出租劣质住房比翻新更赚钱，国家还在为此埋单

2018年11月5日，马赛欧巴涅街两栋楼房坍塌，8人死亡，第三栋楼被强制拆除，4500人被疏散。

审判六年后开庭，即2024年11月。2025年7月7日，法院判定16名被告中的10人有罪，其中3名共有产权人被判处佩戴电子脚镣的实刑。但这场审判审的不是马赛劣质住房问题本身，只是两栋坍塌楼房的责任 [14]。

这场悲剧背后，有一个市场在运转。逻辑简单：租户的贫困，是房东几乎不承担风险的稳定收入来源。这个市场之所以存在，是因为两个杠杆从未被同时启动——让翻新变得可行且有利可图，同时让法律从根本上堵死劣质出租的可能。2027年的政策选择，就是以同等力度同时推进这两项措施。

420万人住房条件恶劣，存量仍在扩大

2025年，穷人住房基金会估计，法国住房条件恶劣者达420万人，包括无家可归者和居住条件极为艰难的人 [1]。在这个核心群体之外，还有1210万人处于脆弱状态：所在共有产权住房陷入困境、面临欠款、住房过度拥挤、无法取暖、租金压力沉重 [1]。

最难量化的部分，是法律意义上的劣质住房。根据国家住房署（ANAH）和住房部2021年6月的报告，本土私营住房存量中有40万至42万套可能属于劣质住房 [3]。此外，海外省和海外领地还有10万套 [3]。CEREMA估计，2023年本土私营存量中实际有人居住的劣质住房约50万套 [2]。这一问题遍及全国各省，农村和城市同样严峻。

三十年来的趋势持续恶化。2024年申请社会住房的家庭超过270万户，当年实际交付的社会住房降至约8.4万套，而2016年这一数字为12.4万套 [1]。该基金会估计，2025年每晚约有35万人无家可归，2020年为30万人 [1]。据”死于街头”团体统计，2023年有735人死于街头 [4]。

能耗最差的住房，住着最没能力搬走的租户

劣质住房与能源贫困高度重叠。2024年1月1日统计的3060万套主要住宅中，约420万套能效等级为F或G，占存量的13.9% [7]。私营出租住房中这一比例同样为13.9%，社会住房中为5.8% [7]。

这些住房恰恰聚集了无力另寻他处的家庭。2024年，75%的家庭表示为控制账单而减少了供暖，比2020年上升22个百分点 [1]。30%的家庭表示在家中挨冻，2020年为14% [1]。2023年因能源欠费触发的干预次数首次突破100万次，三年内增长81% [1]。

隔热最差、最老旧、最破败的住房，住的正是那些无力开暖气的租户。法国公共卫生署记录了隔热差的住房中与寒冷相关的超额死亡数据 [15]。极端气候事件正在增多，首当其冲的是租赁市场的底层住房。

国家承诺了十八年的居住权，至今无力兑现

法国于2007年建立了可诉诸法律的住房权制度，即DALO。其初衷是让国家对陷入严重困境的家庭承担法律责任。十八年后，这一制度的记录是一条死路。

2024年提交的申请达124958份，是该法律设立以来的最高水平，同比增长14% [5]。获得有利裁决的达37132份，创历史纪录 [5]。但当年被认定为优先安置对象的家庭中，有52%未能在法定期限内获得安置。累计仍有11万户家庭等待安置，其中逾95%已超出法定期限 [5]。

2008年至2020年间，逾33万户家庭被认定有权获得紧急安置。其中仅62.8%获得了适当住房安排，数据来自审计法院 [6]。原因是结构性的：住房权在法律上对国家具有约束力，但国家根本没有足够的住房来履行这一义务。

每年200亿欧元的补贴，流进了没人翻新的劣质住房

2024年，公共财政在住房领域支出296亿欧元，占GDP的1.01% [9]。其中，个人住房补贴（APL）一项在2023年就达201亿欧元 [9]。这些补贴提升了租户的支付能力，但没有改善住房本身的状况。

2015年至2022年间，多项独立研究得出一致结论：这些补贴中有相当大一部分被房东通过提高租金的方式截留。各项研究的估计比例在70%至100%之间 [10]。换言之，这套体系每年拨出数十亿欧元补贴最贫困的家庭，让他们去支付劣质住房的租金，而这些房东从不翻新房屋。个人住房补贴实际上在为现状续命。

专门针对劣质住房的资金方面，国家住房署（ANAH）2024年可用经费为2.5亿欧元，当年处理了1.55万套住房 [13]。以CEREMA估计的2023年约50万套劣质住房为参照 [2]，按这一速度，消化现有存量需要数十年。而存量还在持续更新。

35000个市镇中，只有500个采用了出租许可制度

现行体制造就了一个理性运转的劣质出租市场。向困难租户出租破败住房有利可图：租户用补贴付租金，房东不翻新，处罚罕见且程序漫长。反过来，在缺乏有力翻新补贴的情况下，许多资金有限的小房东即便有意翻新，也负担不起。这两种现实长期以来为两种对立立场提供了各自的依据，却从未被同时解决。

2014年ALUR法设立的出租许可制度，本可打破这种免责逻辑。但其适用是自愿性质的，由地方政府自行决定是否采用。这种可选性使其作用极为有限：2025年，全国35000个市镇中，采用该制度的超过500个 [14]。最需要这一工具的市镇，往往也是最没有人力资源来运营它的市镇。

圣但尼市长马蒂厄·阿诺坦和米卢斯市长米歇尔·吕茨于2023年10月向政府提交的报告提出了另一条路径 [11]。两位市长建议加强对不良业主的强制措施（完善没收程序，允许将被没收建筑以象征性价格出售给地方政府），同时强化公共工程能力，为有意翻新的业主提供支持。2024年4月9日的法律采纳了这些措施的一部分，但未能解决核心矛盾：出租许可制度仍属自愿 [12]。

强制认证与可负担的翻新补贴，必须同时推进

政策选择在于同时启动这两个杠杆——这是从未有过的尝试。

第一个杠杆，是建立全国统一的出租前强制许可制度，以经认证的合规诊断为依据。房东在出租前须证明其住房符合基本标准。未获许可，不得签订合法租约，该住房也不得享受个人住房补贴。这一机制已由阿诺坦-吕茨2023年报告 [11] 和穷人住房基金会的研究 [1][13] 加以记录，将从根本上改变低端租赁市场的运行逻辑。劣质出租将在经济上失去吸引力，因为不合规就没有合法租金收入。

第二个杠杆与第一个不可分割：将2010亿欧元个人住房补贴中的一部分，转向为资金有限的出租房东直接提供翻新补贴 [9]。个人住房补贴的发放，将逐步与住房认证挂钩。同时，还需要大规模扩充地方公共工程能力——包括运营商、协助人员和申报平台——这是中小市镇凭自身力量无法建立的。

单有禁止而无补贴，会迫使小房东选择卖房而非翻新，可能加剧供给紧张地区的租赁市场压力。单有补贴而无禁止，则是在延续对现状的资助。两个杠杆同时启动，才能瓦解”出租黑心房东”的盈利模式——这一模式依赖的正是缺乏事前监管——同时不惩罚那些有意翻新但资金不足的普通房东。

启动成本是真实存在的：培训认证专家、搭建申报平台、在省级机构建立审核能力。相关估算见于阿诺坦-吕茨2023年报告 [11]。诚实的财政问题是：停止向劣质住房输送个人住房补贴，腾出的资金空间远比国家住房署每年2.5亿欧元的预算有力 [9][11][13]。

这项改革推行之后，租赁市场将不再以监管缺位为常态，劣质出租将不再享有补贴，翻新将比任其破败更为合算。

参考资料

[1] 穷人住房基金会，《2025年法国住房困境状况第30次报告》，2025年2月4日，https://www.fondationpourlelogement.fr/30e-rapport-sur-letat-du-mal-logement-en-france-2025/（查阅日期：2026年9月8日）。

[2] CEREMA，《劣质住房识别指南贡献》，2023年，https://www.cerema.fr/fr/actualites/cerema-contribue-guide-reperer-habitat-indigne（查阅日期：2026年9月8日）。

[3] ANAH/住房部，《私营潜在劣质住房存量（PPPI）方法说明》，2021年6月；数据由地方公共企业协会于2023年11月引用，https://www.lesepl.fr/2023/11/les-capacites-dintervention-fonciere-de-la-puissance-publique-au-coeur-de-la-lutte-contre-lhabitat-indigne/（查阅日期：2026年9月8日）。

[4] 穷人住房基金会，《穷人住房基金会第30次报告：法国深陷住房危机》，2025年2月4日，https://www.fondationpourlelogement.fr/30e-rapport-de-la-fondation-pour-le-logement-des-defavorises-ex-fondation-abbe-pierre-la-france-senfonce-dans-la-crise-du-logement/（查阅日期：2026年9月8日）。

[5] 住房权高级委员会（HCLPD），《2024年DALO统计数据表》，2025年，https://www.hclpd.gouv.fr/parution-du-tableau-de-bord-statistiques-dalo-2024-a256.html（查阅日期：2026年9月8日）。

[6] 审计法院，《可诉诸法律的住房权（DALO）》，专题报告，2022年1月，https://www.ccomptes.fr/fr/publications/le-droit-au-logement-opposable-dalo（查阅日期：2026年9月8日）。

[7] SDES（生态转型部统计数据与研究服务），《2024年1月1日按能源性能等级划分的住房存量》，2024年12月，https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/le-parc-de-logements-par-classe-de-performance-energetique-au-1er-janvier-2024（查阅日期：2026年9月8日）。

[8] François Ecalle（FIPECO），《住房政策》，2024年，https://www.fipeco.fr/fiche/La-politique-du-logement（查阅日期：2026年9月8日）。

[9] 审计法院，《个人住房补贴报告》，2015年7月，https://www.ccomptes.fr/sites/default/files/EzPublish/20150916-rapport-APL.pdf（查阅日期：2026年9月8日）。

[10] IGEDD（前CGEDD），《个人住房补贴的通货膨胀效应有待评估》，2022年10月，https://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/l-effet-inflationniste-des-aides-personnelles-au-a4300.html（查阅日期：2026年9月8日）。

[11] 马蒂厄·阿诺坦和米歇尔·吕茨，《关于加强打击劣质住房应创设或改进的住房与城市规划工具的专项报告》，IGEDD，2023年10月，https://igedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/notice?id=Affaires-0013188（查阅日期：2026年9月8日）。

[12] 住房部，《2024年4月9日法律强化配套措施新闻资料》，2025年4月，https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/04.04.2025-DP-Lutte%20contre%20l’habitat%20indigne.pdf（查阅日期：2026年9月8日）。

[13] 穷人住房基金会，《住房困境研究报告：劣质住房》，2025年6月，https://www.fondationpourlelogement.fr/wp-content/uploads/2025/06/lhabitat-indigne.pdf（查阅日期：2026年9月8日）。

[14] 马赛刑事法庭，2025年7月7日判决，欧巴涅街楼房坍塌案；综述见《小石子》，2026年1月，https://www.lespetitespierres.org/actualite/pourquoi-le-proces-de-la-rue-daubagne-est-il-devenu-un-symbole-de-la-lutte-contre-le-logement-indigne/（查阅日期：2026年9月8日）。

[15] 法国公共卫生署，《法国18个城市与高温和寒冷相关的死亡率》，2018年，https://www.santepubliquefrance.fr/revues/articles-du-mois/2018/mortalite-liee-a-la-chaleur-et-au-froid-dans-18-villes-francaises（查阅日期：2026年9月8日）。