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— 《进步者日报》编辑部  /  La rédaction

核心要点

  • 2024年，11.2%的美国家庭在过去十二个月内搬过家，创美国社区调查（ACS）二十年来最低纪录。哈佛大学住房研究联合中心预测，2026年净国际移民数量将降至2001-2019年均值的约三分之一，大城市的家庭形成速度和住房需求将随之承压（哈佛大学住房研究联合中心，2026年）。
  • 学生债务和经济不确定性在结构上拖慢了家庭形成速度，即便部分地区的房价收入比表面上有所改善。
  • 2025年，法国首次购房者的平均首付达到57,844欧元，占购房价格的22.7%（CAFPI数据）；该平均首付自2019年以来上涨了33.2%（信贷与住房观察站/CSA，2025年第三季度）。德国通常建议首付为房价的20%至30%，另需加购置费用；18至34岁德国人中有69%租房居住，欧洲同龄人中这一比例为38%。
  • 首付款是最关键的门槛。在就业集中的大城市，首付金额往往相当于初入职场者数年的税后收入。
  • 2026-2030年的政策选择——首付补贴、按揭监管、保障性住房——将决定这一代人能否积累起财富。

住宅流动性跌至二十年低点，市场正在卡壳

在所研究的三大经济体中，首付款和初始费用与房价、利率及信贷规则共同构成入市障碍。

2024年，略超十分之一的美国家庭——即11.2%——换了住所。这个数字看似平常，背后的含义却不轻：美国住宅市场，历来是社会流动的重要引擎，正在卡壳。住宅流动性衡量的不只是搬家，它衡量的是人们奔赴更好机会的能力、离开就业停滞城市的能力、踏入第一套住房的能力。

这种放缓不是周期性的。哈佛大学住房研究联合中心记录了一个长期趋势：过去两三年，多股力量同向叠加。按揭利率维持高位。现有房主被早年签下的低利率贷款"锁"在原处。新入市者面对的价格虽在部分城市有所回落，但初始成本和首付要求仍可能维持高位——尽管房价下降时，所需的名义首付通常也会相应降低。

这一机制并不复杂。阳光地带某城市一套40万美元的房子，价格或许比2022年低了10%。但标准20%首付仍需拿出7.2万美元现金。对于背负3万美元学生贷款、起薪5.5万美元的应届毕业生，这笔钱相当于数年的最大限度储蓄——还得假设他这期间不用付房租。而房租当然是要付的。

法国：首付水涨船高，低收入群体被甩在身后

法国的情况看似矛盾。2025年，CAFPI全年服务了18,007名首次购房者，较2024年的14,055人增长28%，这类买家占到获批住房贷款的近69%。数字好看，但裂痕藏在数字背后。

首次购房者的平均首付约为57,844欧元，对应购房总价254,513欧元，占比22.7%。有个参照：根据INSEE和法兰西银行2025年数据，法国人平均每月储蓄240欧元。按这个速度，凑足5.7万欧元首付需要超过二十年的完整月度储蓄，中途分文不动。

首付要求的提升近年来明显加速。2025年第三季度，信贷与住房观察站/CSA数据显示，与2019年相比，平均首付金额上涨33.2%，个人首付比率上涨28.2%。中低收入家庭——2019年时占购房者的19.5%——受到明显排挤，财富不平等随之加剧，住宅流动性进一步受阻。

法兰西银行自2022年起严格规范贷款发放条件。首付是银行评估的重要要素，但法国并无规定将零首付列为拒贷的自动理由。换言之，有一份无固定期限合同（CDI）和中等收入已不再够用，还需要有一定的起步资产。

法国人首次购房的平均年龄为32.5岁，高于欧洲均值31.3岁。部分原因在于来自家庭的购房资助较少：只有三分之一的法国年轻人获得家庭资助，欧洲这一比例为48%。父母的支持，往往是跨过门槛的决定性条件。

德国与欧洲：三种模式，同一道门槛

德国呈现出另一种面貌。2024年，德国自有住房率为47.2%，52.8%的人口租房居住，是欧盟自有住房率最低、租房比例最高的国家。这源于德国历史上形成的制度性选择，而非某种缺陷。

德国通常建议首付为房价的20%至30%，另需加购置费用，这并非统一的银行强制要求。RE/MAX欧洲的一项调查显示，69%的18至34岁德国受访者表示在租房居住，欧洲同龄受访者中这一比例为38%。租户保护力度强、租约稳定，使租房成为长期可行的选项，首次购房年龄因此推迟至33.6岁。

有人将此视为良性模式——优质租房是购房的有效替代。但财富积累的问题依然存在：柏林受到保护的租户无法积累房产资本，而从2020年第四季度到2026年第一季度，欧盟自有住房价格指数上涨了34.4%。

英国是第三种案例。英格兰约65%的家庭拥有产权，但这一比例自本世纪初接近71%的峰值以来持续下降，下滑集中在年轻群体中。在伦敦，即便凑齐28,200英镑作为5%的首付，购入一套564,000英镑的房子仍需借款535,800英镑，要求家庭年收入达到119,000英镑，即收入的4.5倍。首付不再是唯一门槛——借款能力本身也已超出许多人的范围。

放眼整个欧盟，2025年68.5%的家庭居住在自有住房中，比2010年下降2.2个百分点（Eurostat数据）。但这一均值掩盖了巨大差异：自有住房率从德国的47.2%到斯洛伐克的93.8%不等。遗产和家庭资助在部分年轻家庭的购房中发挥着重要作用，但其影响需逐国加以论证。

学生债务与经济不稳定压制了家庭形成

家庭形成——每年新组建的家庭数量——是衡量一国社会活力最少被关注、却最具说明力的指标之一。这个数字放缓，意味着成年人在父母家住得更久，推迟组建家庭，或因无力独居而选择合住。

学生债务、流动性约束、失业和不确定性可能推迟部分居住与家庭转变，但现有数据不足以断言这两个因素共同造成了普遍的结构性放缓。成因已知，但其组合方式是新的。美国学生贷款债务总额已超过1.7万亿美元（FRED数据）。它压缩储蓄能力，也改变风险感知：一个每月偿还400美元学生贷款的家庭，在评估30年期房贷时，计算方式截然不同。

劳动力市场波动加剧、部分行业短期合同盛行，进一步加重了这一计算的复杂性。

这一现象同样波及受过教育的中产阶级——他们在科技、金融和医疗集中的大城市中承担着核心生产工作。这些城市需要稳定这些劳动者以维持自身的经济结构。劳动力市场的自动化带来了一个相关问题：生产率的提升，究竟转化为这些劳动者的实际购买力，还是流入了一个将他们排斥在外的资产增值循环？

宏观可负担性指标遮蔽了入市门槛的真实状况

自2024年以来，部分经济学家在多个美国市场观察到房价收入比有所改善。根据联邦住房金融局（FHFA）2026年第一季度数据，奥斯汀房价仍比2022年峰值低约12%，凤凰城和丹佛则已双双超越各自前期高点。从宏观角度看，市场似乎重新变得"可负担"。但哈佛大学住房研究联合中心的研究表明，总体可负担性指标不足以描述所有障碍，尤其是首付这一关。

宏观可负担性衡量的是中位价格与中位收入之比，它反映不了收入的真实分布，也反映不了能否跨过入市门槛。一个收入处于中位数水平、但从零起步——没有家庭财富、没有遗产、没有父母资助——的家庭，不会因为这个比率改善就更容易买到房。价格回调会降低未来月供，也可能相应减少所需的首付金额——但这一效应可能被银行贷款标准收紧或购置费用上涨所抵消。

流量与存量之间的区分，正是问题的核心。获得贷款取决于还款能力、首付额度和贷款方的其他风险标准。真正的不平等体现在存量层面：已经拥有房产的家庭通过房产持续积累价值。

他们的子女继承了首付——直接或间接地。租房家庭付出的只是一笔笔租金，此外一无所有。拥有房产确实往往有助于积累财富，但房主与租客之间的财富差距会随周期、杠杆水平和公共政策的不同而变化。

由此，大城市优质就业岗位的可及性提出了一个现实问题：如果支撑这些大都市运转的劳动者无法在当地安家，这些就业中心的吸引力终将损害自身。

移民减少放大了需求收缩

哈佛大学住房研究联合中心预测，2026年净国际移民数量将降至2001-2019年均值的约三分之一。

历史上，移民从两个层面支撑美国住房需求。其一，移民家庭组建速度更快，抵达后迅速成家立户。其二，他们大量占据租赁市场，由此释放部分可负担房源给本土首次购房者。净国际移民数量的预期下滑，将抑制住房需求增长，尤其是租赁需求。

这些影响在部分市场已经显现。一些城市指望持续的人口增长来消化新建租赁存量，如今却面临空置率回升。这种逆转在短期内压低了价格——部分人将其解读为可负担性改善——但它掩盖的是长期增长动力的削弱。一座无法持续补充劳动人口的城市，正在侵蚀自身的经济增长潜力。

美国的历史教训清晰：1950至1970年代的大规模社会流动，依托的是持续强劲的人口增长、可及的信贷和快速扩张的住宅存量三大支柱。如今，三根支柱都已动摇。

2026-2030年的政策仍有能力改变轨迹

未来十年的关键不是抽象的。如果现有机制持续下去，许多在2020年代组建家庭的家庭，可能在步入四十岁时仍无任何房产——而在美国，房产对许多家庭而言是长期积累财富的重要渠道。这种分叉并非命中注定，它是制度性选择的结果，可以做出不同的选择。

有几个可用的政策杠杆，成熟程度各异。第一个涉及首付本身。首付援助计划——直接补贴、无息贷款、专项免税储蓄账户——已在多个州存在，但规模相对于问题的严重性仍然有限。要实现有意义的扩大，需要联邦或州层面远超迄今所为的政治承诺。

俄勒冈州、佐治亚州和马里兰州已针对中等收入首次购房者试行了定向机制，小范围内结果令人鼓舞，但不足以撬动整体格局。

法国的支持体系更为完善。零利率贷款（PTZ）自2025年4月起扩展至全国，包括新建独栋住宅，其资源上限在2026年财政法案框架内将提高8%至13%。2025年共发放超过45,000笔PTZ，几乎与前一整年持平。但这些工具仍主要面向低收入家庭：在供应紧张地区——巴黎、里昂、波尔多——实际承受最高首付压力的受过高等教育的中产阶级，往往因收入超过上限而被排除在外。

第二个杠杆是监管层面：按揭贷款标准。20%首付要求是行业惯例，不是法律强制。低首付贷款已然存在，FHA贷款可以低至3.5%，但附带强制抵押保险，增加了月供负担，吸引力有限。将政府担保与私人贷款结合的混合方案，可以在维持审慎监管的同时降低实际入市门槛。

第三个杠杆是供给。哈佛大学住房研究联合中心指出，旧金山和波士顿在2007-2017年间新建住房反应迟缓，纽约相对于家庭增长则新建规模强劲。该中心同时指出，限制性分区规划可能阻碍建设。改革排他性分区——即禁止在大片城市区域建设多户住宅的规定——是少数能让左右两翼经济学家达成共识的议题。蒙大拿州、新西兰以及明尼苏达州已推进了力度较大的改革。

其对价格的影响需要五至十年才能显现，意味着当下的决策将在2030-2035年产生切实效果。

若政策不变，房产将成为世袭优势

未来十年有两条轨迹，取决于上述杠杆是否被启动。维持现状的轨迹下，购房机会将继续与既有家庭财富或较高收入挂钩。美国人口普查局数据显示，35岁以下年龄段的自有住房率已连续下滑二十年，这一趋势将延续。房主与租户之间的财富差距将逐十年拉大。社会流动性将更多地由父母的财富而非劳动收入决定。

替代轨迹需要在未来五年内同时满足几个条件：在就业集中的地区提供足够的住房供给；首付援助机制不局限于最低收入群体，而是覆盖受过良好教育的中产阶级；按揭监管能够降低入市门槛，同时不重演2008年的金融不稳定。这三个条件，每一个在政治上都颇为棘手，三者同时实现难度更大。但并非遥不可及：加拿大、澳大利亚、荷兰等可比国家已开发出值得认真研究的混合工具。

到2027-2028年，可以通过以下信号判断两条轨迹的走向：25至35岁年龄段首次购房率的变化、人口最多的州首付援助计划的扩张或收缩，以及大城市群分区改革的投票结果。这些信号在效果充分显现之前便已可读。它们将告诉我们：一代人是否正在被永久排斥在财富积累之外，或者美国的制度是否选择维持社会流动的通道。

哈佛大学住房研究联合中心2026年的报告超越了单纯的住房议题：当进入房产市场——对许多家庭而言积累财富的重要途径——仍如此困难时，一个经济体便难以维持代际流动。能够促进流动的教育获取是可用杠杆之一。财富差距和首付筹集能力的不均等，构成了经济流动性的重要障碍，但并不能单独概括社会流动的全部图景。

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