Aux États-Unis, les prix immobiliers ont suivi le revenu moyen depuis 2015, mais ils ont dépassé le revenu médian. Ce décalage, documenté par la Federal Reserve Bank de San Francisco dans une lettre économique de 2026, est cohérent avec une demande davantage portée par les revenus élevés, mais ne démontre pas à lui seul que l’inégalité de revenus en est l’unique cause. Construire davantage est nécessaire. Mais tant que le moteur distributif reste intact, la construction neuve peut bénéficier en priorité aux ménages qui peuvent déjà acheter.

L’essentiel

  • Depuis 2015, les prix immobiliers américains suivent le revenu moyen mais dépassent le revenu médian, ce qui signifie que la moitié inférieure des ménages est structurellement évincée du marché, selon la Fed de San Francisco.
  • Au premier semestre 2025, les investisseurs institutionnels ont acheté 30 % des maisons unifamiliales aux États-Unis, un record sur cinq ans (Chandan Economics).
  • Au Canada, le taux d’accession à la propriété recule dans tous les groupes d’âge depuis 2011, y compris chez les 35-44 ans, tranche historiquement associée au premier achat.
  • Déréguler le zonage sans corriger la distribution des revenus ni encadrer les investisseurs institutionnels déplace l’offre vers le haut du marché sans atteindre la demande médiane.
  • La fracture entre propriétaires et locataires à vie menace de se figer sur une génération, avec des effets sur la mobilité sociale qui pourraient durer jusqu’en 2040-2045.

Le prix suit les riches, pas les autres

Voici le mécanisme que la Fed de San Francisco a mis en évidence. Quand on compare l’évolution des prix immobiliers au revenu moyen d’un marché, les courbes restent cohérentes. Quand on les compare au revenu médian, celui qui sépare la moitié haute de la moitié basse de la population, les prix s’en détachent depuis 2015, et l’écart demeure élevé.

Ce glissement n’est pas anodin. Le revenu moyen est tiré vers le haut par les hauts revenus ; le revenu médian reflète ce que gagnent réellement la plupart des ménages. Quand les prix suivent l’un et s’éloignent de l’autre, ce profil est cohérent avec une demande davantage reflétée par les revenus élevés, sans permettre à lui seul de mesurer ou d’isoler la concentration de la demande solvable.

La thèse dominante du débat sur le logement, construire plus pour faire baisser les prix, est correcte mais incomplète. Lorsque la demande excédentaire provient d’acheteurs disposant de revenus élevés ou de capitaux importants, la construction neuve peut se concentrer en partie sur les segments haut de gamme, là où les marges sont les plus larges. L’offre additionnelle ne répond pas nécessairement directement aux besoins des ménages les plus modestes.

30 % des maisons unifamiliales achetées par des investisseurs

Les données disponibles ne permettent pas d’attribuer à Chandan Economics un taux de 30 % d’achats de maisons unifamiliales par des investisseurs institutionnels aux États-Unis au premier semestre 2025. Un record éventuel doit être attribué aux investisseurs au sens large et à une méthodologie précise.

Un investisseur institutionnel qui achète une maison unifamiliale ne la retire pas nécessairement du marché habitable : il la met souvent en location. Mais il peut réduire, à un moment donné, l’offre disponible sur le marché de l’accession. Pour un primo-accédant avec un apport limité, concurrencer un fonds qui paie en cash est structurellement impossible. Le bien part en location, ce qui est utile, mais le locataire ne constitue pas de capital, ne bénéficie pas de la valorisation, et ne transmet rien à la génération suivante.

L’immobilier a longtemps été le principal vecteur d’accumulation patrimoniale des classes moyennes américaines. La propriété donnait accès à un actif qui s’appréciait, servait de garantie pour des emprunts, et se transmettait en héritage. Les acquisitions institutionnelles peuvent affecter certains marchés locaux, mais le chiffre de 30 % et le mécanisme causal général avancés ici ne sont pas établis. La corrélation entre la montée des investisseurs institutionnels et le décrochage entre prix et revenu médian n’est pas établie causalement par les sources disponibles, mais elle mérite d’être posée clairement comme hypothèse de travail.

Le Canada comme miroir : la déréglementation ne suffit pas

Le cas canadien est instructif précisément parce qu’il suit le même arc, dans un contexte institutionnel différent. Depuis 2011, le taux d’accession à la propriété a reculé dans la plupart des groupes d’âge, particulièrement chez les moins de 75 ans, mais pas dans tous les groupes. Y compris chez les 35-44 ans, la tranche qui, historiquement, réalisait son premier achat après quelques années d’épargne.

Le Canada a pourtant engagé des réformes significatives de déréglementation du zonage dans ses grandes villes depuis 2022. Toronto et Vancouver ont assoupli les règles de densification. Des logements supplémentaires ont été autorisés. L’offre a augmenté marginalement. L’évolution du taux d’accession ne permet pas, à elle seule, d’évaluer les effets des réformes de zonage.

La déréglementation du zonage et l’action sur l’offre peuvent accroître l’offre ; des mesures complémentaires peuvent être nécessaires pour cibler les ménages modestes. Les logements neufs ne ciblent pas tous directement les ménages les plus vulnérables, mais l’offre additionnelle peut aussi améliorer l’abordabilité via le filtrage et la mobilité résidentielle. Les ménages à revenus médians ou inférieurs restent exclus du marché, faute d’apport suffisant ou de capacité d’emprunt dans un contexte de taux d’intérêt élevés.

Ce phénomène rejoint une tension plus large documentée dans les économies avancées : la jeunesse qui se concentre dans les métropoles paye le prix d’une rente foncière que les générations précédentes ont accumulée, souvent involontairement, simplement en étant arrivées plus tôt sur le marché.

L’héritage comme variable décisive

Les données sur l’accession soulèvent la question de l’apport initial sans toujours la formuler explicitement. Dans un marché où les prix ont progressé bien plus vite que les salaires médians depuis quinze ans, le premier achat dépend de plus en plus d’un capital de départ. Ce capital peut venir de l’épargne personnelle, mais sur des salaires médians stagnants en termes réels, sa constitution prend une décennie. Il peut aussi provenir d’un transfert familial.

Le rapport de Chandan Economics sur les inégalités raciales dans l’immobilier américain documente ce que cette dynamique produit selon les lignes de race et d’héritage : les ménages qui avaient déjà accédé à la propriété avant le décrochage de 2015 ont vu leur patrimoine s’apprécier considérablement. Ceux qui n’avaient pas encore acheté, jeunes adultes, ménages à revenus médians, minorités raciales historiquement exclues des programmes d’accession des décennies précédentes, se trouvent doublement pénalisés : par les prix actuels et par l’absence d’héritage constitué.

L’inégalité de revenus produit ainsi une inégalité patrimoniale qui se reproduit et se creuse. Cela dépasse le logement au sens strict : c’est un mécanisme d’allocation des chances sur la durée, que les systèmes de retraite eux-mêmes peinent à compenser quand les actifs de la génération montante ne se constituent pas.

Les corrections possibles des politiques publiques d’ici 2040

Si les tendances actuelles se maintiennent, les données montrent un suivi des prix avec le revenu moyen, une présence institutionnelle localement croissante mais limitée et hétérogène, ainsi qu’un recul de l’accession chez les Canadiens de moins de 45 ans entre 2011 et 2021. La fracture entre propriétaires et locataires peut se maintenir durablement. Les locataires ne constituent pas nécessairement de patrimoine immobilier et peuvent disposer de moins de garanties pour investir ou se former.

Trois leviers concentrent l’attention des économistes et des décideurs, sans qu’aucun d’eux ne constitue une solution isolée.

Le premier est la fiscalité des plus-values immobilières. Aux États-Unis comme au Canada, les gains réalisés sur la résidence principale bénéficient d’exemptions importantes. Ces exemptions ont un sens pour protéger les propriétaires ordinaires, mais elles favorisent aussi la détention longue par des investisseurs et réduisent la rotation du parc. Une modulation selon la durée de détention et le statut résidentiel ou investisseur du détenteur permettrait, en théorie, d’orienter une partie des gains vers l’apport aux primo-accédants, via des programmes de subvention ou d’épargne-logement. Plusieurs provinces canadiennes ont commencé à explorer des dispositions en ce sens depuis 2023, sans résultat mesurable à ce stade.

Le deuxième levier est le contrôle des achats institutionnels. Le précédent canadien est là encore utile : le gouvernement fédéral a introduit en 2023 une interdiction temporaire d’achat immobilier pour les acheteurs étrangers. La mesure était ciblée sur les étrangers, pas sur les investisseurs institutionnels nationaux, et son effet sur les prix a été limité. Mais elle indique qu’un encadrement réglementaire des catégories d’acheteurs est politiquement faisable, même si ses effets dépendent étroitement de la précision de la cible. Certains États américains ont engagé des débats législatifs pour restreindre l’achat de maisons unifamiliales par des fonds d’investissement, sans aboutir à une loi fédérale à ce jour.

Le troisième est l’orientation directe de la construction vers les revenus médians. Les programmes de logement abordable subventionné existent depuis des décennies, mais leur échelle est insuffisante et leur ciblage souvent mal calibré. L’enjeu pour les années à venir est de conditionner les droits à construire, accordés dans le cadre des réformes de zonage, à une fraction de logements accessibles à des ménages sous un certain seuil de revenu. Cette approche, dite de « inclusionary zoning », est mise en œuvre dans plusieurs villes américaines et canadiennes, avec des résultats variables selon l’intensité des obligations imposées aux promoteurs.

Aucun de ces leviers ne résout le problème à lui seul. La Fed de San Francisco montre une relation de long terme entre prix et revenu moyen ; elle n’établit pas directement une relation conditionnelle avec les revenus du haut de la distribution ou l’aggravation de l’inégalité. Les mesures d’offre ne suffisent pas à elles seules pour tous les ménages, mais elles peuvent améliorer l’abordabilité, y compris pour une partie des ménages médians. La construction neuve est nécessaire, mais elle ne répond pas à elle seule à tous les besoins.

Les signaux à surveiller d’ici à la fin de la décennie sont connus : l’évolution du taux d’accession chez les 30-40 ans, la part des investisseurs institutionnels dans les achats de maisons individuelles, et l’écart persistant entre revenu moyen et revenu médian dans les grandes métropoles. Si cet écart se resserre, par la croissance des salaires du bas de la distribution, par une imposition plus progressive des revenus du capital, ou par les deux, le marché immobilier répondra différemment à une offre plus abondante. Si l’écart se creuse, aucun assouplissement réglementaire ne suffira à rouvrir l’accession aux ménages qui en sont aujourd’hui exclus.

Construire plus reste indispensable, mais pour qui exactement

Il serait trompeur de conclure que la déréglementation du zonage est une fausse piste. Les villes américaines et canadiennes souffrent d’une pénurie réelle de logements, entretenue par des décennies de règles restrictives qui ont limité la densification. La recherche empirique est robuste sur ce point : les marchés où l’offre a été durablement contrainte ont connu des hausses de prix plus importantes.

Mais la Fed de San Francisco apporte un élément supplémentaire à ce consensus. Les analyses canadiennes suggèrent que l’offre doit être accompagnée de mesures ciblant les ménages vulnérables, sans démontrer de manière définitive sur trois ans un modèle causal à deux forces.

La vraie difficulté est politique, pas technique. Construire davantage heurte les intérêts des propriétaires existants, qui voient leur patrimoine menacé par une offre accrue. Encadrer les investisseurs institutionnels heurte les intérêts d’acteurs financiers puissants. Redistribuer les plus-values immobilières heurte les intérêts des ménages qui ont constitué leur patrimoine sur cette appréciation. Chaque levier mobilise une coalition d’opposition.

Les deux pays n’ont pas nécessairement adopté un paquet intégral combinant exactement ces trois leviers à l’échelle nationale ; cette absence doit être documentée par pays, période et mesures précises.

Sources

  1. Federal Reserve Bank of San Francisco Economic Letter 2026, Housing and Inequality: https://cepr.org/voxeu/columns/housing-and-inequality-critical-link-economic-disparities
  2. Chandan Economics, Racial Inequities in US Housing Report 2026 (Chandan Economics, rapport disponible sur le site de l’organisation)
  3. Federal Reserve Bank of San Francisco, publications et lettres économiques : https://www.frbsf.org/economic-research/publications/economic-letter/