3亿套住房面临海平面上升威胁

全球房地产市场正在按气候风险等级筛选家庭。贫困家庭往往过度集中于脆弱地区，原因涉及价格、安全住房短缺、非正规居住状态及土地获取不平等。

据气候中心（Climate Central）2019年数据，更精确的海拔数据使预计到2050年可能受年度沿海洪水影响的人口估算增至三倍，达到3亿人。这一估算基于气候、地形和人口假设，绘制了潜在沿海洪水暴露风险图，不足以证明城镇化已普遍失败。

核心要点

据世界资源研究所（WRI）和仁人家园（Habitat for Humanity）2026年报告，到2050年，3亿套住房面临海平面上升威胁，是此前预测的三倍。建造一套具备气候韧性的住房比普通建设成本高出40%至60%，这一额外成本从结构上将最贫困家庭排除在外。市场按价格筛选：洪泛区房价低廉，贫困家庭迁入，风险一旦成真，保险公司随即撤出。到2050年，全球需要建设的基础设施中75%尚不存在，这为从设计阶段就融入韧性理念提供了机会。荷兰证明全民公共适应是可行的；巴西则展示了有计划放弃的后果。

低价格作为陷阱

洪泛区内的低价公寓不是好买卖，而是伪装成机遇的风险转移。机制简单而残酷。暴露于洪水或海水淹没风险的地块，因有偿付能力的买家刻意回避而折价出售。没有其他选择的家庭接受这一折价，却未必能充分意识到其气候隐患——有时是因为风险记录不完善，有时是因为住房的紧迫性压倒了其他一切考量。

这种按风险划分的居住隔离在多座城市均有体现，且遵循同一逻辑：风险区集中了收入最低、建筑最脆弱、排水系统最差的人群。洪水来袭时，居民的经济脆弱性将冲击放大，远超其所处地理位置的物理暴露程度。

保险加剧了这一循环。在风险持续上升的地区，保险公司撤出市场，或将保费提高至难以承受的水平。在美国，多个沿海州已有主要保险公司暂停住宅险业务。在澳大利亚，昆士兰州部分地区实际上已无险可保。遭遇无保险洪水后，贫困家庭通常缺乏自救资源，可能长期陷入或重返高风险处境。

循环就此重演。

40%至60%的额外成本：具体意味着什么

WRI和仁人家园所援引的40%至60%这一总体估算尚未得到核实。

在高收入国家，额外成本主要体现在改良材料、加固排水系统以及适应洪泛土壤的地基处理上。在中低收入国家，额外成本还包括基础设施的缺失：一套建于无排水管网社区的韧性住房，无论单体建筑质量多高，依然暴露于洪水风险之中。韧性既是个人财产，也是集体产品。

对于缺乏补贴或适配信贷的低收入家庭而言，50%的额外成本令人望而却步。完全由家庭自行承担的气候韧性投资将沦为奢侈品：有资源的家庭加大适应投入并通过保险转移损失，贫困家庭则承担着不成比例的损失份额。

适应政策若缺乏公平设计，将复制甚至加剧现有不平等；若设计得当、目标精准，则有可能减少不平等。

这一额外成本也左右着开发商的决策。在风险区以更低成本建设，只要将风险成本外部化给居住者和公共灾害预算，短期内仍然盈利。若缺乏强制将风险纳入售价或租价的监管，这种外部化便将持续。

荷兰是例外，巴西才是常态

荷兰出于历史必要性，成为全球住房气候适应的标杆。荷兰约17%的国土面积低于海平面；政府文件有时也使用约四分之一国土这一粗略表述。国家生存几百年来依赖对水力风险的集体管理，由此形成了卓越的行政与财政能力。三角洲计划（Delta Programme）将适应措施融入国土规划，加强防洪基础设施，但并非对每份建设许可证都明文要求具体的韧性标准。荷兰体系以集体保护为基础，设定最低安全水平，并根据风险及潜在后果设置差异化标准。

但荷兰是一个揭示成功条件的特例，而非可以直接移植的模式。大规模适应需要公共水利工程传统、稳健的公共财政、精细的行政能力以及持久的政治共识。具备这些条件的国家寥寥无几。

巴西走的是另一条路。里约热内卢、累西腓和圣保罗的贫民窟大量分布于山丘（morros）和冲积平原——正是最容易发生滑坡和洪水的地区。国家在灾前和灾后的干预参差不齐。2023年重启的”我的家我的生活”（Minha Casa Minha Vida）计划持续建设社会住房，但未系统解决选址于风险区的问题。部分社区在洪水过后原地重建，因为大规模人口迁移需要强烈的政治意愿和巨大的后勤能力。

许多南方国家在适应能力和资金方面存在不足，但各国的政策选择与结果差异显著。

75%的待建基础设施改变了这道算题

这个数字颇为反直觉：到2050年，全球所需基础设施的75%尚未建成。未来将容纳2050年人口的城市、社区和住房，大部分还有待建设，主要集中在撒哈拉以南非洲、南亚和东南亚——城市化增速最快、监管能力最弱的地区。

这一现实打开了一扇真实的窗口。在建筑或社区设计阶段就融入气候韧性，比事后改造成本低得多。防洪建设标准、排水系统、街道相对主导风向的布局：这些决策在设计阶段的成本，与改造阶段相比不可同日而语。REHOUSE是一个在非洲和亚洲实际运营的合作伙伴项目，旨在推动更公平、更具韧性的住房与城市服务；其对各国建筑规范的具体影响需逐国加以核实。

这扇窗口是真实的，但也是狭窄的。决定一座城市未来五十年格局的城镇化决策正在此刻做出，而决策背景往往被住房紧迫性、土地压力和地方监管薄弱所主导。一个在风险区快速、廉价建设的开发商，满足的是眼前需求；他制造的是一种脆弱性，将在十年或二十年后的下一场洪水中显现——届时他早已转手离场。

城市研究所（Urban Institute）记录了沿海地区经济适用房的气候风险（尤其是2021年的相关研究），以及此前发布的韧性经济适用房策略报告；将其归入2025年4月的说法有误。如果美国公共机构都难以轻松应对这一问题，非洲或南亚国家所面临的困难则是另一个量级。

当民主国家放任市场时会发生什么

住房与气候风险的叠加提出了一个自由民主国家通常回避的政治问题：如果30%至40%的城市人口长期居住在市场无法自发纠正的高气候风险住房中，社会凝聚力是否还能维持。

现有数据呈现出一幅严峻图景。没有干预的房地产市场，将风险暴露集中在最无力承受的家庭身上。保险公司从风险上升地区撤出，发出的信号是房价尚未反映的风险现实。灾后公共预算的介入将损失社会化，却并不消减结构性脆弱。

市场决策的累积若缺乏公平公共政策的对冲，可能强化按收入划分的气候风险隔离。高收入家庭通常拥有更多选项——搬迁、投保、加固或改造——但其对风险的反应也存在很大差异。住房约束可能迫使贫困家庭居住在风险更高的地点，但可负担性与最高风险水平之间的关联因城而异。每一场灾难都可能拉大两类家庭之间的财富差距，因为损失对无保险、低资产家庭而言通常更为持久，而富裕家庭平均拥有更多恢复机制。

选择全民适应的民主国家，综合运用了三类手段：监管（在建设许可证中设定韧性要求）、定向补贴（为中低收入家庭承担额外成本）以及公共基础设施投资。新加坡自2000年代起将气候适应纳入国家城市规划。瑞典为社会住房的热工和水工改造提供补贴。这些经验有一个共同特征：将气候韧性视为公共产品，而非个人消费品。

到2035年，10亿风险住房的三种走向

住房气候前景不是精确科学，但未来二十年可以梳理出三种走向，目前没有任何来源能保证其相对概率。

第一种走向：韧性建设标准在城市化快速推进的新兴国家逐步确立，由REHOUSE等国际合作项目推动，由在基础设施尚未定型之前主动将风险纳入建筑规范的政府来落实。这一走向需要抓住75%基础设施尚待建设的窗口期。技术上具有可行性，但需要地方监管机构、国际融资方和建筑业私营部门之间的协调配合，而这种配合目前鲜有国家在大规模层面上证明过。

第二种走向：富裕国家建立气候风险均衡化机制——国家担保基金、风险暴露地区的公共再保险、为中低收入家庭承担韧性额外成本的补贴。这一走向可以减少发达经济体内部的气候隔离，但无法解决全球南方的问题——那里的财政能力不足以独立承担全民适应的资金需求。它还需要一场政治辩论，而大多数自由民主国家尚未正面展开。

第三种走向：标准和均衡化机制均未能及时普及。部分气候风险强度加剧，损失随之上升；在多个市场，保险变得更贵或更难获得，而贫困家庭仍尤为缺乏保障。脆弱性积累的循环持续。这一走向可能大幅推动气候驱动的国内移民，包括向部分城市地区的流动，但流量规模和流向取决于具体情境和政策应对。它也可能引发需要紧急应对的人道主义危机，并加大相关国家政治体系所承受的压力。

用以区分这三种走向的信号，现在已可观察。第一个信号是城市化快速推进国家的建筑规范演变：若尼日利亚、埃塞俄比亚或孟加拉国能在未来五年内将韧性标准纳入国家规范，窗口期就算抓住了。第二个信号是国际气候融资机制——绿色气候基金——能否将资源引向韧性经济适用房，而非仅限于能源基础设施。第三个信号是自由民主国家是否决定将普通住房的可保性视为公共政策问题，而不仅仅是市场信号。

决策者面临一个具体的权衡：超过某一临界点后，不作为的成本将超过提前适应的成本。对于风险暴露的家庭而言，这一临界点可能已然越过。对于各国政府而言，答案取决于其时间视野，以及将未来成本纳入当下决策的能力。未受监管的房地产市场，不会自发完成这种整合。

来源

世界资源研究所，《气候韧性住房》，2026年。https://www.wri.org/insights/climate-resilient-housing-urban-services

仁人家园，《通过住房实现气候适应》，2026年。可在仁人家园国际网站获取。

城市研究所，《保护气候韧性经济适用房》，2025年4月。可在城市研究所网站获取。