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— 《进步者日报》编辑部 / La rédaction
在私营租赁市场，最贫困的10%租户在支付任何其他开支之前，房租就已经吞掉收入的59%[1]。计入住房补贴后，仍要吞掉41%[1]。五年间新开工量减少了近31%，超过270万户家庭在等待社会住房[8, 9]。摆到2027年的取舍是结构性的：在紧张区域所有被囤积的土地上把建设权移交给地方政府，还是继续补贴已经跟不上需求的供给。
五十年来，租户负担与社会整体的背离
自1970年以来，房租在租户收入中的比重增加了一倍以上[2]。这一长期跟踪由IGEDD经济学家雅克·弗里吉（Jacques Friggit）不间断进行，任何简单化的解读都站不住脚。
以家庭可支配收入衡量的租金指数，自1970年代以来对普通投资者而言只是小幅上升[2]。但单个租户不是平均值家庭。他的收入低于中位数，他的负担则大幅加重。
两个机制在推动这一差距扩大。首先，住房平均质量提高，这机械地抬高了统计租金。其次，租户相对于全体人口变得更穷，尤其是私营租赁市场中占比过高的年轻人[2]。今天私营租赁市场的租户，是既没能买房、也没能进入社会住房的人：从统计上看更年轻、更不稳定、更常独自居住。
最贫困者用59%的收入住房，巴黎一间单间公寓要工作两周半
2020年，生活水平最低的10%租户把收入的59.2%用于住房[1]。住房补贴使这一比例降低18.5个百分点，降至40.7%[1]。即便计入补贴，这一群体中仍有十分之四的租户超过国际公认的40%过度负担线。
在收入阶梯的另一端，最富裕的10%家庭只把16.4%的预算用于住房[1]。阶梯两端的毛差距达到3.6倍，计入补贴后仍超过2倍[1]。
2022年，自由租赁市场租户平均把收入的28%用于住房[13]。这比社会住房租户高3个百分点，比仍在偿还贷款的房主高1个百分点[13]。
2024年，私营部门薪资中位数为每月税后2,190欧元[14]。把28%的收入用于房租，意味着每月仅住房就要工作七到八天。
2026年在巴黎，领取最低工资（SMIC）的雇员要工作96.2小时，才能支付均价915欧元的单间公寓[15]。为了20平方米，差不多要两个半星期。在利摩日，按薪资中位数计算，租一套500欧元的两居室只需38.9小时[15]。当地用于房租的收入比例降至25.7%，低于建议的33%上限。两地差距达到142%[15]。
从欧洲视角看法国的住房过度负担
欧盟统计局（Eurostat）统计的是把可支配收入40%以上用于住房的人口比例。2024年，整个欧盟这一比例为8.2%[5]。在法国，仅按市场价租房的租户这一比例就达到20.2%，欧元区平均为18.6%[6]。
在租金压力上，法国高于欧洲中位数，但尚未达到最高水平。对独居者而言，2024年法国的比例为19.9%，德国为23.0%，丹麦为38.8%[5]。这一中间位置背后，隐藏着深刻的地区差异和收入不平等。
新房供给持续下滑，租户选择空间不断收窄
住房支出占收入的比例，反映的是存量状况。真正的断裂发生在增量层面。2024年，建筑许可证数量降至五十年来最低点[9]。截至2025年11月的滚动十二个月内，新开工量比前五年平均水平低30.8%[9]。
这场建设危机正在改变租赁市场的结构。等待社会住房的家庭数量增至2024年的270万户以上，十年间增加了100万户[8]。2023年社会住房分配量不足40万套，而2015年为50万套[8]。如今不到五分之一的申请者能在当年获得回复。
后果是直接的：数十万户低收入家庭被迫转向私营租赁市场。在那里，租金可在换租时自由调整，租户几乎没有议价能力。
2025年，无家可归者达到35万人，2020年为30万人[8]。无家可归者基金会（Fondation pour le logement des défavorisés）第30次报告指出，全国住房预算投入处于历史低位[8]。
根本机制清晰可辨。2000年代至2020年代初，房价涨幅远超租金，背后是宽松的信贷条件：贷款期限延长、利率低、家庭房贷负债率上升[2]。2022年以来利率回升，使一部分原本可能离开租赁市场、转为购房的家庭被堵回来。这从下方加大了租金压力。今天被困在租赁市场的人，有一部分正是昨天买不起房的潜在购房者。
住房个人补贴（APL）：规模庞大的安全网，结构性效果有限
2023年，各类个人住房补贴（APL）合计发放约156亿欧元[11]。国家承担了总支出的四分之三以上，当年总支出达328亿欧元[11]。这是预算中最重的社会支出项目之一。
2020年，租户扣除补贴后的住房支出占收入的25.2%[1]。但部分补贴被房东通过提高租金截留。2024年，大巴黎都市区私营租赁市场中，仍有6.8万户家庭在领取补贴后用于房租的收入比例超过40%[12]。他们占该地区私营租赁市场补贴受益者的46%[12]。补贴规模庞大，但大量受益者的过度负担依然存在。
当补贴扩大了租户的支付能力却未能增加供给时，它在一定程度上是在补贴地租，而非提升购买力[1, 11]。用再分配替代价格形成机制改革，只会巩固失衡，而非纠正它。经济学家达龙·阿西莫格鲁（Daron Acemoglu）和西蒙·约翰逊（Simon Johnson）在更宏观的层面上，对资本收益被截留这一机制有过系统性论述[3]。
巴黎租金管控：实际效果在有限范围内得到验证
巴黎租金管控自2019年7月起实施，期间经历数次司法中断，目前已有较为严谨的评估。2019年7月1日至2024年6月30日间，与无管控情形相比，租金涨幅被压低了5.2%[10]。受此影响的租户平均每年节省984欧元[10]。
小户型效果更为显著。18平方米以下的住房，租金降幅达13.1%[10]。在新签租约中，66%的此类单间公寓超过法定上限。2023年7月至2024年6月间，降幅达8.2%，而2019年为2.5%[10]。
这一效果是真实的，但其覆盖范围取决于执法和监管力度，而全国层面的执法仍属有限[10]。租金管控并不解决供给问题。若无新增建设，严格管控可能压制租赁投资，最终缩减可用房源。如何校准管控力度——既不让房源萎缩，又能抑制换租时的价格滥用——是任何全国推广方案的核心难题。
把建设权移交给地方政府，还是无限期补贴地租
在紧张区域，土地所有者的地租来自稀缺性。2024年以来，城市规划法规仍将绝大多数市镇的加密开发决定权交给土地所有者[9]。国家每年投入的328亿欧元[11]，进入的是一个奖励等待、惩罚开工的市场逻辑。156亿APL[11]也遵循同样的逻辑：部分公共支出在补贴地租，而非减轻租户负担。
2027年面临的结构性选择是：对紧张区域中列为可建设用地超过十年但尚未开发的地块，把建设权移交给地方政府。地方政府或公共土地开发机构，在市场组织囤积的地方成为第一优先级的开发主体。建设受阻，鲜少是由于偶然的法规障碍，而是现有土地所有者的主动保护机制——克莱因（Klein）和汤普森（Thompson）在美国住房市场的研究对此有详细记录[4]。
这一变化把真实成本转移到囤地者身上，而非租户或国家预算。无限期不作为由此不再是土地增值的策略。
巴黎已有实测结果的换租租金管控[10]，届时便可在全国推广，因为它建立在一个持续增长的房源基础上。个人补贴也不再因竞争性供给不足而被部分吸收进上涨的租金里。270万户家庭仍在等待[8]，2025年底新开工量落后30.8%[9]，国家补偿者与坐收地租的土地所有者之间的默契已到极限。这一逻辑顺序在住房系列三篇文章中一以贯之：先增加供给，再在增长的房源上推行管控，最后推动APL的周转与结构调整。
来源
[1] SDES (CGDD)，《2020年租户住房支出在收入中的比重》，2020年全国住房调查，2023年发布，https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/le-poids-des-depenses-de-logement-dans-le-revenu-des-locataires-en-2020（查阅日期：2026年8月9日）。
[2] IGEDD（雅克·弗里吉），《长期住房价格、租金与家庭收入》，每月更新，最新版本2025年7月，https://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/juillet-2025-a4282.html?lang=fr（查阅日期：2026年8月9日）。
[3] 达龙·阿西莫格鲁、西蒙·约翰逊，《人工智能能否对工人有利？》，《纽约客》，2026年，https://www.newyorker.com/contributors/john-cassidy（查阅日期：2026年8月9日）。
[4] 埃兹拉·克莱因、德里克·汤普森，《丰裕》（Abundance），2025年，https://en.wikipedia.org/wiki/Abundance_(Klein_and_Thompson_book)（查阅日期：2026年8月9日）。
[5] Eurostat，《欧洲生活条件：住房》，EU-SILC，2024-2025年版，https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Living_conditions_in_Europe_-_housing（查阅日期：2026年8月9日）。
[6] Eurostat via Trading Economics，《住房成本过度负担率：按市场价租房租户：法国》，2024年数据，https://tradingeconomics.com/france/housing-cost-overburden-rate-tenant-rent-at-market-price-eurostat-data.html（查阅日期：2026年8月9日）。
[7] 无家可归者基金会，《2025年法国恶劣住房状况第30次报告》，2025年2月4日发布，https://www.fondationpourlelogement.fr/30e-rapport-sur-letat-du-mal-logement-en-France-2025/（查阅日期：2026年8月9日）。
[8] 无家可归者基金会，《2026年法国恶劣住房状况第31次报告》，2026年2月3日发布，https://www.dalloz-actualite.fr/flash/rapport-2026-de-fondation-pour-logement-des-defavorises-une-degradation-preoccupante-du-mal-lo（查阅日期：2026年8月9日）。
[9] SDES，《住房建设：2025年11月底结果（全法）》，Sitadel数据，2025年12月发布，https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/construction-de-logements-resultats-fin-novembre-2025-france-entiere（查阅日期：2026年8月9日）。
[10] 巴黎市/OLAP/APUR-CESAER，《巴黎租金管控评估报告，2019年7月1日—2024年6月30日》，2025年6月，https://www.paris.fr/pages/encadrement-des-loyers-les-resultats-sont-la-31465（查阅日期：2026年8月9日）。
[11] DHUP/生态转型部，《2024年个人住房补贴：计算要素》，2023年6月权利数据（CNAF-MSA），https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/Brochure-bareme-2024-APL.pdf（查阅日期：2026年8月9日）。
[12] 巴黎大区研究院，《对越来越多的租户而言，租金已难以承受？》，2026年7月，https://www.institutparisregion.fr/societe-et-habitat/habitat-et-logement/chroniques-du-parc-locatif-prive/des-loyers-insoutenables-pour-une-part-croissante-de-locataires/（查阅日期：2026年8月9日）。
[13] INSEE，《住房：法国社会画像》，2024年版，2022年SRCV数据，https://www.insee.fr/fr/statistiques/8242367?sommaire=8242421（查阅日期：2026年8月9日）。
[14] INSEE，私营部门薪资，EQTP系列，2024年数据，https://www.statistiques.com/argent/salaires（查阅日期：2026年8月9日）。
[15] L’Essentiel de l’éco，《房租：你真正要工作多少天才能住上房？》，2026年1月，https://lessentieldeleco.fr/5742-loyer-combien-de-jours-travaillez-vous-vraiment-pour-vous-loger/（查阅日期：2026年8月9日）。
