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— 《进步者日报》编辑部 / La rédaction
在英格兰，一个在新冠危机下诞生的试点项目表明：在斯托克波特，将无家可归者安置于社会投资者购入的住房，比临时收容便宜。Everyone In 计划动员私人资本，在不到五年内购入 528 套住房；在斯托克波特住房公司，该模式经估算比临时收容便宜 70% 以上。PERU 与包括无家可归问题影响中心在内的伙伴于 2026 年 4 月 20 日发布了最终评估，记录了这一结果，也指出了伴随而来的风险：租约将在 2030 年到期，长期续约方案尚无保障。
要点
- 试点在某些情况下——尤其是斯托克波特——实现了节约或成本中性，但并未就私人资本确立普遍规律。评估识别出退出与再融资风险，须在 2030 年前完成规划。
- Everyone In 先动员 5000 万英镑启动资金，随后追加 1.38 亿英镑，到 2025 年 3 月共购入 528 套住房。在斯托克波特，该模式比普通私人租赁住房便宜 12% 到 22%，比临时收容便宜 70% 以上（PERU 及伙伴，2026）。
- 其中一种模式是：社会投资者购入住房，再出租给运营方，并计划在租约结束时再融资。混合融资分散了风险，但退出与延续性风险依然存在。
- 2030 年到期构成现实风险：若无再融资或续约，租约届满将给相关租户带来断裂风险。
- 对欧洲决策者而言，关键在于区分真正的节约与延迟的节约。
临时收容很贵，而且可以量化
紧急收容是一项持续发生却从不产生资产的支出。在社会旅馆、寄宿所或收容中心住一晚，需要动用人员、管理合同和行政费用，而人们仍处于不稳定状态，进而加重健康、就业和社会融入方面的问题。公共成本持续累积，却无法形成资产。
正是这一判断，促使英国政府在 2020 年第一次封城期间紧急启动 Everyone In。最初目标很简单：让无家可归者避开病毒。但若干参与者把这一窗口视为试验另一种做法的机会：用私人资本购买住房，分配给无家可归者，并实际测量成本。
由 PERU 牵头、无家可归问题影响中心等机构参与的评估（最终报告日期为 2025 年 12 月，执行摘要为 2026 年 3 月）给出了具体数字：对斯托克波特住房公司而言，成本比可比私人租金低 12% 到 22%；与临时收容相比，差距超过 70%。在受研究的斯托克波特案例中，以投资者购入住房的租约为基础的模式，经估算比某些替代性收容方式更便宜。
组合结构的具体运作
Everyone In 的机制值得详细描述，因为正是它同时解释了该模式的表现与脆弱性。
社会投资者——这里指一家依托影响力基金的非营利组织——募集资本，在公开市场购入住房。这些住房随后以与租户收入相匹配的租金，出租给无家可归者或极度困难的人群。租金及针对复杂需求的补助用于支付成本和回报；在某些模式中，初始资本可通过租约结束时的再融资来偿还。
启动资金 5000 万英镑来自公共资金与影响力投资者的组合。这 5000 万英镑吸引了 1.38 亿英镑追加资金，到 2025 年 3 月，英格兰已购入 528 套住房。在每一环节，房地产与运营风险由社会投资者和住房提供方部分共担，公共部门则提供合法性、许可证和一部分共同融资。
这种角色分工是该模式的优势，也是其结构性局限。组织这种分工的租约有固定期限，多数在 2030 年前后到期。届时将出现两条路：要么投资者在市场上寻找新资本完成再融资，对积累的房源进行估值，证明模式长期可行；要么组合无法维持，在租约结束时，替代方案包括将资产组合转让给社会投资者或进行再融资。当住房并非永久性时，租约到期会给部分家庭的稳定带来风险。
斯托克波特的启示及其局限
斯托克波特是一个有用的实验室，不是可以直接照搬的模式。该地具备若干有利条件：房地产市场不像伦敦那样紧张，地方政府积极参与，社会部门与影响力投资者之间有合作传统。这些条件并不普遍。
无家可归问题影响中心的评估强调，相对于临时收容节省 70% 的数字，是在特定范围、特定时点计算的，纳入了租金、管理、社会陪伴等直接成本。2030 年后能否持续，取决于能否锁定再融资或续约机制，而这依赖市场条件。评估目前估算的是成本中性或节约，并未确立因果关系上确定的节约。
这一点对从其他欧洲国家审视该模式的决策者很重要。荷兰、芬兰和奥地利的社会住房存量远比英国发达，长期融资机制已经成熟。社会服务的本地协调仍是多数欧洲体系面临的共同挑战，无论住房存量的成熟度如何。这些国家对 Everyone In 模式的兴趣，与其说在于其融资架构，不如说在于它在公共房源不足的地方快速动员资源的能力。
在法国、德国、意大利或西班牙，大都市的可负担住房短缺严重，公共预算持续承压。社会影响力模式——让私人资本进入、以社会结果挂钩回报——是多国政府开始认真考察的路径，但尚未就长期再融资问题作出决定。
推动该模式的参与者
Everyone In 之所以奏效，是因为多个参与者同意以不同方式分担风险。
无家可归问题影响中心扮演严格的第三方评估者：衡量结果、公布数据、识别选择偏差、说明局限。正是这种对局限的透明，使该模式对后续投资者具有可信度。只公布成功案例的试点，吸引不到严肃的资本。
以斯托克波特为首的地方政府提供了纯私人投资者无法独自产生的东西：对辖区内无家可归者的细致了解、社会工作者网络、按脆弱程度而非偿付能力分配住房的合法性。没有这套本地基础设施，该模式就变成一桩披着社会行动外衣的普通房地产交易。
影响力基金接受了租约期内低于市场的回报，以换取对房源价值的部分担保和对社会结果的可见度。这是一种建立在模式稳定性、以及在改造中街区所购资产长期价值之上的投资逻辑。
可对抗的市政债务体现了类似逻辑：让地方公共承诺可核查、有约束力，以此创造私人资本在长期项目中入场所需的信任条件。
2030 年的岔路口：真正的节约还是延迟的节约
Everyone In 取得了成效，数字证实了这一点。问题在于这些节约能否持续：它们是确定的，还是暂时的。
若租约在 2030 年到期时没有结构性再融资，两种效应将同时出现。其一，相关租户面临稳定性断裂的风险。评估识别出租户延续性中断的风险，但未量化或预测对本地收容体系的额外压力。对于 Resonance，将资产组合转让给负责任的投资者是已记录的退出方案；对于 SASC，计划在约十年后进行再融资。
评估对试点的公共成本结果给出了有利或中性的判断，但 2030 年后的可持续性仍存在不确定性。
这一风险已在无家可归问题影响中心的评估中有所记录。它指出了该模式成功的条件，但并未否定该模式。要使节约成为真实而非延迟的结果，2030 年前须满足若干条件。
第一，建立预先确定的再融资机制，而不是在到期时临时应对。这意味着第二代投资者——养老基金、保险公司、主权财富基金——需要在法律和税收框架上提前做好安排，以便在租约期限和社会用途有保障的情况下进入此类资产。多个欧洲国家正在研究”社会影响债券”（social impact bonds），但目前尚无一个国家拥有足够流动、足够深厚的市场来吸纳数百套住房规模的资产组合。
第二，建立房源增值政策。2020 年至 2025 年间在工人阶级街区购入的住房，房地产价值可能上升。价值上涨会使再融资更容易，但也会使住房更难维持在社会租金水平。社会投资者届时须在盈利退出与社会使命之间作出取舍，而在现有安排中，这一取舍并非总有合同约束。
第三，公共部门须作出清晰的长期承诺。参与 Everyone In 共同融资的地方政府，需要知道其合作伙伴在 2030 年后将继续为弱势群体提供住房。包含住户保障条款的框架协议，可以在不让地方政府独担风险的情况下保护租户。
这三个条件可以实现，但不会自然到位。它们需要今天在合同、担保、监管层面作出决定，使 2030 年成为一次平稳过渡，而不是断裂。
欧洲各国政府可采取的措施
多个欧洲国家正在审视 Everyone In 模式，评估能否扩大规模。核心问题是：在房地产市场更昂贵、无家可归人口更多的大都市，该模式能否复制。
答案取决于规则质量，而非试点规模。一个社会投资者若知道十年后能在稳定条件下再融资，就愿意在更贵的市场上以较低的初始回报入场。若不知道租约到期后会发生什么，它要么要求更高回报，要么要求显性公共担保——这等于换了一种形式重新产生原本想要减少的公共支出。
合理的监管应提前确立再融资规则，而不是为回报提供担保。这创造了可预期性，同时不将损失社会化。这正是”社会影响债券”类合同所追求的目标。目前规模仍有限，但芬兰、荷兰、丹麦等北欧国家已开始将相关原则纳入可负担住房立法。
对有意借鉴 Everyone In 的政府，评估建议在 2030 年前锁定退出机制，这是良好实施的条件之一。该试点为投资者提供了适度回报目标，并显示某些安排可以奏效，但并未证明短期内具有普遍盈利性。要将其巩固为二三十年的长效机制，需要一套合同架构——没有人会在紧急状态下去构建它，但所有人都有理由在紧急状态重来之前将其建好。
本地层面的社会创新往往遵循同样的路径：一个试点验证概念，接着经过十年规则稳定期，规模化才成为可能。Everyone In 目前正处于试点与规则之间的节点。英国在 2025 年至 2030 年间关于租约、再融资和公共担保所作的决定，将决定这一模式究竟成为欧洲参照，还是仅仅作为一个记录翔实、但主要以其局限性被人记住的测试留存下来。
来源
- PERU，与包括无家可归问题影响中心在内的伙伴，《Everyone In 社会投资试点：最终评估》，2025 年 12 月（执行摘要 2026 年 3 月），https://www.homelessnessimpact.org/publication/everyone-in-social-investment-pilot-final-evaluation
