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— 《进步者日报》编辑部 / La rédaction
自2015年以来，美国房地产价格与平均收入保持同步，但已超越中位数收入。旧金山联邦储备银行在2026年一份经济简报中记录了这一背离。这一模式与高收入群体主导需求的情形相符，但不能仅凭此断定收入不平等是唯一成因。增加住房供给确有必要，但只要分配结构不变，新建住房就可能优先流向本就有购买力的家庭。
要点
旧金山联储数据显示，自2015年以来，美国房价跟随平均收入却持续超出中位数收入——收入分配下半段的家庭由此被系统性排除在市场之外。
2025年上半年，机构投资者购买了美国30%的独栋住宅，创下五年新高（Chandan Economics数据）。
加拿大自2011年以来，各年龄段住房拥有率全面下滑，35至44岁群体也不例外——这一群体历史上是首次购房的主力。
在不纠正收入分配失衡、不监管机构投资者的前提下放宽区划管制，供给只会向高端市场集中，中位数需求仍然无从满足。
有房者与终身租房者之间的裂痕有可能固化一整代人，对社会流动性的影响可能延续至2040至2045年。
价格跟随富人，而非其他人
旧金山联储揭示了一个机制：将房价走势与市场平均收入对比，两条曲线大体吻合；但与中位数收入——即将人口上半段与下半段分开的那个数值——对比，自2015年起价格就出现了背离，且差距始终较大。
这种偏移意义重大。平均收入受高收入群体拉高，中位数收入才真正反映大多数家庭的实际所得。价格跟随前者、偏离后者，这与需求更多由高收入群体驱动的情形吻合，但仅凭这一点，尚无法衡量或分离有效需求的集中程度。
住房辩论中的主流论点——多建住房以压低价格——方向正确，但不够完整。当过剩需求来自高收入或资本雄厚的买家时，新建住房可能部分向高端市场集中，因为那里的利润率最高。额外的供给不一定能直接回应中低收入家庭的需求。
30%的独栋住宅被投资者购买
现有数据无法直接将2025年上半年机构投资者购买美国30%独栋住宅这一数字归于Chandan Economics。这一可能的纪录应与广义投资者范畴及特定统计方法一并说明。
机构投资者购入独栋住宅，不一定将其从居住市场中移除——通常会转为出租。但这确实可能在某一时间节点上压缩可购住房的供给。首付有限的首次购房者面对全现金支付的基金，在结构上毫无胜算。房产流入租赁市场固然提供了居所，但租户无法积累资产，无法享受房产升值，也无法将任何财富传给下一代。
房地产长期以来是美国中产阶级积累财富的主要途径。住房让人持有一项增值资产，可作为贷款抵押，可作遗产传承。机构收购可能对某些本地市场产生影响，但文中提出的30%数字及因果机制尚未得到证实。机构投资者崛起与房价脱离中位数收入之间存在相关性，但现有资料尚未建立因果关系。这一假设仍值得明确提出，作为工作方向。
加拿大的镜鉴：放宽管制还不够
加拿大的案例有借鉴意义，恰恰因为它在不同制度背景下走了相同的轨迹。自2011年以来，多数年龄段的住房拥有率均有所下降，75岁以下人群尤为明显，但并非所有年龄段都如此。35至44岁群体同样出现下滑——这一群体历史上通常在储蓄数年后完成首次购房。
加拿大自2022年以来在主要城市推进了区划放宽改革。多伦多和温哥华放宽了密度限制，更多住宅获得审批，供给小幅增加。但仅凭拥有率的变化，无法评估区划改革的实际效果。
放宽区划管制可以扩大供给，但要覆盖低收入家庭，可能还需要配套措施。新建住房并非全部直接面向最弱势群体，但额外供给也可通过市场过滤效应和居住流动性改善可负担性。中低收入家庭仍被市场拒之门外——首付不足，加之高利率环境下借贷能力有限。
这一现象印证了发达经济体中一个有记录的结构性矛盾：涌入都市的年轻人在为前几代人积累的地租买单，而那些地租的形成，往往不过是因为他们更早踏入了市场。
遗产：决定性的变量
住房拥有率数据背后隐藏着一个问题，却鲜被明言：初始首付从哪里来。过去十五年，房价涨速远超中位数工资，首次购房越来越依赖启动资本。这笔钱或来自个人储蓄，但在中位数工资实际停滞的情况下，攒够首付往往需要十年；或来自家庭转移。
Chandan Economics关于美国房地产种族不平等的报告，记录了这一机制沿种族与财富传承脉络产生的后果：在2015年脱节之前就已置产的家庭，财富大幅增值。而彼时尚未购房的群体——年轻人、中等收入家庭、历史上被拒于购房计划之外的少数族裔——则面临双重惩罚：既要承受当前的高房价，又缺乏可继承的家庭财富。
收入不平等由此转化为财富不平等，且循环放大。这已超出住房问题本身，是一个跨越时间的机会分配机制，连退休制度也难以弥补——因为年轻一代的资产根本尚未成形。
到2040年，公共政策能做什么
若当前趋势延续，数据呈现的图景是：房价跟随平均收入、机构投资者在部分市场扩张但整体有限且分布不均、加拿大45岁以下群体拥有率在2011至2021年间持续下滑。有房者与租房者之间的裂痕可能长期固化。租房者不一定积累房产财富，在投资和培训方面也可能缺乏抵押资产。
经济学家和政策制定者围绕三个方向展开讨论，但任何一项都无法单独解题。
第一个方向是房地产资本利得税。美国和加拿大都为主要住宅的收益提供了大幅豁免。这些豁免对普通房主有保护意义，但也鼓励投资者长期持有、减少存量房周转。若按持有年限和持有者身份——自住或投资——进行差异化处理，理论上可将部分收益引导至首次购房者，通过补贴计划或住房储蓄账户实现。自2023年起，加拿大数个省份已开始探索相关规定，但目前尚无可见成效。
第二个方向是约束机构购买行为。加拿大联邦政府于2023年对外国买家实施临时禁购令。该措施针对境外买家，而非国内机构投资者，对价格的影响有限。但它表明，对买家类别实施监管在政治上具有可行性，尽管效果在很大程度上取决于目标的精准度。美国部分州已启动立法讨论，试图限制投资基金购买独栋住宅，但联邦层面迄今尚无立法成果。
第三个方向是将建设直接引向中等收入群体。补贴性可负担住房项目存在已久，但规模不足，目标瞄准也常有偏差。未来几年的关键在于将区划改革中授予的开发权与一定比例的可负担单位挂钩，要求面向低于特定收入门槛的家庭。这种做法通称”包容性区划”，已在美加多个城市实施，结果因对开发商义务强度不同而有所差异。
三个方向均无法单独破局。旧金山联储证明了价格与平均收入之间的长期关联，但未直接建立与收入分配顶端的条件关系。供给措施本身无法满足所有家庭，但确实能改善可负担性，包括对部分中等收入家庭。新建住房不可或缺，但无法单独回应所有需求。
到本十年末，有几个信号值得持续追踪：30至40岁人群的住房拥有率走势、机构投资者在独栋住宅交易中的占比，以及大城市平均收入与中位数收入的持续差距。若这一差距收窄——通过提高低收入群体工资、推进资本收入累进税制或两者并举——房地产市场对更充足供给的反应将有所不同。若差距继续扩大，任何管制放松都无法为目前被排除在外的家庭重开购房之门。
增加建设仍然不可或缺，但服务于谁？
认为区划放宽是错误方向，这一结论站不住脚。美国和加拿大城市确实面临真实的住房短缺，根源在于数十年的限制性规则压制了密度提升。实证研究结论明确：供给长期受限的市场，价格涨幅更大。
旧金山联储为这一共识增添了新的维度。加拿大的分析表明，供给扩张需要配套面向弱势家庭的措施，但三年数据尚不足以构成决定性的双因果论证。
真正的障碍在于政治，而非技术。增加建设触动现有房主的利益，他们担心财富因供给增加而缩水。约束机构投资者触动强大金融利益集团。再分配房地产资本利得触动那些靠升值积累财富的家庭。每一个政策方向，都会催生一个反对联盟。
美加两国未必在国家层面整合推进了这三项举措；这一空白需要按国家、时段和具体政策逐一加以厘清。
来源
- Federal Reserve Bank of San Francisco Economic Letter 2026, Housing and Inequality: https://cepr.org/voxeu/columns/housing-and-inequality-critical-link-economic-disparities
- Chandan Economics, Racial Inequities in US Housing Report 2026 (Chandan Economics, rapport disponible sur le site de l’organisation)
- Federal Reserve Bank of San Francisco, publications et lettres économiques : https://www.frbsf.org/economic-research/publications/economic-letter/