Les prix des logements ont progressé de 4,7 % en un an dans la zone euro, selon Eurostat. Ce chiffre, mesuré au premier trimestre 2026, résume un problème qui dépasse la conjoncture immobilière : dans plusieurs pays européens, la croissance nominale produit des revenus qui s’évaporent avant même d’atteindre les ménages. La vraie ligne de fracture entre les économies de la zone euro n’est plus le PIB, c’est ce qu’il reste une fois le loyer payé.

L’essentiel

  • Les prix des logements ont augmenté de 4,7 % sur un an dans la zone euro au T1 2026 (Eurostat), un rythme qui érode le revenu disponible réel des ménages même dans les pays affichant une croissance satisfaisante.
  • Les divergences nationales sont profondes : certains pays convertissent leur croissance en niveau de vie, d’autres la diluent dans les charges de logement, faute d’une offre suffisante.
  • Patrick Artus a documenté ce mécanisme : quand les marchés immobiliers fonctionnent mal, l’investissement des ménages se détourne du capital productif vers la pierre, bridant la croissance à long terme.
  • Deux trajectoires s’ouvrent pour l’Europe d’ici 2035 : une convergence par la libération de l’offre, ou une divergence structurelle où le logement devient le principal capteur des gains de croissance.
  • Des pistes existent, réforme du droit foncier, métriques de revenu disponible après logement, coordination européenne, mais elles se heurtent à des résistances politiques documentées.

4,7 % de hausse, mais pas partout au même rythme

La moyenne de la zone euro dissimule des écarts considérables. Selon Eurostat, les hausses les plus fortes au premier trimestre 2026 se concentrent au Portugal, en Bulgarie, en Slovaquie, en Croatie, en Espagne et dans les pays baltes (Lituanie, Lettonie). La Pologne (+6 %) et les Pays-Bas (+5,2 %) dépassent la moyenne de l’UE (+5,1 %) et figurent parmi les marchés dynamiques au T1 2026. À l’opposé, l’Allemagne affiche une stabilisation après les corrections de 2023-2024, et l’Italie reste en retrait de la dynamique générale.

Ces divergences reflètent des structures différentes, pas seulement des cycles. Dans les pays nordiques et aux Pays-Bas, la pression démographique sur les grandes villes, combinée à des délais de construction exceptionnellement longs, crée une pression durable sur les prix. En Allemagne, la correction récente a été brutale parce que la hausse précédente avait été alimentée par des taux bas sans contrepartie d’offre. En Italie, le vieillissement de la population et la faible mobilité interne maintiennent les prix dans des marchés segmentés où la demande urbaine et la vacance rurale coexistent sans se compenser.

Ces chiffres mesurent mal l’impact sur les ménages locataires. Les indices de prix des logements capturent les transactions, pas les loyers courants. Or dans plusieurs pays européens, la part des ménages locataires est significative : en Autriche, elle atteint 46 % de la population, tandis qu’aux Pays-Bas environ 40 % des ménages sont locataires, dont une très large majorité en logement social (34 % du parc total). Les propriétaires y représentent environ 60 % de la population, ce qui place ce pays loin derrière l’Allemagne (~47 % de propriétaires), qui affiche le taux de propriétaires le plus faible de l’UE. Pour les locataires, la hausse des prix se traduit avec un délai en hausse des loyers, soit à la relocation, soit lors des révisions indexées.

L’indicateur Eurostat dit l’ampleur de la pression ; il ne dit pas encore qui la subit.

Croissance nominale, revenu réel : le décalage qui s’installe

L’économiste Patrick Artus a documenté de longue date un mécanisme que les statistiques européennes peinent à rendre visible : dans les économies où les marchés immobiliers fonctionnent mal, les ménages orientent une part significative de leur épargne vers la pierre au détriment de la consommation et de l’investissement productif. Le logement capte des flux qui, dans un marché plus fluide, iraient financer des entreprises, de la formation ou simplement de la demande. Le résultat est une croissance nominale qui ne se traduit pas en niveau de vie.

Ce mécanisme est mesurable. L’OCDE publie des indicateurs de revenu disponible qui permettent, après retraitement, d’approcher ce que les économistes anglophones appellent le revenu after housing costs : ce qui reste une fois déduites les charges de logement, qu’il s’agisse de loyers ou de remboursements d’emprunt. Sur cet indicateur, les écarts entre pays européens sont frappants. La réalité est plus nuancée qu’il n’y paraît : selon la DREES 2025, les pays affichant les taux de surcharge des coûts du logement les plus élevés sont la Grèce, le Danemark et l’Allemagne, les Pays-Bas ne figurent pas dans ce classement, leur important parc de logement social amortissant ce phénomène. En revanche, certains pays d’Europe de l’Est supportent généralement des charges de logement proportionnellement plus lourdes.

La comparaison directe en part de revenu entre pays d’Europe du Nord et pays d’Europe du Sud n’est pas univoque.

Autrement dit, une partie de la richesse produite par certaines des économies les plus performantes de la zone euro est absorbée par le coût d’accès au logement avant d’atteindre la consommation. La croissance existe. Elle ne parvient pas intacte aux ménages.

Le lien avec la crise du logement et la stagnation de la productivité est analytiquement utile : les deux phénomènes ont une cause commune, la rareté de l’offre dans les zones à forte demande, et se renforcent mutuellement. Des ménages qui consacrent 40 % de leur revenu à se loger ont moins à investir en formation, moins à mobiliser en épargne longue, et moins à dépenser dans une économie de services qui dépend de leur demande.

Les modèles nationaux qui convertissent ou diluent la croissance

Trois familles de politiques du logement coexistent dans la zone euro, avec des résultats très différents sur le revenu disponible réel.

La première est le modèle de l’offre libérée. L’Espagne en offre un contre-exemple instructif : après la purge douloureuse de 2008-2013, elle n’a pas reconstitué de capacité de construction significative. Depuis 2013, seulement 62 000 logements sont livrés par an en moyenne, pour des besoins estimés à 300 000, notamment dans les grandes villes et les zones touristiques. Dans son rapport annuel 2025 publié en juin 2026, la Banque d’Espagne estime désormais le déficit structurel à 750 000 logements, un chiffre en forte révision à la hausse par rapport aux projections antérieures. La pression sur les prix y reste donc très forte, illustrant ce que coûte l’absence de réactivité de la construction à la demande.

La deuxième famille est le modèle du logement social développé. L’Autriche, et Vienne en particulier, est souvent citée comme exemple d’une offre publique abondante qui atténue la pression sur le marché privé. Plus de 60 % des Viennois vivent dans des logements à loyers régulés ou subventionnés. Le résultat est une modération des loyers du marché par l’existence même de cette offre parallèle. Mais ce modèle repose sur des décennies d’investissement public accumulé et des coûts fonciers historiquement bas : il est difficile à répliquer à court terme dans des villes où la rente foncière est déjà capitalisée.

La troisième famille, la plus répandue, est le modèle de l’offre bloquée. Pays-Bas, Allemagne, Portugal, Finlande : des économies structurellement performantes où les délais d’obtention de permis de construire, la rareté du foncier disponible, et les résistances locales à la densification maintiennent l’offre en dessous de la demande de manière persistante. Le mécanisme décrit par Artus y opère le plus pleinement : la croissance existe, mais elle s’accumule dans la valeur des actifs immobiliers déjà possédés plutôt que de circuler vers les ménages locataires ou les primo-accédants.

La dispersion des trajectoires nationales révèle les limites du projet européen

L’absence de politique européenne du logement n’est pas une lacune accidentelle. Elle est constitutive. Le logement relève du droit national, du droit foncier local, des choix d’urbanisme municipaux. Bruxelles n’a pas de compétence directe sur la construction. L’Europe peut financer, via les fonds de cohésion, des projets de rénovation et de construction sociale dans les régions éligibles.

Elle peut fixer des normes énergétiques pour le bâti existant. Elle ne peut pas ordonner à Amsterdam de construire 50 000 logements supplémentaires.

Artus défend une forme de libéralisme régulé pro-investissement : l’État doit créer les conditions pour que le capital privé s’oriente vers des usages productifs, et corriger les marchés qui génèrent des rentes au lieu de la croissance. Dans cette lecture, la solution au problème du logement européen passe par des réformes de l’offre au niveau national : simplification des permis, droit foncier plus favorable à la construction, desserrement des contraintes de hauteur et de densité dans les zones tendues.

La lecture concurrente, plus proche de l’institutionnalisme de Dani Rodrik ou des travaux d’Acemoglu et Johnson sur la captation des gains du progrès, insiste sur la dimension de pouvoir. Les obstacles à la construction sont aussi des intérêts organisés, ceux des propriétaires existants, qui ont tout intérêt à maintenir la rareté. Une réforme de l’offre qui ne reconnaît pas cette dimension politique sera constamment contournée. L’enjeu est à la fois technique, combien de logements construire, et distributif : qui gagne et qui perd quand les prix baissent.

Les données disponibles ne permettent pas de trancher définitivement entre ces deux lectures. Elles sont, en réalité, complémentaires : les réformes de l’offre sont nécessaires, et elles se heurtent à des coalitions d’intérêt qui en expliquent l’échec répété. La lucidité consiste à tenir les deux en même temps.

Deux trajectoires pour l’Europe d’ici 2035

Les scénarios qui se dessinent à partir des tendances actuelles ne sont pas des prévisions. Ils sont des logiques conditionnelles : si telle politique est ou n’est pas mise en œuvre, telle trajectoire devient plus probable.

Le premier scénario est celui de la convergence par la construction. Dans ce cas, les pays qui libèrent l’offre, en simplifiant les droits à construire, en acceptant la densification autour des nœuds de transport, en réformant les droits fonciers, voient l’écart entre leur PIB et leur revenu disponible réel se réduire progressivement. Les ménages locataires bénéficient d’une pression moindre sur les loyers. Les primo-accédants retrouvent un accès à la propriété. Le capital immobilier, moins attractif comme valeur refuge, se redéploie partiellement vers d’autres formes d’investissement.

Ce scénario est cohérent avec la thèse d’Ezra Klein et Derek Thompson sur le progressisme de l’offre : les blocages à la construction sont, dans cette lecture, le principal obstacle à ce que la croissance se traduise en niveau de vie.

Les signaux à suivre pour ce scénario sont clairs : le volume de permis de construire dans les métropoles européennes, les délais moyens d’instruction des demandes, les réformes législatives du droit foncier en cours aux Pays-Bas et en Allemagne. La réforme allemande du Baugesetzbuch engagée en 2024 pour accélérer les procédures d’urbanisme sera un test de cette hypothèse.

Le deuxième scénario est celui de la divergence structurelle. Les coalitions d’intérêt qui bloquent la construction résistent aux réformes. Les métropoles européennes continuent à produire de la richesse et à concentrer les emplois qualifiés, mais les coûts de logement continuent de croître plus vite que les revenus dans ces zones. L’écart entre PIB nominal et revenu disponible réel s’accentue. Les ménages modestes et les jeunes actifs s’éloignent des centres, augmentant les coûts de transport et réduisant leur productivité.

La richesse produite continue de s’accumuler chez les propriétaires existants.

Ce scénario n’est pas théorique. Les Pays-Bas l’ont vécu entre 2015 et 2022 : une période de forte croissance économique accompagnée d’une dégradation sensible du revenu disponible réel des locataires dans les grandes villes. La politique néerlandaise a depuis tenté des corrections, mais les effets se feront sentir sur des décennies, pas sur des trimestres.

Entre ces deux trajectoires, un besoin collectif demeure dans les deux cas : des métriques publiques et régulières du revenu disponible après logement, publiées par Eurostat au même rythme que les statistiques de prix. Aujourd’hui, l’information existe mais reste dispersée et difficile à comparer. Une publication trimestrielle de ces indicateurs, comparables entre pays européens, fournirait aux décideurs et aux citoyens un tableau de bord plus honnête de ce que la croissance produit réellement pour les ménages. C’est un projet statistique modeste. Son absence est politiquement commode pour les gouvernements dont la croissance nominale masque une stagnation du niveau de vie.

Les ménages, meilleurs baromètres que les statistiques

Il y a une ironie dans la situation actuelle. Les institutions européennes publient des statistiques de croissance qui font l’objet d’un suivi attentif, de débats budgétaires, de procédures de coordination. Pendant ce temps, l’indicateur qui compte le plus pour la vie quotidienne des ménages, ce qui reste disponible après avoir payé le loyer ou l’emprunt immobilier, reste un angle mort des politiques publiques européennes.

Eurostat dispose des données. L’OCDE produit des analyses comparatives sur le logement et le bien-être. Le cadre méthodologique pour des indicateurs after housing costs harmonisés existe dans la littérature académique. La volonté politique de rendre visible ce que l’indicateur de PIB masque reste à construire.

Le lien entre cette question et la stagnation de la productivité en Europe est direct : des ménages qui consacrent une part croissante de leur revenu au logement consomment moins, investissent moins dans leur formation, et se déplacent moins facilement vers les emplois les plus productifs. Le coût du logement est un frein économique documenté, au même titre qu’un frein social. La France, avec ses propres blocages dans ce domaine, illustre à sa façon comment l’absence de choix collectifs explicites produit des ajustements par défaut qui pèsent sur les ménages les moins mobiles.

La hausse de 4,7 % des prix immobiliers dans la zone euro est un signal. Elle indique que la croissance européenne produit de la richesse, mais que les mécanismes de distribution de cette richesse sont insuffisamment documentés, insuffisamment débattus, et insuffisamment réformés. Les gouvernements européens qui, dans la prochaine législature nationale, feront de la réforme de l’offre de logement une priorité suffisamment explicite pourront modifier la trajectoire.

Sources

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  2. Eurostat, Housing Statistics Explained – T1 2026, https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Housing_price_statistics_-_house_price_index
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  4. Eurostat, Housing in Europe, statistiques et indicateurs comparatifs par pays
  5. OCDE, Affordable Housing Database, indicateurs de revenu disponible et charges de logement par pays
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  9. GlobalPropertyGuide, Marché immobilier polonais T1 2026, https://www.globalpropertyguide.com/europe/poland/price-history
  10. GlobalPropertyGuide, Marché immobilier allemand 2026, https://www.globalpropertyguide.com/europe/germany/price-history
  11. Patrick Artus, travaux sur le dysfonctionnement des marchés immobiliers et la captation des gains de croissance (Natixis Research, Flash Économie)
  12. Dani Rodrik, The Globalization Paradox, W. W. Norton, 2011, sur les coalitions d’intérêt et les blocages structurels aux réformes
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  22. Sénat français – rapport sur la rente immobilière (2017), citant Patrick Artus, https://www.senat.fr/rap/r17-075/r17-075_mono.html
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  25. Eurostat – Statistics Explained, Housing price statistics T1 2026, https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Housing_price_statistics_-_house_price_index
  26. DREES 2025 – Fiche 19, Le risque logement en Europe, https://drees.solidarites-sante.gouv.fr/sites/default/files/2026-05/CPS2025%20-%20Fiche%2019%20-%20Le%20risque%20logement%20en%20Europe.pdf
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  28. Banque d’Espagne / Euronews – Déficit de 750 000 logements, https://www.euronews.com/business/2026/06/18/bank-of-spain-warns-of-750000-home-shortfall-half-concentrated-in-six-provinces
  29. RTBF / La Presse Canada – Vienne, 60 % en logement subventionné, https://www.rtbf.be/article/vienne-paradis-des-locataires-defie-la-crise-du-logement-en-europe-11681854
  30. DG Trésor – Logement social aux Pays-Bas (2021) / IEB Rotterdam, https://www.tresor.economie.gouv.fr/Articles/2021/07/29/le-logement-social-aux-pays-bas-un-modele-historique-en-cours-de-reforme
  31. OCDE – Affordable Housing Database, https://www.oecd.org/en/data/datasets/oecd-affordable-housing-database.html