在中东欧，80%的人拥有自己的住房

在中东欧，拥有住房是常态，但这已成为一个气候陷阱。在多个住房自有率极高的国家，供暖改造的成本相对于许多家庭的可支配收入而言极为沉重。支撑这些工程的欧洲资金将在2026年底耗尽。届时，2026至2032年的气候社会基金可以资助部分改造和清洁供暖项目，但其规模无法替代RRF。

要点

• 中东欧住房自有率超过80%。这意味着，任何建筑脱碳战略都必须直面个人业主的融资问题。
• 深度改造的成本很高。根据Bruegel的测算，一套70平方米的德国公寓需要19 000欧元，一栋130平方米的德国独栋住宅需要45 000欧元。相对于中东欧的收入中位数，这是一笔沉重的负担。
• 欧洲复苏基金（RRF）为欧洲建筑改造动员了810亿欧元，将于2026年底结束。2026至2032年的气候社会基金为弱势家庭提供部分资金接续。
• 欧洲建筑改造每年的资金缺口估计为1 340亿欧元。私人市场不会自发填补这一缺口。
• 当业主付不起、国家也不再出钱时，谁来承担这笔成本，目前没有明确的制度答案。

拥有住房，却无力改造

罗马尼亚的住房自有率为96%，斯洛伐克92%，匈牙利91%。这些数字使中东欧成为发达国家中个人住房所有权最普遍的地区。这是1990年代大规模私有化的遗产——国有住房以象征性价格转让给了住户。

这造就了一幅与西欧截然不同的住房图景。在德国或荷兰，三分之一到一半的家庭是租户。在布拉格、华沙或布加勒斯特，租户是少数。这种结构长期看似有利：家庭有稳定的落脚处，较少受波动剧烈的租赁市场影响。如今，它使气候转型变得极为复杂。

为一栋由社会住房机构或机构投资者管理的集合住宅推进脱碳改造，只需与单一对手方谈判。这个对手方有能力承担债务、分摊投资、在二十年内摊销。而对一栋由低收入业主持有的独栋住宅或公寓做同样的事，则是要求这位业主独自承担相当于其年收入很大一部分的工程费用。

深度改造的成本

Bruegel在2026年公布的数据可以框定这项努力的规模。按Bruegel的计算，一次深度供暖改造——包括外围护结构保温、更换供暖系统和通风改造——对一套70平方米的德国公寓花费19 000欧元，对一栋130平方米的德国独栋住宅花费45 000欧元。金额因建筑初始状况和目标性能水平而有所不同。两个数字之间的差距主要取决于建筑年代：苏联时期建造的预制板楼宇需要最繁重的干预。

这些金额并非中欧独有的异常。国际能源署（IEA）对全欧洲深度改造成本的估算处于相似的量级。在可支配收入较低的国家，改造的财务负担相对更重，但这一比较必须以各国可比的成本和收入数据为基础。一位收入处于中位数的罗马尼亚或保加利亚业主，若面对30 000欧元的改造成本，相对于其可支配收入，将承受很大的财务压力。

问题不止于个人偿付能力，还涉及房产价值。能效等级最低的住房往往出现价格折让，折让幅度因国家和地方市场而异。欧盟监管正在推动这一方向。在中欧，随着环境标准向欧盟其他地区看齐，房产贬值的风险将随之上升。

业主于是陷入双重约束：他通常无法独自决定涉及公共部分的改造，而不改造，房产价值又可能受损。

RRF：正在关闭的窗口

自2021年以来，欧洲复苏与韧性基金（RRF）在全欧盟范围内向建筑改造投入了810亿欧元。这笔资金是多个中东欧国家启动或扩大改造计划的关键杠杆，以赠款和贷款形式，通过各国机制支持公共投资和私人改造补贴。

波兰、匈牙利、捷克依托这些资金建立了各自的改造援助机制。波兰的”洁净空气”（Czyste Powietrze）计划于2018年启动，并通过RRF资金得到强化，目标是补贴燃煤供暖系统的替换和数百万栋独栋住宅的保温改造。数十万份申请得到处理，但相对于需要改造的住房总量，进度仍然不足。

2026年底，RRF拨付停止。目前没有安排以相同形式延续RRF，尽管气候社会基金和2028至2034年的结构基金可以为部分改造提供共同资助。根据Bruegel的分析，欧洲建筑改造每年的资金缺口估计为1 340亿欧元。新预算期（2028—2034）的欧洲结构基金可能部分接续，但它们投向改造的比例并无保证，最终规模取决于通过的预算和各项规划。

这一时间表造成了预算悬崖。运转中的计划、已培训的工匠、正在成型的产业链都可能遭遇中断。原本预期获得补贴的家庭将无法再动用这笔资金。已搭建起本地服务窗口的地方政府将失去主要资金来源。

当谁都付不起时，谁来付

供暖改造的资金问题，首先是制度设计问题。几种答案各有其技术上的可行性，但每一种都需要明确的政策选择。

第一种选择是贴息担保贷款。多个欧洲国家发展出了这类工具：公共银行预付资金，国家担保违约风险，业主长期还款。德国复兴信贷银行（KfW）自2000年代起按此模式资助了数百万次改造。在中欧，问题有两重：这些国家的公共银行资本实力较弱；最贫困的家庭——往往住在最耗能的住房里——即便面对降息贷款也被排除在外，因为他们的收入太低，无法承担任何额外的月供。

第二种选择是第三方融资，即用节能收益偿还改造成本。能源服务公司出资施工，从日后的能源账单节省中收回投入，业主起初不出钱。这种模式适用于初始能耗极高的住房，因为节能空间足以让投资回本。对于能耗处于中等水平的建筑，则较难推行。

第三种选择更为激进：在共管楼宇或街区层面强制共同出资，整块推进，集体决策、共同融资。这种做法在维尔纽斯、里加和爱沙尼亚有过实践，当地政府以大规模公共支持推行整片街区的改造计划。结果鼓舞人心：单位成本下降，难以单独处理的住房被纳入集体改造。但规模仍然有限，这一模式也需要行政协调能力，并非所有国家都同样具备。

这里值得指出与可负担住房政策的关联。财富集中在最富裕家庭手中造成了一种仅靠市场工具无法解决的不对称：有能力改造的人未必住在最破旧的住房里，反之亦然。

波罗的海经验作为参照

爱沙尼亚、拉脱维亚和立陶宛比邻国更早着手处理这个问题，部分原因在于它们的苏联预制板建筑——“赫鲁晓夫楼”——格外耗能。这三国在2000至2010年代发展出大规模改造模式，将高额公共补贴、国家担保的银行贷款和对共管楼宇的技术支持结合起来。

在爱沙尼亚，KredEx计划为集合住宅的深度改造补贴最高40%的成本，其余部分由担保贷款覆盖。二十年间改造了数万套住房。改造后的家庭能源账单显著下降，住宅供暖相关的二氧化碳排放出现了可测量的降幅。

这种模式短期预算成本很高。爱沙尼亚选择承担这笔成本，是因为其收益——减少对俄罗斯天然气的依赖、改善采暖舒适度、提升建筑价值——被认为值得。2022年俄罗斯入侵乌克兰后，这一判断得到了印证：波罗的海国家早在这个问题对欧洲其他地区变得紧迫之前，就已大幅降低了对化石天然气的依赖。

核心教训是：大规模建筑改造需要大量、持久、在多年期视野内可预测的公共资金。波罗的海各国的计划证明了这一点。那些产生了可测量结果的计划，无一例外都建立在稳定、可预测的多年期资金之上。

气候变暖下的高耗能住房

这一议题的气候维度有两面。第一面是脱碳：改造建筑，降低建筑用能产生的温室气体排放。据欧盟委员会数据，建筑用能约占欧盟与能源相关温室气体排放的36%。第二面讨论较少，但同样紧迫——适应：让住房为更热的夏季和更强烈的气候事件做好准备。

在中欧，热浪已经比三十年前更频繁、更持久。保温差的住房在冬季散失热量，这是改造优先处理的问题。但同样的住房在夏季会吸收并滞留外部热量。住在改造不力的苏联预制混凝土公寓里的人，热浪期间室内温度极高。老年人往往是有房者，且常靠固定收入生活，是风险最高的群体。

小型模块化反应堆和新的低碳能源可以推动电力生产脱碳，但如果建筑本身不加以改造，公寓仍然无法降温。

设计良好的深度改造同时回应这两个问题。良好的保温减少冬季供暖需求，也限制夏季过热。高效通风系统排出夜间热量。这种双重收益——减排与适应高温——改变了改造的经济账：收益不再只来自冬季节省的燃料，也来自夏季热舒适的价值，而如果不采取行动，这种舒适将越来越稀缺。

由此推论，不改造的代价可能随时间不断累积。不改造的业主可能面临能源账单上涨、房产贬值风险，以及更强烈的极端温度暴露。这些成本分散、渐进，由缺乏预见能力的个人承担。公共政策的任务，是在这种负债变得不可逆之前让它可见。

能够解开这一局面的融资模式，需要几个要素并行：让中等收入家庭也能获得信贷的公共担保；对收入低于门槛的业主给予定额补贴；以及技术支持，避免家庭在繁杂的行政程序面前打退堂鼓。这正是波罗的海计划所建立的，也是RRF在其他地方部分资助的。悬而未决的问题是：2026年之后哪个欧洲工具接续，以及中东欧成员国是否有财政能力和政治意愿用自有资金共同支撑这些计划。

资料来源

1. Bruegel / 经济研究所，A solution to Europe’s housing affordability crisis must include building decarbonisation（2026）：https://www.bruegel.org/analysis/solution-europes-housing-affordability-crisis-must-include-building-decarbonisation
2. 国际能源署（IEA），Energy Efficiency 2024，关于欧洲住宅建筑改造成本的数据
3. 欧盟委员会，复苏与韧性基金（RRF）各成员国分配数据，2024
4. Eurostat，各国住房自有率，长期序列