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— 《进步者日报》编辑部 / La rédaction
在加拿大，父母是否拥有住房，与子女能否买房高度相关。房价收入比已大幅攀升，房主子女的购房优势有据可查。
要点
- 据加拿大统计局数据，在1990年代出生的加拿大人中，父母为房主者，2021年自身拥有住房的概率约高出两倍。
- 房价越高的市场，父母财产状况不同所造成的购房差距越大。
- 美国NBER的研究显示，房价中位数每上涨1万美元，非房主家庭的生育率下降2.4%，住房与人口结构由此相连。
- 联邦税制通常对符合条件的主要住宅资本利得免税，同时设有面向首次购房者的税收和贷款措施。
- 提高住房密度、税制改革、定向社会住房——这些方案都存在，落实时都遇到有据可查的政治阻力。
这道锁在不到一代人的时间里合上了
过去三十年，房价与收入中位数之比大幅恶化。机制清晰：住房供应未能跟上大城市的人口增长；2010至2022年间，处于历史低位的利率持续推高房价；税制也从未遏制过住房资产的持有。
结果是一道算术题。按联邦规定，购买80万加元的住房至少需要5.5万加元首付，也可自愿选择20%的首付。凑齐首付所需的储蓄，对许多家庭来说是一道实质门槛。对一部分购房者而言，这个过程可能相当漫长，但没有任何资料表明，对于整个1990年代出生的这一代人，这已超出现实可及的时间范围。
家庭传递就在此时登场。房主父母的资产随房价上涨而增值，他们可以把其中一部分以赠与、家庭贷款或提前继承的形式转给子女。没有家庭财产支撑的子女，面对的是更不平等的起点。
制度规则奖励持有，而不是劳动
达龙·阿西莫格鲁凭借对包容性制度与掠夺性制度的研究获得2024年诺贝尔经济学奖。他区分了两类制度：一类广泛分配增长收益，另一类把收益集中在已经占据有利位置的人手中。他的分析框架，尤其见于诺贝尔讲座《制度、技术与繁荣》，用在这里精确得令人不安。
加拿大住房市场的若干制度特征，影响着住房收益的分配方式。主要住宅资本利得豁免，让房主可以全额拿走房价上涨的收益而无需缴税。全国层面没有任何实质性的房产税，能把这部分收益引回公共财政。面向首次购房者的支持项目（如购房者计划）的上限，相对于当前房价已几乎可以忽略。某些税收规则有利于持有主要住宅，但整个税制是否因此不鼓励提高住房密度，现有资料中并无定论。
这套制度框架让现有房主得以全额获取房价上涨的收益而不纳税。房价上涨令房主净资产不成比例地增加；将这一增值归因于城市增长或公共投资，在现有资料中缺乏依据。租客可能通过房租间接承担房产税，也以纳税人身份贡献公共收入。他们不从自己居住的住房上获得资本利得，但部分人通过其他资产积累财富。房主与租客之间的分野，呈现出一定的代际延续性。
人口效应：被低估的警报
NBER的研究在美国房价与生育率之间建立了相关性：房价中位数每上涨1万美元，非房主家庭的生育率下降2.4%。机制直接：一对租房夫妻把收入中越来越大的一块用于支付房租，就必须在储蓄首付与养育孩子之间做取舍。两项需求争夺同一笔钱，孩子往往是输的一方。
这一动态因财产状况不同而影响各异。房主的资产在升值，他们可以在不削弱自身财富轨迹的情况下负担生养。在美国，同一研究显示，房价上涨与非房主生育率下降相关，而在房主群体中这一效应为正。加拿大统计局数据显示，2022年加拿大生育率为每名女性1.33个孩子，明显低于2.1的世代更替水平。用大规模移民填补这一缺口，并不能解决已有家庭获得住房的问题。
这一人口信号与更广泛的社会流动观察相吻合。已有研究在加拿大确立了父母居住状况与子女居住轨迹之间的相关性。新一代的购房机会，因父母财产状况而显著分化。父母拥有住房，与购房机会不平等的代际复制高度相关。
同样的机制也在法国城市中以另一种规模出现。在朗斯或鲁贝，出生仍然决定收入：住房在那里远在学校发挥作用之前，就已固定了人生轨迹。
自由派的解读：供应问题先于税制问题
另一类论证让阿西莫格鲁的制度论显得相对。接近泰勒·考恩传统、或法国尼古拉·布祖这类自由派经济学家认为，加拿大问题的核心在于供应不足。分区限制、建筑许可的拖延、环境规范以及地方对提高密度的抵制，把建造量压到了需求以下。按这一逻辑，优先解法是拆除监管壁垒，而非改动财产税制——后者可能抑制住房投资，却解决不了供应问题。
这一解读有其依据。加拿大的住房产量仍低于确认的人口需求。多伦多和温哥华地区各市的分区规则，长期禁止在整片区域内建造住宅楼，把可以容纳更多家庭的土地留给了独栋平房。在维多利亚市，”缺失的中间”住房计划正在审查该市的中等住房规则与选项，但并未呈现出一幅加拿大不平等的完整地理图景。
纯粹的供应论在一个经验事实面前碰壁：在温哥华都市区，更多保留给独栋住宅的区域恰与较高收入和有限新增供应重合，但该报告并未证明对不平等存在普遍因果关系。其他地方推行的一些分区改革，显示出对住房可负担性的积极效果。加拿大自2022年以来多级政府宣布了类似改革，结果仍然有限。在大城市，从获批许可到住房交付的周期在拉长。即便监管壁垒开始松动，供应也难以迅速跟上。
两种解读因此是互补的，而非对立的。供应不足是推高房价的主要因素之一，但并非唯一因素。主要住宅豁免在税收层面保护了符合条件的资本利得；其对财产代际集中的确切影响，在现有资料中尚无定论。只解决一端而不触动另一端，只会放慢问题积累的速度，而不会逆转趋势。城市史上最大的建设浪潮不会重演：20世纪支撑大规模城市化的条件已不复存在，仅靠供应政策，在不同步改革持有激励的情况下，无法重建一个可负担的市场。
房主的选票分量解释了政治惰性
政治僵局与市场失灵一样，有据可查。据2021年人口普查，加拿大约67%的家庭拥有自己的住房。房主在选民中占相当大的比重。任何提出实质性住房税制改革或提高密度改革的政府，都将遭遇有据可查的政治阻力。
这道政治锁并非加拿大独有，在所有房主占多数、房价大幅上涨的民主国家都能见到。英国提供了记录最充分的例证：自撒切尔以来，每届政府都提出过雄心勃勃的建造目标，又都被迫在现有房主的压力下加以修正。法国凭借住房资本利得减免制度和拉长建造周期的申诉程序，复制着类似的逻辑。
阿西莫格鲁用”制度俘获”来描述已占据有利位置的行为者影响规则、使之向自身倾斜的过程。房主的选民构成影响着住房监管的方向。掠夺性制度靠选票维持自身。
到2040年：两条轨迹
长期问题并不复杂：二十年后，拥有住房与父母财产状况之间的关联，会比今天更强还是更弱？两条轨迹正在显现，走向取决于政治选择——数据可以划定范围，但无法预判结果。
第一条轨迹：政治惰性占上风。若干市场的预计供应仍不足以恢复可负担性，分区和融资改革虽在推进，进展有限。房价收入比稳定在高位，或继续温和攀升。Policy Horizons 的一份前瞻报告认为，转移支付和家庭房产可能进一步扩大家庭之间的财产差距。居住身份按父母财产状况在代际之间延续的趋势将持续。
在这一时间尺度上，Policy Horizons 面向2040年的情景预测显示，成为房主将更多依赖家庭援助，学历在社会流动中被感知的作用将下降。
第二条轨迹：一个政治联盟把被排除在外的首次购房者、租客和在大城市面临招工困难的雇主集合起来，推动一揽子协调改革。这一揽子方案将实质性的分区松绑，与对住房资本利得征税（哪怕是局部征税）结合起来，并把税收收入定向投入面向无家庭资金支持家庭的购房计划。新西兰自2021年以来的经验，以及奥地利在社会住房融资上推行的改革，表明这类方案可以在不到十年内改善可负担性。值得持续观察的信号包括：加拿大大城市的季度开工率、未来联邦预算中对资本利得豁免的潜在修改，以及民众对提出密度改革方案的政党的支持变化。
人口结构还附加了时间约束。如果非房主的生育率按NBER记录的速度继续下降，加拿大将更加依赖移民来维持劳动年龄人口，却同样解决不了新移民自身的购房问题。机器人上岗，收益如何再分配？：生产率收益的再分配问题，在住房财产上与在自动化收益上同样尖锐。两种情况下，答案都更多取决于重新划定规则的集体意愿，而非技术或市场本身。
数据能够确定说明的是：不改革，没有家庭资金支持的家庭将继续面对进入住房市场的结构性障碍。1990年代出生的这一代人，正到达本该购房的年龄。加拿大统计局覆盖除魁北克和萨斯喀彻温以外所有省份和地区的数据显示，1990年代出生者的购房情况，与父母是否为房主高度相关。
在下一次联邦选举周期中，值得向候选人提出的问题正是这一个：为了让文凭重新成为通往住房的一条路，而不仅仅是继承，你们准备改变哪一条制度规则？
资料来源
- Missing Middle Housing Initiative – How Canada’s Middle Class Housing Dream Became a Crisis：https://www.missingmiddleinitiative.ca/p/how-canadas-middle-class-housing
- Daron Acemoglu，Institutions, Technology and Prosperity（诺贝尔讲座），NBER工作论文第33442号：https://www.nber.org/papers/w33442
- 加拿大统计局 – 2021年人口普查，住房拥有率与代际数据：https://www.statcan.gc.ca
- TD Economics – 关于加拿大住房可负担性的研究（2022-2024年报告），可在道明银行网站查阅
- NBER关于生育率与房价的工作论文（转引自Missing Middle Housing Initiative的主要来源）
- LSE Research – 关于代际流动与住房财产的研究（伦敦政治经济学院，住房经济学组）
- 多伦多大学 / Social Forces – 父母居住状况与加拿大子女轨迹的相关性
