房产遗产解释了三十多岁人群财富差距的35%

在英国，父母拥有房产的子女买房的概率是租户家庭子女的两倍。美国人口普查局的研究证实，财富代际传递中不到一半通过子女的收入实现：相当一部分与生命周期收入、资产持有及其他财产传递机制相关，包括居住地效应和受家庭背景影响的职业选择。英国财政研究所（IFS）估计，父母房产财富差距的约15%会传递到其28至37岁子女的房产总资产中。父母的房产是代际财富传递的独立渠道，与劳动收入渠道不同，但这一研究无法据此对教育政策作出结论。

要点

• 英国IFS估计，父母房产财富差距的约15%传递至其28至37岁子女的房产总资产。
• 财富的代际传递中不到一半通过子女收入实现；相当一部分与生命周期收入和资产持有相关（美国人口普查局 CES-WP-25-55，2025年，340万户家庭）。
• 限制性分区规划和遗产税在财富集中中发挥作用。
• 将累进式财产传递税与扩大住房供应相结合的政策，可能影响这一现象。
• 加拿大、澳大利亚和英国正在试行有针对性的改革，但尚无一项证明对无遗产的三十多岁人群的社会流动性产生了可测量的效果。

在人生轨迹中，财产平均相当于工资的两倍

三十年来，公共政策的共识建立在一个简单的想法上：投资教育、培训人才，起点的不平等就会逐渐消失。2024年至2026年间来自英国、美国和加拿大的数据呈现了另一番景象。

英国IFS追踪了多组三十多岁人群，分析其财富不平等的来源，确认继承财产发挥着重要作用。其余部分分布在其他形式的财产传递和市场效应之间。财产这一渠道在社会流动性政策中尤为关键。

美国人口普查局2025年发布的研究证实了这一机制：父母财富通过子女劳动收入传递的情况不到一半。在相当一部分情况下，房产资本的延续与生命周期收入和资产持有相关。父母资源与劳动力市场结果是两条独立的传递渠道；该研究无法就学校教育的相对效果作出结论。

加拿大统计局记录了类似的动态：过去二十年，加拿大主要大城市中无父母资助的家庭购房情况发生了变化。这一现象曾被视为英美特有，如今在多个房价大幅上涨的市场中都可以观察到。

住房如何放大起点优势

自1990年以来，大多数西方大城市的住房价值涨幅明显快于中位工资。1995年在伦敦、温哥华或波士顿拥有房产的父母，其资产增值的幅度，无论工资多高，都无法仅靠储蓄复制。

这一机制具有累积性。业主的子女首先拥有一张安全网：他可以承担职业风险、转换行业、尝试创业，而不必担心失去栖身之所。他往往还能更早购房——通常有家庭资助——从而在更长时间内自行捕获房价上涨的收益。租户的子女则在大城市把收入中越来越大的比例用于房租，储蓄能力受压，购房之路更为艰难。

这是一种在二十年间持续累积的复利式优势。比较研究显示，在收入相当的情况下，来自业主家庭的三十多岁人群净财产往往高于来自租户家庭的同龄人。工作和技能创造收入，财产创造财富。两条循环相互独立，后者的作用不容忽视。

这一发现与2024年诺贝尔经济学奖得主达龙·阿西莫格鲁的研究直接呼应。阿西莫格鲁在2025年诺贝尔演讲中论证，生产率收益不会自发分配：其分配取决于税收、监管、产权等制度规则。应用于土地领域，逻辑同样成立：限制性分区规划和遗产税与其他制度框架一样，影响城市增长收益的分配。过去三十年的土地升值令已有业主受益，而这一结果受制度框架的深刻影响。

分区规划：一项隐性的社会政策

房地产市场并不在封闭的真空中运行。某些地方分区规则会限制建设，进而压缩供应，其影响因街区和市场而异。低密度分区在多个北美和英国大城市普遍存在，可能约束供应并影响房地产市场，但影响程度取决于具体情境，无法笼统地称之为显著。

人口普查局发现，地方供应约束放大了低资源家庭与高资源家庭子女在购房上的差距。奥克兰报告称，数年后住房供应和租金出现了有利变化；但现有结果无法确认奥克兰和明尼阿波利斯在三年内取得了同等效果。城市规划政策与代际流动性之间的因果关系目前已有研究记录。

这一结果使两种自由主义立场形成张力。市场派认为：若国家退出过度的土地管制、放开建设，供应会回应需求，价格趋于正常。制度派则指出：在没有配套税收措施的情况下放松分区管制，可能引发加速的绅士化，在普通租户受益于新增供应之前就将其挤出。研究奥克兰案例——目前文献最为充分——的经济学家表明，两种效应同时存在：建设量上升，而无家庭资助的家庭仍难以在中心街区买房。

两派在一点上达成一致：供应僵化是真实的问题，且有可能纠正。分歧在于无配套措施的放开在速度和短期效果上的判断。现有数据无法裁决这一分歧，它仍是正当的政治辩论领域。

《被降格安置的毕业生，被大量闲置的劳动》一文记录了学历不再足以保证上升轨迹的情况。关于房产遗产的研究加深了这一判断：当住房成为经济中首要的财富来源，即使是劳动力市场认可的文凭，也无法弥补缺少可传递资产的劣势。

遗产税：一个使用不足的工具

如果说分区规划是供应端政策，遗产税就是需求端政策。而在大多数相关国家，它的实际运用程度之低令人瞩目。

在英国，遗产税对每人32.5万英镑免税额以上的遗产部分征收40%；税额按死亡时遗产净值计算，适用相应的门槛、免税和减免，传给子女的主要住宅尤为如此。英国相当一部分超过门槛的遗产经过税务筹划后享受较低实际税负。在美国，2026年联邦遗产免税额为1500万美元，按遗产累计价值计算，含房产；联邦税适用于超过该门槛的应税部分。

阿西莫格鲁的制度逻辑在此直接适用：对传给子女的主要住宅给予无上限的免税或优惠，构成一种可能加剧财产不平等的制度安排——尤其是当这些优惠集中在财富分布顶端时。它并不违反任何市场规则，本身就是市场规则的产物。但它对机会分配的影响与一项明确的产业政策同样深远，却从未被如此呈现。

托马斯·菲利蓬关于市场集中度的研究及其他经济学家的成果均表明，地位租金——包括房产租金——在制度不主动加以约束时，往往会自我强化。城市土地是一种格外持久的地位租金：它同时享有结构性支撑的需求，以及受制度约束的供应。

《2026年世界不平等报告》在此的分析指出，全球财产不平等高于收入不平等，且上升更快。

2030年的市场将反映今天的选择

未来十年的核心问题是：房产遗产在阶级轨迹中的分量会持续增长，还是能够被控制？两种情景已初现轮廓，区分它们的信号已部分可辨。

第一种情景：在制度不变的情况下，房产遗产在三十多岁人群财富差距中的比重可能继续扩大。对无可传递资产的家庭而言，社会流动的通道可能进一步收窄。教育和职业培训政策无论设计多好，都将在一个入场前已存在差距的体系内发挥作用。队列数据已经印证了这一趋势：现有队列分析显示，无房产遗产的三十多岁人群的财产状况在过去十年里已发生变化。

第二种情景：将对超过合理门槛的房产传递征收累进税、有控制地放开分区规划、以及为租户提供有保障的长期租约三项政策结合起来，或许能够控制这一现象。是控制，不是消除。奥克兰的现有数据显示，数年后租金出现一定程度的缓和，但不支持在同等时间段内价格出现普遍下降的判断。

第二种情景面临的障碍，与其说是经济层面的，不如说是政治层面的。业主的投票率普遍高于租户，他们在维持资产升值上有直接利益。任何涉及遗产税或分区规划的改革，都会遭遇一个已经成形、组织有序且正当关切自身财产价值的利益联盟的阻力。阿西莫格鲁在技术领域已经论证过这一点：当制度服务于掌控政治杠杆的群体利益时，制度不会自发改革。土地领域同样如此。

几年后，有两个指标可以判断相关社会正朝哪个方向演进：每五年按队列测量的房产遗产在财富差距中比重的变化，以及按收入分层、无父母遗产家庭的购房率。这两项指标目前在大多数国家尚无标准化的统计形式。将其公开并形成可比数据，本身就是一项政治议题——只有能够测量的，才能有效监管。

现有政策工具及其实际可行性

各国正在进行试验。澳大利亚于2024年推出”Help to Buy”计划，这是一种面向符合条件家庭的公共共有产权方案，联邦资本投入达63亿澳元。其再分配效应有限，覆盖不足年度交易量的5%，但确立了一个先例：房产交易税收可以为无遗产人群的购房提供资助。

英国选择维持并冻结传给直系后代的住宅适用的免税额，而非研究在超过一定门槛后自动取消该免税额。政治阻力很强：这一措施将波及那些自认为属于中产阶级、长期拥有房产的家庭——他们所在区域的房价大幅上涨，并非因为他们主动追求财富增值。这种张力——客观的财产效应与当事家庭的主观认同之间的落差——正是政策推进的难点所在。

分析上最具潜力、政治上推进最慢的方向，是”社会共有产权租约”机制：将土地所有权与建筑所有权剥离，允许无首付家庭以低于市价购买住宅，同时将土地资产保持在集体所有之下。法国、美国佛蒙特州和新加坡均有相关实践，但时间尚短、规模仍小，尚不足以就其代际效果提供可靠数据。

这些试验共享同一个判断：在当前制度规则下，房地产市场持续产生财产集中。政策问题现在聚焦于：哪种干预形式能够在维持市场活力的同时，以可持续的方式重新分配市场收益。这是监管领域的自由派经济学家在其他行业已学会处理的张力。土地领域尚待类似的制度回应。

来源

1. 美国人口普查局，CES-WP-25-55（2025年），代际财富传递，340万户家庭
2. 英国财政研究所（IFS），《房价如何影响社会流动性？》工作论文，2026年1月12日，见IFS官网
3. 达龙·阿西莫格鲁，诺贝尔演讲：制度、技术与繁荣（2025年），《美国经济评论》
4. 布鲁金斯学会，分区规划、住房供应与代际流动性研究，见brookings.edu
5. 加拿大统计局，主要大城市购房数据（2025年），见statcan.gc.ca
6. Demographia，国际住房可负担性调查，见demographia.com