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— 《进步者日报》编辑部 / La rédaction
法国租赁市场正经历一场结果与预期相悖的政策实验。自2025年1月起，大量G级住房因《气候与韧性法》被强制退出租赁市场。十五个月后，勒科尔努政府提出立法，允许这些住房重新出租，前提是业主签署翻修承诺。其间，约14万套住房未经任何施工便改变了能源等级——仅因DPE计算系数修订所致。法国住房政策的核心矛盾，正体现在建筑实际状况与衡量数字之间的落差。
2026年4月23日提交的”住房振兴”法案并非放弃能源转型，而是换了一种路径：用合同约束取代一刀切禁令，让业主在市场中承诺翻修。这一思路有其合理性，但能否奏效，取决于几个关键条件。
要点
- 自2025年1月起，大量G级住房被排除在租赁市场之外，但实际推动翻修的效果有限
- “住房振兴”法案拟允许最多70万套F级和G级住房重返市场，条件是业主承诺在3至5年内完成翻修
- 2024年7月改革调整了DPE计算方法，约14万套小于40平方米的住房未经施工即改变等级，暴露出测量工具的不稳定性
- 资金是核心瓶颈：2025年，MaPrimeRénov’仅覆盖了所需高性能翻修的一小部分；小型出租业主获得的支持最为薄弱
- 机制能否有效运转，取决于合同执行：若缺乏可信的监督机制，翻修承诺将流于行政形式
禁令未能推动翻修
2021年《气候与韧性法》的逻辑是：将高能耗住房出租定为违法，业主就会被迫翻修。时间表分阶段推进——G级禁令于2025年1月生效，F级2028年，E级2034年。截至2025年1月1日的数据显示，这一逻辑在现实中的结果并不理想。
被退出市场的G级住房中，确有一部分完成了翻修。但另一大部分只是从租赁供应中消失，房主选择出售、空置，或改做短期租赁，并未翻新。在巴黎、里昂、波尔多等供需紧张的城市，这一收缩推高了合规住房的租金，损害了低收入家庭——而这些家庭恰恰是高能耗住房的主要居住群体。
结果适得其反。这项原本旨在改善弱势群体居住条件的措施，首先减少了他们进入市场的机会。根本原因不在于翻修技术上不可行，而在于资金跟不上。
2025年，MaPrimeRénov’支持了相当数量的单项改造，如更换锅炉、加装阁楼保温。但据国家住房改善局（Anah）评估，能将住房从G级实质性提升至D级及以上的”高性能翻修”仍属少数。一套公寓的整体翻修成本平均在3万至8万欧元之间。对于通常以一两套房产作为退休补贴来源的小型出租业主而言，若无大规模援助和可控的自付费用，这笔资金根本无从筹集。
被电子表格改变等级的住房
这一政策序列中，第二个转折更耐人寻味。2024年7月，DPE计算方法经过修订。依据2024年3月25日法令，自当年7月1日起，40平方米以下住房的生活热水消耗加权系数得到调整，约14万套住房因此脱离”高能耗”类别。这些住房的等级在纸面上变了，保温材料、窗户、供暖系统一概没动。
这不是造假。系数修订回应的是对原有方法的合理批评——旧方法在评估小户型能耗时存在系统性偏差。但政策效果直白：未花一分钱翻修，高能耗住房存量减少了约14万套。
这引出了一个严肃问题：DPE作为公共政策工具是否足够稳健？当一套住房的能效字母等级可经法令改变、而住房本身毫无变化时，能效诊断就成了一把可随意拉伸的尺子。此前依据DPE作出重大财务决策的购房者、租户和业主，如今面临合理的不确定性。
对翻修政策而言，这是一个危险信号：若目标可以通过调整方法部分实现，政策制定者将有动力再次借助这一工具。2026年4月的政策转向，必须避免走上同一条路。
通过使用推动翻修的赌注
“住房振兴”法案的逻辑，其设计者并不回避：强硬禁令未能产生预期翻修，合同约束或许更有效。按照这一思路，签署3至5年翻修承诺才能保留出租资格的业主，比将房产撤出市场静待规则松动的业主，更可能真正动工。
这个判断有实证依据。在多个欧洲国家，渐进式承诺机制的效果优于直接禁令，原因在于它维持了业主与支持体系之间的联系。继续出租的业主仍与融资机构、施工方、France Rénov’顾问保持接触；退出市场的业主则从这条链条中完全脱离。
但这个赌注包含三个实际风险，法案必须正面回应。
第一是时间跨度。三到五年承诺期较长。租户入住G级住房时，可能在翻修启动前就已迁出，也可能被迫在居住期间经历施工扰动。法律须为翻修期间的租户规定明确保护。
第二是监督机制。哪个机构负责核查翻修是否按期完成？依据什么标准？承诺未履行如何处罚？法国在合同承诺监督执行方面积累了不少教训——流于形式的承诺机制反复出现。若翻修承诺只是一个无人跟踪的勾选项，机制既不会产生实质翻新，也不会赢得公信力。
第三是资金。截至2026年4月公布的法案框架，未见任何迹象表明对小型出租业主的翻修援助将有显著提升。没有足够援助，翻修承诺将停留在意向层面，无法落地为工程。
小业主为何没有翻新
要弄清新机制需要纠正什么，必须先理解旧机制为何失效。高能耗租赁住房的大部分掌握在小型出租业主手中——他们通常拥有一两套房产，作为退休收入补充。他们并非恶意房东，往往年龄偏大、信息有限，面对的是可能相当于数年租金收入的翻修费用。
MaPrimeRénov’理论上向这些业主开放。实际操作中，申请流程被普遍认为繁琐，政策规则在三年内数度变更，整体翻修的援助力度也不够。即便享受最高补贴，一套中等面积公寓完成高性能翻修的自付部分往往仍超过2万欧元。对月租金600欧元的业主而言，这笔账根本算不过来。
第三方融资是一种可行路径——由机构预付翻修费用，再从节能收益或未来租金中分期回收。这一机制已在多个地区项目中验证有效，能打通无法自行垫资的瓶颈。但在全国层面，它仍属边缘化工具，目标群体知晓率极低。
这正是新机制能否发挥作用的关键所在。若”住房振兴”法案只让业主留在市场，却不提供翻修手段，问题不过推迟几年再爆发。若同步推进MaPrimeRénov’简化、扩大第三方融资规模、提供个性化支持——France Rénov’名义上承担这一职能，但目前尚无大规模交付能力——这个赌注才有更大胜算。
欧洲时间表的约束
法国的政策转向不能脱离欧洲监管框架来理解。2024年通过的修订版《建筑能效指令》（EPBD）为各成员国设定了明确路径：住宅存量的一次能源平均消耗须在2030年前降低16%，2035年前降低20%至22%，但不强制要求每套住房达到最低标准。每栋建筑的最低能效标准——2030年达到E级、2033年达到D级——适用于非住宅建筑。成员国在实施机制上有一定灵活度，但国家减耗目标不得变通。
法国允许高能耗住房在翻修承诺下重新出租，并未放弃上述目标，只是换了实现路径。但时间窗口正在收窄。若翻修承诺的履行期延伸至2029年或2031年，将与欧洲2030年后的期限形成叠加。机制设计须确保：现在签署承诺的业主，能在不进行两轮翻修的情况下，同时满足国内与欧洲的时间要求。
这一技术细节至关重要，却在公共讨论中鲜受关注。今天将住房从G级翻修至E级的业主，未必能满足2035年国家路径的要求。翻修规划从一开始就应瞄准足够高的性能水平，而不只是脱离当前的禁止类别。这意味着在承诺签署时，业主需要获得专业技术指导，而非走一遍行政程序了事。
赌注成立的三个前提
欧洲翻修政策的实践经验表明，翻修承诺机制若要产生实际效果，须同时满足三个条件。
第一，行政手续简化。旧制度下未能翻新的出租业主，大多并非冷静权衡利弊后主动拒绝，而是被繁复的申请程序压垮。翻修承诺本身不能再成为一道新的行政门槛。
第二，援助政策保持稳定。2021至2025年间，MaPrimeRénov’规则频繁变动，在业主群体中积累了合理的不信任——没人愿意在不确定援助是否延续的情况下启动大型工程。一个3至5年的承诺，只有在配套财务机制同等期限内确定有效的前提下，才具备实际约束力。
第三，监督必须配以真实制裁。缺少这一要素，机制必然被绕过。比利时尝试过类似机制，结果不理想，原因正是违约制裁停留在条文层面。荷兰的做法则相反——将承诺与自动化核查及有效税务罚则直接挂钩，执行率明显更高。
法国拥有密集的France Rénov’顾问网络，税务部门也具备数据交叉比对能力。跟踪翻修承诺执行情况在技术上并不难实现。迄今为止缺少的，是推动落实的政治意愿。
三年后的答卷
2026年政策转向的真正考验，将在2028至2030年间揭晓。到那时，70万套F级和G级住房重返市场几乎是确定的——业主有出租动力。真正的问题是：届时有多少套住房实际完成了实质性翻修。
若承诺执行率超过60%，赌注成立，”通过使用推动翻新”的路径将证明其优于直接禁令。若执行率低于30%——在监督与融资机制未得到强化的情况下这是现实风险——该机制不过是换了名称的暂缓期，争论将从头开始。
在两种结果之间，还有一个悬而未决的问题：租户在监督业主履约方面能发挥什么作用？全国住房联合会（Confédération nationale du logement）、CLCV等机构有能力协助租户在承诺未履行时寻求救济。若将这些组织正式纳入监督机制——赋予其查阅已签承诺的权限并开通简化投诉渠道——将是在不增加行政负担的前提下强化机制可信度的有效路径。
来源
- SDES – 截至2025年1月1日按能效等级划分的住房存量，生态转型部：statistiques.developpement-durable.gouv.fr
- Anah – MaPrimeRénov’ 2025年评估报告：anah.gouv.fr
- 欧洲建筑能效指令（修订版EPBD），欧盟官方公报，2024年
- Franceinfo – “住房振兴”法案，2026年4月
- Selexium – 租赁市场分析及高能耗住房冻结影响，2025-2026年
- 生态部 – 2025年1月1日起住房领域的变化：ecologie.gouv.fr
- Décideurs-Immo – 勒科尔努住房法案：启动ANRU 3并放宽高能耗住房规定，2026年4月23日：decideurs-immo.com
- 欧盟委员会 – 通过建筑能效指令，2024年4月：france.representation.ec.europa.eu
- Anah – 2024年高性能翻修评估报告：anah.gouv.fr
- Afedim – DPE与小户型：2024年7月1日起的变化：afedim.fr
- Actu-Environnement – 住房振兴法案：高能耗住房重新投放租赁市场：actu-environnement.com
- Embuild.eu – 2024年修订版EPBD：变化内容：embuild.eu