule sans capitaliser.

C’est ce constat qui a conduit, en 2020, le gouvernement britannique à lancer Everyone In dans l’urgence du premier confinement. L’objectif initial était simple : mettre les sans-abri à l’abri du virus. Mais plusieurs acteurs ont vu dans cette fenêtre une occasion d’expérimenter autre chose, acheter des logements avec du capital privé, les attribuer à des personnes sans abri, et mesurer ce que ça coûte réellement.

L’évaluation menée par PERU avec notamment le Centre for Homelessness Impact, dont le rapport final est daté de décembre 2025 et le résumé exécutif de mars 2026, établit des résultats précis : Pour Stockport Homes, l’évaluation estime un coût inférieur de 12 à 22 % aux loyers privés comparables. Par rapport à l’hébergement temporaire, l’écart dépasse 70 %. Ce chiffre porte une idée formulée par le pilote : dans le cas de Stockport étudié, le modèle fondé sur des baux de logements acquis par un investisseur a été estimé moins coûteux que certains hébergements alternatifs.

Le fonctionnement concret du montage

Le mécanisme d’Everyone In mérite d’être décrit précisément, parce que c’est lui qui explique à la fois la performance et la vulnérabilité du modèle.

Un investisseur social, en l’occurrence une organisation à but non lucratif adossée à des fonds d’impact, lève du capital pour acquérir des logements sur le marché libre. Ces logements sont ensuite loués à des personnes sans abri ou en grande précarité, à un loyer compatible avec leurs ressources. Les loyers et les aides liées aux besoins complexes financent les coûts et le rendement, tandis que le capital initial peut être remboursé via un refinancement en fin de bail pour certains modèles.

Le financement de départ, 50 millions de livres, provenait d’une combinaison de fonds publics et d’investisseurs à impact. Les 50 millions de livres du pilote ont attiré 138 millions supplémentaires, et 528 logements avaient été acquis en Angleterre en mars 2025. À chaque étape, le risque immobilier et d’exploitation est en partie partagé entre l’investisseur social et le fournisseur de logement, tandis que la puissance publique apporte la légitimité, les agréments et une partie du cofinancement.

Ce partage des rôles est la force du modèle. Il est aussi sa limite structurelle. Car les baux qui organisent cette répartition ont une durée fixe : la plupart arrivent à terme autour de 2030. À cette date, deux chemins s’ouvrent. Soit l’investisseur refinance, en allant chercher de nouveaux capitaux sur les marchés, en valorisant le parc accumulé, en démontrant que le modèle est économiquement viable sur longue période.

Soit le montage ne tient pas, et en cas de fin de bail, des scénarios alternatifs incluent le transfert du portefeuille à un investisseur social ou un refinancement. L’expiration des baux crée un risque pour la stabilité de certains ménages lorsque le logement n’est pas permanent.

Les enseignements de Stockport et leurs limites

Stockport est un laboratoire utile, pas un modèle directement exportable. La commune réunit plusieurs conditions favorables : un marché immobilier moins tendu que Londres, des collectivités locales engagées, une tradition de partenariat entre le secteur social et les investisseurs à impact. Ces conditions ne sont pas universelles.

L’évaluation du Centre for Homelessness Impact souligne que les 70 % d’économie par rapport à l’hébergement temporaire sont calculés sur un périmètre précis, à un moment précis. La comparaison intègre les coûts directs, loyer, gestion, accompagnement social. La pérennité après 2030 dépend de la sécurisation d’un refinancement ou d’un mécanisme de reconduction, dépendance aux conditions de marché. L’évaluation estime actuellement des coûts neutres ou des économies, sans établir une économie causale certaine.

Ce point est important pour les décideurs qui regardent ce modèle depuis d’autres pays européens. Les Pays-Bas, la Finlande et l’Autriche disposent de parcs de logements sociaux bien plus développés que le Royaume-Uni, avec des mécanismes de financement à long terme déjà éprouvés. La coordination locale des services sociaux reste un défi commun à la plupart des systèmes européens, quelle que soit la maturité du parc immobilier. Le modèle Everyone In intéresse moins ces pays pour son architecture de financement que pour sa capacité à mobiliser rapidement des ressources là où le parc public est insuffisant.

En France, en Allemagne, en Italie ou en Espagne, la pénurie de logements abordables est sévère dans les métropoles, et les budgets publics restent sous pression. Le modèle à impact social, qui fait entrer du capital privé avec un rendement conditionné aux résultats sociaux, est une piste que plusieurs gouvernements commencent à regarder sérieusement, sans avoir encore tranché sur la question du refinancement long terme.

Les acteurs qui font avancer le modèle

Everyone In a fonctionné parce que plusieurs acteurs ont accepté de partager le risque différemment.

Le Centre for Homelessness Impact joue un rôle de tiers-évaluateur rigoureux : il mesure les résultats, publie les données, identifie les biais de sélection, formule les limites. Cette transparence sur les limites est précisément ce qui rend le modèle crédible pour les investisseurs suivants. Un pilote qui ne publie que ses succès n’attire pas les capitaux sérieux.

Les collectivités locales, Stockport en tête, ont fourni ce qu’aucun investisseur privé pur ne peut produire seul : une connaissance fine des personnes sans abri sur le territoire, un réseau de travailleurs sociaux, une légitimité à attribuer les logements selon des critères de vulnérabilité et non de solvabilité. Sans cette infrastructure locale, le modèle devient une opération immobilière ordinaire habillée en action sociale.

Les fonds d’impact ont accepté un rendement inférieur au marché sur la durée du bail, en échange d’une garantie partielle sur la valeur du parc et d’une visibilité sur les résultats sociaux. Il s’agit d’une thèse d’investissement fondée sur la stabilité du modèle et sur la valeur de long terme des actifs acquis dans des quartiers en réhabilitation.

Une dette municipale opposable illustre une logique similaire : rendre les engagements publics locaux vérifiables et contraignants pour créer les conditions de confiance que le capital privé cherche avant d’entrer dans un projet à long terme.

La bifurcation de 2030 : économie réelle ou économie d’attente

Le modèle Everyone In a fonctionné, les chiffres le confirment. La question porte sur la durabilité des économies réalisées : sont-elles définitives ou provisoires.

Si les baux arrivent à échéance en 2030 sans refinancement structuré, deux effets se cumulent. L’échéance de 2030 risque de créer une rupture de stabilité pour les locataires concernés. L’évaluation identifie un risque de rupture de continuité pour les locataires, sans chiffrer ni prédire un surcroît de pression sur l’hébergement local. Pour Resonance, le transfert du portefeuille à un investisseur responsable est le scénario de sortie documenté. Pour SASC, un refinancement est envisagé après environ dix ans.

L’évaluation établit des résultats de coût public favorables ou neutres pour le pilote, mais laisse subsister des incertitudes sur sa soutenabilité après 2030.

Ce risque est documenté dans l’évaluation du Centre for Homelessness Impact. Il dessine la condition de réussite du modèle, sans l’invalider. Pour que les économies soient réelles et non différées, plusieurs éléments doivent être réunis avant 2030.

Le premier est un mécanisme de refinancement préétabli, pas improvisé à l’échéance. Cela suppose que les investisseurs de deuxième génération, fonds de pension, assureurs, fonds souverains, aient déjà un cadre légal et fiscal pour entrer dans ce type d’actif avec des garanties sur la durée des baux et la nature sociale de l’occupation. Plusieurs pays européens travaillent à des « obligations à impact social » (social impact bonds) qui pourraient jouer ce rôle, mais aucun ne dispose encore d’un marché liquide et suffisamment profond pour absorber des parcs de plusieurs centaines de logements.

Le deuxième est une politique de valorisation du parc. Les logements acquis en 2020-2025 dans des quartiers populaires ont une valeur immobilière qui peut évoluer. Si cette valeur augmente, le refinancement devient plus facile. Mais une hausse des prix rend aussi les logements plus difficiles à maintenir à loyer social. L’investisseur social doit alors arbitrer entre la sortie rentable et la mission sociale, et cet arbitrage, dans les montages actuels, n’est pas toujours encadré contractuellement.

Le troisième est un engagement public lisible sur la durée. Les collectivités locales qui ont cofinancé Everyone In ont besoin de savoir que leur partenaire continuera à loger des personnes vulnérables après 2030. Un accord-cadre avec des clauses de maintien dans les lieux protège les locataires sans que la collectivité porte seule le risque.

Ces trois conditions peuvent être remplies. Elles ne le seront pas spontanément. Elles demandent des décisions aujourd’hui, sur les contrats, les garanties, les régulations, pour que l’échéance de 2030 soit une transition, pas une rupture.

Les mesures disponibles pour les gouvernements européens

Plusieurs pays européens examinent le modèle Everyone In en vue d’un passage à l’échelle. L’enjeu est de déterminer s’il peut être reproduit dans des métropoles plus tendues, avec des marchés immobiliers plus coûteux et des populations sans abri plus nombreuses.

La réponse dépend moins de la taille du pilote que de la qualité des règles du jeu. Un investisseur social qui sait qu’il pourra refinancer dans dix ans à des conditions stables est prêt à entrer sur un marché immobilier plus cher en acceptant un rendement initial plus faible. Un investisseur qui ne sait pas ce qui se passera à l’échéance du bail exigera soit un rendement plus élevé, soit des garanties publiques explicites, ce qui revient à recréer par un autre canal la dépense publique qu’on voulait réduire.

Le bon niveau de régulation est celui qui fixe les règles de refinancement à l’avance, sans garantir le rendement. Il crée la prévisibilité sans socialiser les pertes. C’est précisément ce que les contractualisations de type « social impact bond » cherchent à faire, avec des résultats encore limités en volume, mais des principes que Several pays du Nord de l’Europe (Finlande, Pays-Bas, Danemark) commencent à codifier dans leurs législations sur le logement abordable.

Pour les gouvernements qui veulent s’inspirer d’Everyone In, l’évaluation recommande de sécuriser les mécanismes de sortie avant 2030, parmi d’autres conditions de bonne mise en œuvre. Le pilote visait un rendement modeste pour les investisseurs et a montré que certains montages pouvaient fonctionner, sans démonstration de rentabilité générale à court terme. Le consolider sur vingt ou trente ans demande une architecture contractuelle que personne ne construit dans l’urgence, et que tout le monde a intérêt à construire avant que l’urgence revienne.

L’innovation sociale à l’échelle locale suit souvent ce chemin : un pilote qui prouve le concept, puis une décennie pendant laquelle la règle du jeu se stabilise, avant que le passage à l’échelle devienne possible. Everyone In est aujourd’hui à la charnière entre le pilote et la règle du jeu. Ce que le Royaume-Uni décide entre 2025 et 2030, sur les baux, le refinancement, les garanties publiques, déterminera si ce modèle devient une référence européenne ou reste un test bien documenté dont on retient surtout les limites.

Sources

  1. PERU, avec des partenaires dont le Centre for Homelessness Impact, Everyone In Social Investment Pilot: Final Evaluation, décembre 2025 (résumé exécutif mars 2026), https://www.homelessnessimpact.org/publication/everyone-in-social-investment-pilot-final-evaluation