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— 《进步者日报》编辑部 / La rédaction
购房靠继承，不靠打拼
2026年，40%的首次购房者依靠父母出资买下第一套房，2002年这一比例仅为20% [14]。单靠工资已经不够。每年272亿欧元的住房公共补贴 [9][10][11] 没有纠正这个问题：这笔钱本意是帮购房者进入市场，结果主要托高了房价。2027年无法回避的抉择只有一个：继续在竞争不充分的市场上补贴需求，还是推进城市规划改革、对土地资本征税、将这笔资金转向新房建设。
高于长期趋势55%，修正幅度不足以改变轨迹
机制并不复杂。1995年至2021年，利率持续下降。家庭可以借更多钱而月供不变。房价跟着借贷能力上涨，涨幅远超收入增长 [1][2][3]。在供给无法自由调节的市场上，货币宽松最终转化为既有房主的租金收益。
2024年第四季度，公证人-INSEE旧房价格指数与户均收入之比，超出1965年至2001年趋势线55% [1]。这一偏差自2007年以来几乎没有收窄。2022年起利率上升启动了一轮修正，但房价仍未回到历史区间。
全国平均数据掩盖了截然不同的现实。2022年，自由租赁市场租户扣除补贴后，平均将28.2%的收入用于房租 [4][5]。收入最低的四分之一租户，这一比例高达44.7% [4][5]。
近一半可支配收入被房租吞噬，补贴并未纠正产生这一结果的机制。综合所有居住状态，2022年收入最低的25%家庭将34%的收入用于住房。2019年至2022年间，自由租赁市场租户的住房负担上升了1.3个百分点，收入最低群体的压力增幅更大 [4][5]。
国际比较显示法国的特殊处境。2019年至2024年间，经合组织成员国中几乎所有国家的实际房价均有所上涨，仅七个国家例外，包括法国、德国、意大利和瑞典 [15]。法国实际房价自疫情以来略有下降，但起点是2007年时就已远超收入的高位，这一偏差十六年来从未修正 [1]。
2024年新开工25.3万套，创1954年以来最低
2022年起利率回升，暴露了廉价资金掩盖的问题。银行收紧放贷，工地停滞，购房变得更加困难。
建筑业的下滑近年罕见。2023年新开工量下降24.9%，2024年再降14.2% [7][8]。全年开工量仅25.3万套，为1954年以来最低。2025年5月，下滑趋势仍在延续。经季节调整和工作日修正后，开工量较疫情前累计下跌37% [8]。
新房供给萎缩，恰逢潜在需求持续积压。法国约有3,800万套住房，服务约3,000万个家庭，但就业分布与房源地理分布已严重错位 [7]。在就业集中地区，可负担住房结构性短缺，建房数量与预估需求的差距已扩大了数个周期。
第二重压力接踵而至。自2025年1月1日起，能耗最高的G级住房被禁止出租 [6]。F级住房将于2028年跟进，E级住房于2034年跟进。
直接后果是出租房源进一步减少，且集中在市场中价格最低的区段。2025年，能耗最差住房以平均15%的折扣出售，每平方米比D级住房低452欧元 [6]。对于无法进入社会住房的低收入租户，这类住房退出租赁市场只减少了他们的选择，没有提供任何可负担的替代。
两种现象叠加作用。新房建设崩塌从高端压缩供给，能耗最差住房退市则从低端压缩供给。
购房成为出身彩票，补贴托住需求却无力修正供给
三十年来的主导政策回应是补贴需求。住房个人补贴、零利率贷款、Pinel或Scellier等出租投资激励机制。2024年，不含税收优惠的住房补贴总计272亿欧元 [9][10][11]。国家为住房行业放弃的税收额外达159亿欧元 [9][10][11]。国家对全国住房援助基金的单项贡献达139亿欧元 [9][10][11]。
供给缺乏弹性时，任何需求补贴都会转化为价格上涨。租户支付不因补贴而增多，但房东收取的租金高于无补贴时所能索取的水平。审计法院2015年就指出了这一机制：住房个人补贴始终存在不平等与低效问题。
后果在购房数据中清晰可见。2026年第一季度，首次购房者的平均年龄达到36.5岁 [14]。首次购房者的收入比以前更高，这从侧面说明中低收入家庭更频繁地被排除在外。银行要求更高首付，而平均首付比例却因储蓄压力而下降 [14]。
成为房主的第一决定性因素，是父母本身也是房主，其重要性超过工资水平和学历 [12]。当财产转让受益者较年轻时，转让与房产投资之间的关联更强。2000年代房价上涨强化了家庭赠与与购房之间的联系 [13]。
"邻避主义"（NIMBY）现象是供给僵化的结构性原因之一。在就业集中地区和沿海最受欢迎区域人为限制建房，在过去三十年间直接推高了住房价格 [16]。这一现象在法国从2000年代开始扩大，在大多数供需紧张地区已普遍蔓延。
当代民主危机，部分源于长期无力生产的困境。埃兹拉·克莱因和德里克·汤普森在《丰裕》（2025年）中主张，监管简化与大规模投资并举，是任何住房保障政策的首要条件 [17]。他们针对美国的诊断同样适用于法国：改革分区规划和审批制度，优先于其他任何措施。
调整公共补贴的用途，2027年的架构选择
拆除供需紧张地区的建设壁垒是第一步。供给受限有据可查 [1][7]。解决之道在于解除就业集中城市群的监管障碍，而非在无人愿意定居的松弛地区兴建住房。
这意味着改革赋予市镇对密度化项目拥有系统性否决权的城市规划规则，加快审批周期，限制针对项目的拖延性上诉。既得利益集团对监管的把持，以牺牲消费者利益为代价制造租金收益 [20]。供需紧张地区的土地市场就是最直接的例证：既有产权人在结构上受益于他们参与维持的稀缺。
将土地税从持有导向盘活是第二个杠杆。土地价值捕获了集体创造的剩余——就业、交通、公共设施，却没有给非业主群体任何回报。加大持有税力度，意味着将房产税与实际市场价值挂钩，并在套现时对尚未实现的收益征税。降低交易税则可促进土地重新流通。有利于资本相对劳动的税收扭曲助长了发达经济体的结构性不平等，住房市场是其最清晰的表现之一 [19]。
将公共补贴转化为供给工具是第三个条件。2024年不含税收优惠的272亿欧元住房补贴，代表了真实的操作空间 [9][10][11]。将其中一部分转向可负担住房建设、中间出租房源融资，或动用公共土地推进渐进式产权项目，是在纠正机制本身，而非只应对症状。
目标是停止增加住房个人补贴——政策本身正在维持这场短缺。玛丽安娜·马祖卡托 [18] 将这一转变表述为架构问题：国家共同创造价值，而非重新分配市场产生的租金收益。应用于住房领域，意味着建造、融资和创立新型运营主体，而非无限度地为缺乏监管的市场补贴需求。
加快热能改造而不缩减可负担房源是第四个要求。渐进式禁止出租能耗最差住房，在气候目标上有其合理性。但时间表必须配以充足的改造融资，面向中低收入出租业主。否则，退出租赁市场的住房无从替代，最脆弱的租户将失去仅有的可负担选择。
这一抉择关闭的方向是明确的：终结将住房个人补贴作为调节变量的增长逻辑。它开启的方向同样明确：一个获得住房取决于劳动而非遗产的社会。2024年给予住房行业的159亿欧元税收优惠，正是将今天补贴需求的资金重新部署到供给侧的操作空间 [9][10][11]。
参考来源
[1] IGEDD（雅克·弗里吉特），《住宅房地产长期价格》，2026年3月更新版，https://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html（查阅日期：2026年8月9日）。
[2] IGEDD（雅克·弗里吉特），《1960年代以来的租金、房价与户均收入》，参议院住房危机调查特别委员会听证笔记，2024年1月，https://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/janvier-2025-a4119.html（查阅日期：2026年8月9日）。
[3] IGEDD（雅克·弗里吉特），《长期租金、房价与户均收入（2025年3月）》，季度更新，https://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/mars-2025-a4153.html（查阅日期：2026年8月9日）。
[4] INSEE，《住房》，载《法国社会画像》2024年版，SRCV 2023数据，https://www.insee.fr/fr/statistiques/8242367?sommaire=8242421（查阅日期：2026年8月9日）。
[5] INSEE，《家庭收入与财富》2024年版，https://www.insee.fr/fr/statistiques/7941429?sommaire=7941491（查阅日期：2026年8月9日）。
[6] ANIL，《住房危机时代的购房》，ADIL 94研究报告，2025年4月，https://www.adil94.org/wp-content/uploads/2025/04/2025-Etude-accession.pdf（查阅日期：2026年8月9日）。
[7] 法国建筑业联合会（FFB），《2024年度总结与2025年建筑行业预测》，2025年1月，https://www.ffbatiment.fr/actualites-batiment/actualite-ba/bilan-2024-et-previsions-2025-batiment（查阅日期：2026年8月9日）。
[8] 住房部/SDES，新开工与建筑许可证统计数据，CVS-CJO系列，2025年5月，https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/logement（查阅日期：2026年8月9日）。
[9] Fipeco（弗朗索瓦·埃卡尔），《住房政策》，2024年专题报告，https://www.fipeco.fr/fiche/La-politique-du-logement（查阅日期：2026年8月9日）。
[10] 预算部，第109项目"住房保障援助"，2024年预算草案，https://www.budget.gouv.fr/files/uploads/extract/2024/PLF/BG/PGM/109/FR_2024_PLF_BG_PGM_109_JPE.html（查阅日期：2026年8月9日）。
[11] DREES，《住房援助》，载《最低社会保障与社会福利》2024年版，第35项，https://drees.solidarites-sante.gouv.fr/sites/default/files/2024-10/MS24%20-%20Fiche%2035%20-%20Les%20aides%20au%20logement.pdf（查阅日期：2026年8月9日）。
[12] 法国银行，购房决定因素研究，转引自N. Jeffs/Presse Agence，《巴黎房地产：购房，一件遗产的事》，2026年7月，https://presseagence.fr/paris-nicolas-jeffs-lacces-a-la-propriete-creuse-un-fosse-social-et-generationnel/（查阅日期：2026年8月9日）。
[13] INSEE，《代际财富不平等》，《经济与统计》第472期，https://www.insee.fr/fr/statistiques/fichier/1377767/ES472D.pdf（查阅日期：2026年8月9日）。
[14] Empruntis，首次购房者年度研究，2026年第一季度，由法国信息台转载，《房产：首次购房者的阻力与推力》，2026年4月，https://www.franceinfo.fr/replay-radio/info-immobilier/immobilier-les-freins-et-les-leviers-des-primo-accedants_7939949.html（查阅日期：2026年8月9日）。
[15] 经合组织，分析性住房价格数据库/可负担住房数据库HM1.2，2025年7月更新，https://webfs.oecd.org/els-com/Affordable_Housing_Database/HM1-2-Housing-prices.pdf（查阅日期：2026年8月9日）。
[16] 巴黎大区研究院，《购房：日益成为富裕家庭的专属》，2020年，https://www.institutparisregion.fr/nos-travaux/publications/laccession-a-la-propriete-de-plus-en-plus-reservee-aux-menages-aises/（查阅日期：2026年8月9日）。
[17] 埃兹拉·克莱因、德里克·汤普森，《丰裕》，Avid Reader Press/Simon & Schuster，2025年3月；法语译本，Éditions Arpa，2026年。
[18] 玛丽安娜·马祖卡托，《共同利益经济》，2026年，https://marianamazzucato.com/books/the-common-good-economy/（查阅日期：2026年8月9日）。
[19] 达尼·罗德里克，《破碎世界中的共同繁荣》，2025年，https://drodrik.scholars.harvard.edu/publications（查阅日期：2026年8月9日）。
[20] 托马斯·菲利蓬，《竞争的赢家：当法国胜过美国》，瑟伊出版社，2022年。
