L’accession à la propriété se transmet, elle ne se gagne plus
En 2026, 40 % des primo-accédants achètent leur premier logement grâce à l’argent de leurs parents [14]. En 2002, ils n’étaient que 20 %. Le salaire seul ne suffit plus. Et les 27,2 milliards d’euros d’aides publiques annuelles au logement [9][10][11] n’ont pas corrigé le problème : versées pour aider des acheteurs à accéder à un marché trop étroit, elles ont surtout soutenu les prix. L’arbitrage que 2027 ne peut plus esquiver est celui-là : continuer à financer la demande sur un marché insuffisamment concurrentiel, ou réformer l’urbanisme, taxer le capital foncier et réorienter ces milliards vers la construction.
Cinquante-cinq pour cent au-dessus de la tendance longue, et la correction trop timide pour changer la trajectoire
Voilà comment la mécanique s’est emballée. Entre 1995 et 2021, les taux d’intérêt ont baissé sans interruption. Les ménages pouvaient emprunter davantage sans que leur mensualité augmente.
Les vendeurs l’ont su, et les prix ont suivi, bien au-delà de ce que les revenus justifiaient [1][2][3]. Dans un marché où l’offre ne peut pas s’ajuster librement, une politique monétaire accommodante devient une rente pour les propriétaires déjà en place. Les acheteurs à venir en paient le prix.
Au quatrième trimestre 2024, les prix des logements anciens, rapportés au revenu par ménage, dépassaient de 55 % la tendance suivie entre 1965 et 2001 [1]. Cet écart existait déjà en 2007. Depuis dix-sept ans, il n’a pas été résorbé. La remontée des taux à partir de 2022 a bien amorcé une correction, mais les prix n’ont pas rejoint leur couloir historique.
La pression se lit dans les budgets des locataires. En 2022, les locataires du secteur libre consacraient en moyenne 28,2 % de leur revenu au loyer, nette des aides [4][5]. Pour le quart aux revenus les plus faibles, ce chiffre montait à 44,7 %.
Presque la moitié du revenu disponible absorbée par le loyer. Les aides compensent un symptôme sans agir sur la cause. Tous statuts confondus, les 25 % des ménages les plus modestes consacraient 34 % de leur revenu au logement en 2022, une pression en hausse de 1,3 point depuis 2019 pour les locataires du secteur libre [4][5].
La comparaison avec les voisins est instructive. Entre 2019 et 2024, les prix réels des logements ont augmenté dans presque tous les pays de l’OCDE [15]. La France figure parmi les sept exceptions, avec l’Allemagne, l’Italie et la Suède. Les prix réels ont donc légèrement reculé depuis la pandémie. Mais ce recul part d’un niveau qui dépassait déjà largement les revenus dès 2007 : seize ans plus tard, le dépassement n’est pas résorbé [1].
Les 253 000 mises en chantier de 2024, au plancher depuis 1954
La remontée des taux a mis en lumière ce que l’argent bon marché avait masqué. Les banques prêtent moins. Les chantiers ne partent plus. Et l’accession à la propriété s’est effondrée.
La chute de la construction n’a pas de précédent récent. Après un recul de 24,9 % en 2023, les mises en chantier ont encore chuté de 14,2 % en 2024 [7][8]. Elles ont atteint 253 000 logements, un plancher qu’on n’avait pas vu depuis 1954.
En mai 2025, le mouvement se prolongeait. Par rapport à la période pré-pandémie, les logements commencés accusaient une chute de 37 % [8]. L’effondrement prend du temps à peser, mais il comprime le parc disponible pour des années.emps à peser, mais qui comprime le parc disponible pour des années.
Cet effondrement intervient au moment précis où la demande latente s’accumule. La France compte environ 38 millions de logements pour quelque 30 millions de ménages, mais la géographie des emplois et celle du parc disponible ne se recoupent plus [7]. Dans les zones où les emplois se concentrent, le déficit de logements accessibles est structurel, et l’écart entre logements construits et besoins estimés se creuse depuis plusieurs cycles.
Une deuxième pression s’ajoute, par le bas du marché. Depuis le 1er janvier 2025, les logements les plus énergivores, classés G au diagnostic de performance énergétique, sont interdits à la location [6]. Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034.
Ce sont les logements les moins chers, ceux que louent les ménages sans accès au parc social. En 2025, les passoires thermiques se vendaient avec une décote moyenne de 452 euros par mètre carré par rapport à un logement classé D, soit 15 % de moins [6]. Pour un locataire modeste, leur sortie du marché réduit ses options sans lui proposer d’alternative abordable.
Les deux forces agissent simultanément : l’effondrement de la construction comprime l’offre par le haut, le retrait des passoires la comprime par le bas. Le marché se resserre des deux côtés à la fois.
L’accession devenue loterie de naissance, et les aides qui soutiennent la demande sans corriger l’offre
La réponse politique dominante depuis trente ans a été de soutenir la demande. Aides personnelles au logement, prêt à taux zéro, dispositifs d’investissement locatif comme le Pinel ou le Scellier. En 2024, les aides au logement hors avantages fiscaux s’élèvent à 27,2 milliards d’euros [9][10][11]. Les impôts auxquels l’État renonce au bénéfice du secteur du logement représentent 15,9 milliards supplémentaires. La contribution de l’État au seul Fonds national d’aide au logement atteint 13,9 milliards d’euros [9][10][11].
Mais quand l’offre est rigide, toute subvention à la demande se transforme mécaniquement en hausse de prix. Le locataire ne paie pas davantage parce que l’aide compense sa part : mais le propriétaire perçoit un loyer plus élevé qu’il ne pourrait sinon exiger. L’aide ne profite pas à celui qu’elle vise. La Cour des comptes avait identifié ce mécanisme dès 2015, en relevant que les aides personnelles au logement laissent subsister des facteurs d’inégalité et d’inefficacité. Des milliards dépensés pour entretenir un marché dysfonctionnel plutôt que pour le corriger.
Les conséquences se lisent dans les chiffres d’accession. Au premier trimestre 2026, l’âge moyen des primo-accédants atteignait 36,5 ans [14]. Ils ont des revenus plus élevés qu’auparavant, ce qui signifie, en creux, que les ménages modestes sont plus souvent écartés. L’apport moyen recule, sous l’effet d’une épargne sous tension, alors même que les banques en exigent un plus important [14].
Le premier facteur déterminant pour devenir propriétaire est désormais d’avoir des parents eux-mêmes propriétaires, avant le niveau de salaire et avant le diplôme [12]. La hausse des prix des années 2000 a renforcé ce lien entre donation familiale et achat du logement [13]. Ce n’est plus une inégalité de départ : c’est une loterie de naissance institutionnalisée par trente ans de politique du logement.
Le phénomène NIMBYiste est l’une des causes structurelles de la rigidité de l’offre. En raréfiant les constructions dans les zones les plus recherchées, à proximité des emplois et sur les littoraux, il a contribué directement au renchérissement du logement sur les trois dernières décennies [16]. Il a pris de l’ampleur en France à partir des années 2000 et s’est généralisé dans la plupart des zones tendues. Les propriétaires établis bénéficient de la rareté qu’ils contribuent à maintenir. C’est une rente collective organisée par le droit de l’urbanisme.
Ezra Klein et Derek Thompson, dans Abundance (2025), défendent qu’un double mouvement de simplification réglementaire et d’investissements massifs est la condition première de toute politique d’accès au logement [17]. Leur diagnostic, formulé pour les États-Unis, s’applique directement : réformer le zonage et les permis, avant toute autre mesure.
Changer l’assiette et l’affectation des aides publiques, le choix d’architecture pour 2027
Lever les barrières à la construction dans les zones en tension est la condition d’entrée. Aujourd’hui, les communes exercent un droit de veto systématique sur la densification. Les délais de permis s’allongent.
Les recours dilatoires contre les projets se multiplient. Cette capture réglementaire par des intérêts constitués produit des rentes au détriment de tous ceux qui cherchent à se loger [20]. La réforme consiste à reprendre cette compétence aux seuls intérêts en place et à l’exercer à l’échelle où l’emploi se concentre : l’agglomération, pas la commune.
Réorienter la fiscalité foncière de la détention vers la mobilisation est le deuxième levier. La valeur d’un terrain en zone tendue ne vient pas de son propriétaire. Elle vient des emplois, des transports et des équipements que la collectivité a construits autour.
Pourtant, c’est le propriétaire qui capte ce surplus, sans contrepartie pour les autres. Indexer la taxe foncière sur la valeur de marché réelle, imposer les gains latents au moment où un propriétaire choisit de ne pas vendre, et alléger la fiscalité sur les transactions remettraient du foncier en circulation. Les distorsions fiscales qui favorisent le capital sur le travail alimentent les inégalités structurelles des économies avancées, et le marché du logement en est l’une des expressions les plus lisibles [19].
Faire des aides publiques un instrument d’offre est la troisième condition. Les 27,2 milliards d’euros d’aides au logement hors avantages fiscaux représentent en 2024 une marge de manœuvre réelle [9][10][11]. Une fraction réorientée vers la production de logements abordables, le financement de l’offre locative intermédiaire ou le foncier public mobilisé pour des opérations d’accession progressive corrige le mécanisme plutôt que ses symptômes. Mariana Mazzucato formule ce renversement en termes d’architecture : l’État co-crée de la valeur au lieu de redistribuer les rentes que le marché a générées [18]. Appliqué au logement, cela signifie construire, financer et fonder des opérateurs d’un nouveau type, plutôt qu’abonder indéfiniment la demande sur un marché non régulé.
Accélérer la rénovation thermique sans retirer l’offre accessible est la quatrième exigence. L’interdiction progressive de louer des passoires est justifiée par les objectifs climatiques. Mais son calendrier doit être accompagné d’un financement suffisant de la rénovation pour les propriétaires bailleurs modestes. Sans cela, les logements qui sortent du marché locatif ne seront pas remplacés. Les locataires les plus fragiles perdront leurs seules options abordables.
Ce choix ferme quelque chose de précis : il met fin à la croissance des aides personnelles comme variable d’ajustement automatique. Il ouvre autre chose : une société dans laquelle accéder à un logement dépend du travail plutôt que de l’héritage. Les 15,9 milliards d’avantages fiscaux accordés au secteur du logement en 2024 sont précisément la marge de manœuvre pour redéployer vers l’offre ce qui finance aujourd’hui la demande sur un marché insuffisamment concurrentiel [9][10][11]. Après ce redéploiement, le système ne fonctionne plus comme avant : l’argent public construit des logements au lieu de soutenir les prix de ceux qui existent.
Sources
[1] IGEDD (Jacques Friggit), « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », dossier actualisé en mars 2026, https ://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html (consulté le 09/08/2026).
[2] IGEDD (Jacques Friggit), « Loyers, prix des logements et revenu par ménage depuis les années 1960 », note d’audition, mission d’information du Sénat sur la crise du logement, janvier 2024, https ://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/janvier-2025-a4119.html (consulté le 09/08/2026).
[3] IGEDD (Jacques Friggit), « Loyers, prix des logements et revenu par ménage sur le long terme (mars 2025) », mise à jour trimestrielle, https ://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/mars-2025-a4153.html (consulté le 09/08/2026).
[4] INSEE, « Logement », in France, portrait social, édition 2024, données SRCV 2023, https ://www.insee.fr/fr/statistiques/8242367?sommaire=8242421 (consulté le 09/08/2026).
[5] INSEE, Les revenus et le patrimoine des ménages, édition 2024, https ://www.insee.fr/fr/statistiques/7941429?sommaire=7941491 (consulté le 09/08/2026).
[6] ANIL, « Accéder à la propriété à l’heure de la crise du logement », étude ADIL 94, avril 2025, https ://www.adil94.org/wp-content/uploads/2025/04/2025-Etude-accession.pdf (consulté le 09/08/2026).
[7] Fédération française du bâtiment (FFB), « Bilan 2024 et prévisions 2025 dans le bâtiment », janvier 2025, https ://www.ffbatiment.fr/actualites-batiment/actualite-ba/bilan-2024-et-previsions-2025-batiment (consulté le 09/08/2026).
[8] Ministère du Logement/SDES, statistiques des mises en chantier et permis de construire, série CVS-CJO, mai 2025, https ://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/logement (consulté le 09/08/2026).
[9] Fipeco (François Ecalle), « La politique du logement », fiche thématique 2024, https ://www.fipeco.fr/fiche/La-politique-du-logement (consulté le 09/08/2026).
[10] Ministère du Budget, programme 109 « Aide à l’accès au logement », PLF 2024, https ://www.budget.gouv.fr/files/uploads/extract/2024/PLF/BG/PGM/109/FR_2024_PLF_BG_PGM_109_JPE.html (consulté le 09/08/2026).
[11] DREES, « Les aides au logement », in Minima sociaux et prestations sociales, édition 2024, fiche 35, https ://drees.solidarites-sante.gouv.fr/sites/default/files/2024-10/MS24%20-%20Fiche%2035%20-%20Les%20aides%20au%20logement.pdf (consulté le 09/08/2026).
[12] Banque de France, étude sur les déterminants de l’accession à la propriété, citée in N. Jeffs / Presse Agence, « Immobilier à Paris : l’accès à la propriété, une affaire d’héritage », juillet 2026, https ://presseagence.fr/paris-nicolas-jeffs-lacces-a-la-propriete-creuse-un-fosse-social-et-generationnel/ (consulté le 09/08/2026).
[13] INSEE, « Inégalités de patrimoine entre générations », Économie et Statistique, n° 472, https ://www.insee.fr/fr/statistiques/fichier/1377767/ES472D.pdf (consulté le 09/08/2026).
[14] Empruntis, étude annuelle sur les primo-accédants, T1 2026, relayée par Franceinfo, « Immobilier : les freins et les leviers des primo-accédants », avril 2026, https ://www.franceinfo.fr/replay-radio/info-immobilier/immobilier-les-freins-et-les-leviers-des-primo-accedants_7939949.html (consulté le 09/08/2026).
[15] OCDE, Analytical House Price Database / Affordable Housing Database HM1.2, mise à jour juillet 2025, https ://webfs.oecd.org/els-com/Affordable_Housing_Database/HM1-2-Housing-prices.pdf (consulté le 09/08/2026).
[16] Institut Paris Région, « L’accession à la propriété, de plus en plus réservée aux ménages aisés », 2020, https ://www.institutparisregion.fr/nos-travaux/publications/laccession-a-la-propriete-de-plus-en-plus-reservee-aux-menages-aises/ (consulté le 09/08/2026).
[17] Ezra Klein et Derek Thompson, Abundance, Avid Reader Press/Simon & Schuster, mars 2025 ; traduction française, Éditions Arpa, 2026.
[18] Mariana Mazzucato, The Common Good Economy, 2026, https ://marianamazzucato.com/books/the-common-good-economy/ (consulté le 09/08/2026).
[19] Dani Rodrik, Shared Prosperity in a Fractured World, 2025, https ://drodrik.scholars.harvard.edu/publications (consulté le 09/08/2026).
[20] Thomas Philippon, Les gagnants de la concurrence : quand la France fait mieux que les États-Unis, Seuil, 2022.