Au Royaume-Uni, les enfants de propriétaires accèdent à la propriété deux fois plus souvent que les enfants de locataires. Une étude du Census Bureau américain confirme que moins de la moitié de la persistance intergénérationnelle de richesse transite par les revenus des enfants : une part significative s’associe au revenu de cycle de vie, à la détention d’actifs et à d’autres mécanismes de transmission patrimoniale, notamment des effets de localisation et des choix professionnels influencés par le contexte familial. Au Royaume-Uni, l’IFS estime qu’environ 15 % des écarts de patrimoine immobilier des parents se transmettent au patrimoine immobilier brut de leurs enfants âgés de 28 à 37 ans. Le patrimoine immobilier parental constitue un canal distinct du revenu du travail dans la persistance intergénérationnelle, sans permettre de conclure sur les politiques d’éducation.
L’essentiel
- Au Royaume-Uni, l’IFS estime qu’environ 15 % des écarts de patrimoine immobilier des parents se transmettent au patrimoine immobilier brut de leurs enfants âgés de 28 à 37 ans.
- Moins de la moitié de la persistance intergénérationnelle de richesse transite par les revenus des enfants ; une part significative s’associe au revenu de cycle de vie et à la détention d’actifs (Census Bureau CES-WP-25-55, 2025, 3,4 millions de ménages).
- Le zoning restrictif et la fiscalité successorale jouent un rôle dans la concentration patrimoniale.
- Des politiques combinant fiscalité progressive sur les transmissions et augmentation de l’offre pourraient influer sur le phénomène.
- Le Canada, l’Australie et le Royaume-Uni expérimentent des réformes ciblées, mais aucune n’a encore démontré d’effet mesurable sur la mobilité des trentenaires sans héritage.
Le patrimoine pèse en moyenne le double du salaire dans la trajectoire d’une vie
Pendant trente ans, le consensus en politique publique reposait sur une idée simple : investir dans l’éducation, former les gens, et les inégalités de départ s’effaceraient progressivement. Les données produites entre 2024 et 2026 au Royaume-Uni, aux États-Unis et au Canada racontent une autre histoire.
L’Institut pour les études fiscales britannique a suivi des cohortes de trentenaires pour analyser les sources de leurs inégalités de richesse, confirmant que le patrimoine hérité joue un rôle significatif. Le reste se répartit entre d’autres formes de transmission patrimoniale et des effets de marché. Ce rôle du patrimoine revêt une importance particulière dans les politiques de mobilité sociale.
L’étude du Census Bureau américain, publiée en 2025, confirme le mécanisme : dans moins d’un cas sur deux, la richesse des parents se transmet par les revenus que leurs enfants finissent par gagner. Dans une part significative des cas, la persistance du capital immobilier s’associe au revenu de cycle de vie et à la détention d’actifs. Les ressources parentales et les résultats sur le marché du travail constituent des canaux distincts de persistance; l’étude ne permet pas de conclure sur l’efficacité relative de l’école.
Statistics Canada a documenté une dynamique comparable : l’accès à la propriété des ménages sans aide parentale s’est modifié dans les grandes métropoles canadiennes au cours des deux dernières décennies. Ce qui ressemblait à un phénomène britannique ou américain s’observe dans plusieurs marchés immobiliers où les prix ont fortement progressé.
Le logement comme machine à amplifier les avantages de départ
La valeur du logement a progressé sensiblement plus vite que les salaires médians dans la plupart des métropoles occidentales depuis 1990. Un parent propriétaire à Londres, Vancouver ou Boston en 1995 a vu son actif croître d’une façon que son salaire, aussi élevé soit-il, n’aurait pas permis de reproduire par l’épargne seule.
Le mécanisme est cumulatif. L’enfant de propriétaire bénéficie d’abord d’un filet de sécurité : il peut prendre des risques professionnels, changer de secteur, entreprendre, sans craindre de se retrouver sans toit. Il accède ensuite à la propriété plus tôt, souvent avec un apport familial, ce qui lui permet de capter lui-même la croissance des prix sur la durée. L’enfant de locataire, lui, consacre une part croissante de son revenu au loyer dans les grandes villes, ce qui peut comprimer sa capacité d’épargne et affecter son accès à la propriété.
Il s’agit d’un avantage composé qui s’accumule sur vingt ans. Selon des études comparatives, les trentenaires issus de ménages propriétaires tendent à détenir un patrimoine net supérieur à celui de leurs pairs issus de ménages locataires, à revenu comparable. Le travail et les compétences créent des revenus ; le patrimoine crée de la richesse. Le circuit patrimonial et le circuit salarial sont distincts, et le premier joue un rôle significatif.
Ce constat rejoint directement les travaux de Daron Acemoglu, prix Nobel d’économie 2024, sur le rôle des institutions dans la distribution des gains de croissance. Dans sa conférence Nobel de 2025, Acemoglu démontre que les gains de productivité ne se distribuent pas spontanément : leur répartition dépend des règles du jeu institutionnelles, fiscalité, régulation, droits de propriété. Appliqué au foncier, le raisonnement est précis : le zoning restrictif et la fiscalité successorale influent, comme d’autres cadres institutionnels, sur la répartition des gains de la croissance urbaine. La valorisation foncière des trente dernières années a bénéficié aux propriétaires en place, influencée par le cadre institutionnel.
Le zoning comme politique sociale cachée
Le marché immobilier ne fonctionne pas en vase clos. Certaines règles locales de zonage peuvent restreindre la capacité de construction et ainsi contribuer à une offre plus faible, avec des effets variables selon les quartiers et les marchés. Le zoning à faible densité, présent dans plusieurs métropoles nord-américaines et britanniques, peut contraindre l’offre et influencer les marchés immobiliers, mais l’ampleur de son effet dépend du contexte et ne peut être qualifiée uniformément de forte.
Le Census Bureau trouve que les contraintes locales d’offre amplifient les écarts d’accession entre enfants de familles aux ressources faibles et élevées. Auckland rapporte des effets favorables sur l’offre et les loyers après plusieurs années; les résultats ne permettent pas d’affirmer le même effet mesuré à trois ans pour Auckland et Minneapolis. Le lien de causalité entre politique d’urbanisme et mobilité intergénérationnelle est désormais documenté.
Ce résultat met en tension deux lectures libérales du problème. Côté marché : si l’État se retirait de la régulation foncière excessive et laissait construire, l’offre répondrait à la demande et les prix se normaliseraient. Côté institutions : la déréglementation du zoning sans contreparties fiscales risque de produire une gentrification accélérée qui expulse les locataires modestes avant qu’ils puissent bénéficier de la nouvelle offre. Les économistes qui ont étudié Auckland, cas le plus documenté à ce jour, montrent que les deux effets coexistent : la production augmente, et les ménages sans apport continuent de peiner à acheter dans les quartiers centraux.
L’approche libérale de marché et l’approche institutionnelle s’accordent sur un point : la rigidité de l’offre est un problème réel et corrigible. Elles divergent sur la vitesse et les effets à court terme d’une libéralisation non accompagnée. Les données actuelles ne tranchent pas cette divergence, qui reste un terrain de débat politique légitime.
L’article Diplômés relégués, travail massivement sous-utilisé documentait comment les qualifications ne suffisent plus à garantir une trajectoire ascendante. La recherche sur l’héritage immobilier ajoute une couche : même un diplôme valorisé sur le marché du travail ne compense pas l’absence d’actif transmissible quand le logement représente la première source de richesse dans une économie.
La fiscalité des successions, instrument sous-utilisé
Si le zoning est la politique d’offre, la fiscalité successorale est la politique de demande. Et elle est, dans la plupart des pays concernés, remarquablement peu mobilisée.
Au Royaume-Uni, l’impôt sur les successions s’élève à 40 % sur la part de la succession au-delà du seuil de 325 000 livres par personne ; l’impôt est calculé sur la valeur nette de la succession au décès, avec seuils, exonérations et allégements applicables, notamment pour la résidence principale transmise aux enfants. Une part significative des successions britanniques au-dessus du seuil bénéficient d’une fiscalité réduite après optimisation. Aux États-Unis, l’exonération fédérale de succession atteint 15 millions de dollars en 2026 pour la valeur cumulée de la succession, y compris l’immobilier ; l’impôt fédéral s’applique à la fraction taxable des successions dépassant ce seuil.
La logique institutionnelle d’Acemoglu est ici directement applicable : les exonérations ou traitements préférentiels non plafonnés des résidences principales transmises constituent une institution qui peut accroître les inégalités patrimoniales, particulièrement lorsque les avantages se concentrent en haut de la distribution. Elle ne viole aucune règle de marché, elle en est le produit. Mais ses effets sur la distribution des chances sont aussi puissants que ceux d’une politique industrielle explicite, sans jamais être présentés comme tels.
Plusieurs économistes, dont Thomas Philippon dans ses travaux sur la concentration des marchés, ont montré que les rentes de position, y compris immobilières, tendent à s’auto-perpétuer quand les institutions ne les contestent pas activement. Le foncier urbain est une rente de position particulièrement durable parce qu’il bénéficie à la fois d’une demande structurellement soutenue et d’une offre institutionnellement contrainte.
Le World Inequality Report 2026, analysé ici, indique que l’inégalité mondiale de patrimoine est plus élevée et augmente plus rapidement que l’inégalité de revenu.
Les marchés de 2030 refléteront les choix d’aujourd’hui
L’enjeu des dix prochaines années est de savoir si le poids de l’héritage immobilier dans les trajectoires de classe va continuer de croître ou peut être contenu. Deux scénarios se dessinent, et les signaux qui permettent de les distinguer sont déjà partiellement lisibles.
Premier scénario : en l’absence de changements institutionnels, la part des héritages immobiliers dans les écarts de richesse entre trentenaires pourrait continuer d’évoluer. L’accès à la mobilité sociale pourrait se restreindre pour les ménages sans actif transmissible. Les politiques d’éducation et de formation professionnelle, aussi bien conçues soient-elles, opéreront à l’intérieur d’un système où les dés sont pipés avant l’entrée sur le marché du travail. Ce scénario se lit déjà dans les données de cohortes : les trentenaires sans héritage immobilier ont vu leur position patrimoniale se transformer au cours de la dernière décennie, selon les analyses de cohorte disponibles.
Second scénario : des politiques combinant une fiscalité progressive sur les transmissions immobilières au-delà d’un seuil raisonnable, une libéralisation contrôlée du zoning et un mécanisme de bail longue durée sécurisé pour les locataires pourraient contenir le phénomène. Contenir, pas éliminer. Les données disponibles d’Auckland évoquent une modération des loyers après plusieurs années, sans étayer une baisse uniforme des prix sur une période comparable.
Ce qui rend le second scénario incertain, c’est moins l’économie que la politique. Les propriétaires, qui tendent à voter davantage que les locataires, ont un intérêt direct à maintenir la valorisation de leur actif. Toute réforme de la fiscalité successorale immobilière ou du zoning se heurte à une coalition d’intérêts déjà constitués, bien organisés et légitimement préoccupés par la valeur de leur patrimoine. Acemoglu l’a montré pour la technologie : les institutions ne se réforment pas spontanément quand elles servent les intérêts des groupes qui contrôlent les leviers politiques. Le foncier n’échappe pas à cette logique.
Deux signaux permettront de dire dans quelques années vers lequel des deux scénarios les sociétés concernées se dirigent : l’évolution de la part des héritages immobiliers dans les écarts de richesse mesurée par cohorte tous les cinq ans, et le taux d’accession à la propriété des ménages sans héritage parental classés par niveau de revenu. Ces indicateurs n’existent pas encore sous forme standardisée dans la plupart des pays. Les rendre publics et comparables est lui-même un enjeu politique, on ne régule efficacement que ce qu’on mesure.
Les leviers disponibles et leur faisabilité réelle
Des expérimentations sont en cours. L’Australie a préparé en 2024 le programme Help to Buy, une formule de copropriété publique pour des ménages éligibles, financé par un investissement fédéral en capital porté à 6,3 milliards de dollars australiens. L’effet redistributif est modeste, le dispositif concerne moins de 5 % des transactions annuelles, mais il crée un précédent : l’idée que la fiscalité des transactions immobilières peut financer l’accès de ceux qui n’héritent pas.
Le Royaume-Uni a maintenu et gelé l’abattement applicable à la résidence transmise aux descendants directs, plutôt que d’examiner sa suppression automatique au-delà d’un seuil. La résistance politique est forte : la mesure toucherait des ménages qui se considèrent comme de classe moyenne, propriétaires de longue date dans des zones où les prix ont fortement progressé sans qu’ils aient cherché à s’enrichir. Cette tension, entre l’effet patrimonial objectif et l’identité subjective des ménages concernés, est dans la difficulté politique.
La piste la plus prometteuse analytiquement, mais la moins avancée politiquement, est celle du bail réel solidaire : un mécanisme qui dissocie la propriété du foncier de celle du bâti, permettant à des ménages sans apport d’acheter un logement à un prix réduit tout en maintenant l’actif foncier en propriété collective. Des expériences existent en France, au Vermont et à Singapour. Elles sont encore trop récentes et trop limitées en volume pour produire des données robustes sur leur effet intergénérationnel.
Ces expérimentations partagent un même constat : le marché immobilier, régi par les règles institutionnelles actuelles, produit de la concentration patrimoniale. La question politique porte désormais sur la forme d’intervention qui préserve la dynamique de marché tout en redistribuant ses gains de façon soutenable. C’est la tension que les économistes libéraux de la régulation ont appris à gérer dans d’autres secteurs. Le foncier reste en attente d’un traitement comparable.
Sources
- US Census Bureau, CES-WP-25-55 (2025), Intergenerational Wealth Persistence, 3,4 millions de ménages
- Institut pour les études fiscales (IFS), « How do house prices affect social mobility? », working paper, 12 janvier 2026, disponible sur le site de l’IFS
- Daron Acemoglu, Nobel Lecture: Institutions, Technology, and Prosperity (2025), American Economic Review
- Brookings Institution, recherches sur zoning, offre de logement et mobilité intergénérationnelle, disponibles sur brookings.edu
- Statistics Canada, données sur l’accession à la propriété dans les grandes métropoles canadiennes (2025), disponibles sur statcan.gc.ca
- Demographia, International Housing Affordability Survey, disponible sur demographia.com
