本日报作者不通中文。这些译文由人工智能自动生成，作者本人无法亲自核对其语言准确性和文化适切性。我们以谦逊和真诚的态度发布此版本，希望与中文读者建立连接。若发现翻译错误、表达不当或文化误读之处，恳请告知 — 我们将虚心接受并改进。
L'auteur du Journal d'un Progressiste ne parle pas chinois ; ces traductions sont produites par intelligence artificielle et n'ont pas été vérifiées par lui. Cette version est publiée dans un esprit d'échange et d'humilité — vos retours sur les erreurs éventuelles ou les contresens culturels sont les bienvenus.
— 《进步者日报》编辑部 / La rédaction
1981年，美国人29岁买下第一套房；2025年，要等到40岁。首次购房的中位年龄四十年间上升了11岁，数据来源为全美住宅建筑商协会（NAHB）和哈佛大学联合住房研究中心。这一推迟影响代际财富积累。2024年有2270万户租房家庭把超过30%的收入用于住房；62%的非业主美国人表示，买房对他们来说遥不可及。
要点
- 首次购房者的中位年龄从1981年的29岁升至2025年的40岁；这一推迟带来的财富效应，来源未作量化。
- 2024年，2270万户租房家庭属于”住房成本过重”（cost-burdened），即把超过30%的收入用于房租和公共事业费，几乎无力为购房首付储蓄（哈佛JCHS 2026）。
- 长期租房可能让攒首付变得更难，但仅凭这一点，无法推断出它对职业流动性和退休准备的净影响。
- 家庭资助帮助了部分近期购房者支付首付，但这本身不能证明购房路径之间存在因果性断裂。
- 已有可行方案——中间租赁住房、有补贴的住房储蓄——但没有任何一项覆盖了所有受住房难负担影响的家庭。
攒不起来的十一年首付
租赁市场对低收入家庭的压力尤其大，削弱了他们为首付储蓄的能力。
2025年底，全国中位房价的20%首付约为81,700美元，3.5%首付约为14,300美元，不含过户费用。每月存500美元，攒够14,300美元约需2年5个月；若按20%首付计算，则需近13年10个月。在这十年里，房价还在继续上涨。
哈佛JCHS 2026报告记录了购房可负担性和租金负担的显著恶化。2012年至2024年，美国大都市房价按实际价格大幅上涨；2015年至2025年，同样住房所需的首付大幅增加。目标在移动。
住房难负担与首次购房者年龄上升相关。收入中位数有所增长，但房价涨得更快。自1990年以来，美国大都市的房价收入比显著恶化。
缺失十一年的隐形代价
在美国，房产同时承担三项租房无法替代的功能。第一，自动的资产升值：1990年29岁买下的房子，到40岁时已积累十年价格上涨，形成可动用的资本。第二，抵押担保：房屋净值可用于职业转型、重返校园或失业期间的资金周转。第三，在子女就学期间提供居住稳定，关系到学业连续性和本地人脉网络。
购房推迟会同时推后这三项功能。40岁买房的家庭，退休前有二十五年升值期；而1981年的同类购房者则多出约三十个月的中位收入，约合两年半。在升值强劲的市场，这一累计资本差距可能相当可观。
这个差距有个具体的落点：退休。2022年，房产净值占前1%以外家庭总财富的31.4%。40岁而非29岁入市的家庭，退休时的缓冲明显更薄。本刊关于遗产重新成为财富首要决定因素的文章表明，这一机制对称运作：得到首付资助的人通常入市更早，没有遗产的人等得更久。
2100万户家庭困在房租与储蓄之间
所谓”住房成本过重”，指把超过30%的收入用于房租和公共事业费；超过这一门槛，剩余储蓄能力就大幅下降。住房支出占收入40%时，储蓄几乎为零；占50%时，家庭只能在房租、吃饭和医疗之间取舍。
哈佛JCHS估计，这2100万户中约1200万户把超过50%的收入用于住房。住房负担超过50%会大幅压缩储蓄能力，限制购房可能。
这一现象的地理分布让情况更糟。高技能岗位集中的大都市，租金压力往往也最大。想找高薪工作的家庭，往往只能住到租金压力最大的地方。家庭资助帮助部分近期购房者支付首付，但这本身不足以证明购房路径之间存在因果性断裂。这一动态与关于最低工资追平中间职业的文章所述一致：当收入梯度被压缩时，居住选择的取舍变得更加艰难。
继承房产者与永久租客之间的断裂
首次购房的中位年龄掩盖了购房路径的分散。一部分买家在30岁前入市，往往有首付或家庭担保。另一部分在40岁或更晚入市，靠逐步积累首付。还有一部分长期租房。
这种路径差异反映出获取房产财富上的断裂。业主通常比长期租客拥有更高的房屋净值和财富。较晚购房的家庭，退休前的积累时间更短。没能入市的家庭留在租赁市场，而租金的相对上涨使未来购房所需的储蓄更加困难。
能否买房取决于收入、首付、信贷、房价，对部分家庭还取决于家人帮助。2004年第四季度至2024年第四季度，35岁以下人群的住房自有率从43.3%降至36.3%，下降7.0个百分点，65岁以上人群的自有率则上升。美国住宅市场随其业主一起老龄化。法国记录了类似现象：50%的财富集中在最富有的10%手中，遗产在初始资本形成中的作用日益上升。
供给没有跟上
自1980年代以来住房需求持续上升：美国人口增长，家庭结构碎片化——更多独居者、无子女夫妻、晚年解体的同居关系，都新增了住房需求单位。面向低收入家庭的可负担住房仍然不足，而近期总建设量也因需求回落而受到抑制。
2008年危机后，新开工量骤降75%，此后回升不完整。据美国人口普查局，2024年美国建成约140万套住房；全美住宅建筑商协会（NAHB）2026年估计的结构性缺口约为120万套。这一缺口是当前的累计估计，来源并未将其归为十五年年度缺口之和。缺口直接反映在价格上：供给刚性而需求持续，价格就上涨，首次购房者的入市门槛随之抬高。
供给刚性的成因有充分记录。地方分区法规禁止美国大部分住宅区提高密度。在某些地方，业主和其他既得利益者可能支持限制，或反对提高密度及可负担住房的项目。审批和许可时间因地方政府和项目类型而差异很大。地方机构和较高的业主比例在某些情况下可能助长供给限制，但不能据此一概把这些阻碍归因于业主协会，或归因于民选官员自觉的财产利益。
2035年的两条路径：稳定还是锁死
40岁这一中位年龄不是天然上限。它可能继续上升，也可能稳定下来，取决于未来几年的政策选择。两条路径都有可能，其条件截然不同。
第一条：各州和市镇改革土地规划法规，允许提高密度。俄勒冈州和加利福尼亚州已通过提高密度的改革，允许在原先只限独栋住宅的区域建造多户住宅。如果这些改革推广开来、建设量补上需求，价格压力会缓和，租金趋稳，中等收入家庭重新获得在40岁前买房的储蓄能力。有补贴的住房储蓄计划——以首次购房为条件、面向被排除在社会住房之外又不够富裕独立入市的中等家庭——可以缩短攒首付的时间。荷兰的中间租赁住房模式受监管但不亏损补贴，覆盖约30%的租赁住房，让家庭能规划购房，而不必受自由市场价格摆布，可作为参照。
第二条路径：地方政治阻碍持续存在。2100万户住房成本过重的家庭仍被困在不受监管的市场中。首次购房中位年龄继续上升到40岁以上。继承房产的业主与永久租客之间的断裂在每一代人中加深。最终形成双速经济：业主动用房产资本为退休和职业转型提供资金，租客直到高龄都只能依靠劳动收入。
与就业相关的居住流动性也随之收缩：承受高租金的租房家庭，如果搬迁意味着租金进一步上涨，就很难迁往就业前景更好的市场。
最值得跟踪的指标，是已实施分区改革的市场上把超过30%收入用于住房的租房家庭比例，而不是本身变化缓慢的中位年龄。如果未来十年明尼苏达州或俄勒冈州这一比例下降，说明供给作为杠杆确实有效。如果改革之后比例仍不变，起主导作用的就是其他机制：收入停滞、建造成本高、土地投机。这些因素需要补充性的对策。
一个悬而未决的问题：还能有多少代人承受这一推迟，直到买房不再是大众的向往，而成为少数人的现实？62%的美国人认为买房不现实——这个数字或许表明，文化上的转向已经开始。
来源
- 全美住宅建筑商协会（NAHB）——2026年可负担性挑战与人口结构变化对住房趋势的影响（2026年2月）
- 哈佛大学联合住房研究中心——《2026年全国住房状况》（无链接：报告见 jchs.harvard.edu）
- 美国人口普查局——美国住房调查及2024年新开工数据（无链接：数据见 census.gov）
- 经济安全项目——关于购房年龄与财富差距的数据（无链接）
