En 2026, 40 % des primo-accédants achètent leur premier logement grâce à l’argent de leurs parents, contre 20 % en 2002 [14]. Le salaire, seul, ne suffit plus. Et les 27,2 milliards d’euros d’aides publiques annuelles au logement [9][10][11] n’ont pas corrigé le problème : versées pour aider des acheteurs à accéder à un marché trop étroit, elles ont surtout soutenu les prix. L’arbitrage que 2027 ne peut plus esquiver est celui-là : continuer à financer la demande sur un marché insuffisamment concurrentiel, ou réformer l’urbanisme, taxer le capital foncier et réorienter ces milliards vers la construction.

Cinquante-cinq pour cent au-dessus de la tendance longue, et la correction trop timide pour changer la trajectoire

La mécanique est connue. Les taux d’intérêt ont baissé de façon continue de 1995 à 2021. Les ménages pouvaient emprunter davantage sans augmenter leur mensualité. Les prix ont suivi la hausse du pouvoir d’emprunt, bien au-delà des revenus [1][2][3]. Dans un marché où l’offre ne peut pas s’ajuster librement, la politique monétaire se transforme en rente pour les propriétaires en place.

Au quatrième trimestre 2024, l’indice Notaires-INSEE des prix des logements anciens, rapporté au revenu par ménage, dépassait de 55 % la tendance suivie entre 1965 et 2001 [1]. Cet écart avait peu bougé depuis 2007. La remontée des taux à partir de 2022 a bien entamé une correction, mais elle n’a pas ramené les prix dans leur couloir historique.

Cette moyenne nationale recouvre des réalités très différentes. En 2022, la part du revenu que les locataires du secteur libre consacraient à leur loyer, nette des aides, était en moyenne de 28,2 % [4][5]. Pour le quart de ces locataires aux revenus les plus faibles, ce chiffre montait à 44,7 % [4][5].

Presque la moitié du revenu disponible absorbée par le loyer, et les aides ne corrigent pas le mécanisme qui produit ce résultat. Tous statuts confondus, les 25 % des ménages les plus modestes consacraient 34 % de leur revenu au logement en 2022. Entre 2019 et 2022, la pression a augmenté de 1,3 point pour les locataires du secteur libre et davantage encore pour les ménages les plus modestes [4][5].

La comparaison internationale place la France dans une situation particulière. Entre 2019 et 2024, les prix réels des logements ont augmenté dans presque tous les pays de l’OCDE, sauf dans sept d’entre eux, dont la France, l’Allemagne, l’Italie et la Suède [15]. La France a donc connu un léger recul des prix réels depuis la pandémie. Mais ce recul part d’un niveau qui dépassait déjà largement les revenus dès 2007, et ce dépassement n’a pas été résorbé en seize ans [1].

Les 253 000 mises en chantier de 2024, au plancher depuis 1954

La remontée des taux à partir de 2022 a mis en évidence ce que l’argent bon marché avait masqué. Les banques prêtent moins, les chantiers ne partent plus, et l’accession à la propriété s’est effondrée.

La chute de la construction est sans précédent récent. Après un recul de 24,9 % en 2023, les mises en chantier ont encore chuté de 14,2 % en 2024 [7][8]. Elles ont atteint 253 000 unités, un plancher qu’on n’avait pas vu depuis 1954. En mai 2025, le mouvement se prolongeait. Par rapport à la période pré-pandémie, les logements commencés accusaient une chute de 37 % selon les données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables [8].

Cette contraction de l’offre neuve intervient au moment précis où la demande latente s’accumule. La France compte environ 38 millions de logements pour quelque 30 millions de ménages, mais la géographie des emplois et celle du parc disponible ne se recoupent plus [7]. Dans les zones où les emplois se concentrent, le déficit de logements accessibles est structurel, et l’écart entre logements construits et besoins estimés se creuse depuis plusieurs cycles.

Une deuxième pression s’ajoute. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique, les plus énergivores, sont interdits à la location [6]. Les logements classés F suivront en 2028, puis les E en 2034.

L’effet immédiat est une réduction supplémentaire de l’offre locative, précisément dans le segment le moins cher du marché. En 2025, les passoires thermiques se vendaient avec une décote moyenne de 15 %, soit 452 euros par mètre carré de moins qu’un logement classé D [6]. Pour un locataire modeste sans accès au parc social, la sortie des passoires du marché locatif réduit son choix sans lui proposer d’alternative abordable.

Les deux phénomènes agissent ensemble. L’effondrement de la construction neuve comprime l’offre par le haut, et le retrait des passoires la comprime par le bas.

L’accession devenue loterie de naissance, et les aides qui soutiennent la demande sans corriger l’offre

La réponse politique dominante depuis trente ans a été de soutenir la demande. Aides personnelles au logement, prêt à taux zéro, dispositifs d’investissement locatif comme le Pinel ou le Scellier. En 2024, les aides au logement hors avantages fiscaux s’élèvent à 27,2 milliards d’euros [9][10][11]. Les impôts auxquels l’État renonce au bénéfice du secteur du logement représentent 15,9 milliards d’euros supplémentaires [9][10][11]. La contribution de l’État au seul Fonds national d’aide au logement atteint 13,9 milliards d’euros [9][10][11].

Quand l’offre est rigide, toute subvention à la demande se transforme mécaniquement en hausse de prix. Le locataire ne paie pas davantage parce que l’aide compense sa part, mais le propriétaire bailleur perçoit un loyer plus élevé qu’il ne pourrait sinon exiger. La Cour des comptes avait identifié ce mécanisme dès 2015, en relevant que les aides personnelles au logement laissent subsister des facteurs d’inégalité et d’inefficacité.

Les conséquences sont visibles dans les chiffres d’accession. L’âge moyen des primo-accédants atteignait 36,5 ans au premier trimestre 2026 [14]. Les primo-accédants ont des revenus plus élevés qu’auparavant, ce qui signifie en creux que les ménages modestes sont plus souvent écartés. L’apport moyen recule, sous l’effet d’une épargne sous tension, alors même que les banques exigent un apport plus important [14].

Le premier facteur déterminant pour devenir propriétaire est d’avoir des parents eux-mêmes propriétaires, devant le niveau de salaire et le diplôme [12]. Le lien entre transmissions et investissements immobiliers est plus fort quand le bénéficiaire du transfert est jeune. La hausse des prix des années 2000 a renforcé ce lien entre donation familiale et achat du logement [13].

Le phénomène dit NIMBYiste figure parmi les causes structurelles de la rigidité de l’offre. En raréfiant artificiellement les constructions dans les zones les plus recherchées, à proximité des emplois et sur les littoraux, il a contribué directement au renchérissement du logement sur les trois dernières décennies [16]. Ce phénomène a pris de l’ampleur en France à partir des années 2000 et s’est généralisé dans la plupart des zones tendues.

La crise contemporaine des démocraties tient, pour une part, à une incapacité chronique à produire. Ezra Klein et Derek Thompson, dans Abundance (2025), défendent qu’un double mouvement de simplification réglementaire et d’investissements massifs est la condition première de toute politique d’accès au logement [17]. Leur diagnostic formulé pour les États-Unis s’applique à la France : réformer le zonage et les permis, avant toute autre mesure.

Changer l’assiette et l’affectation des aides publiques, le choix d’architecture pour 2027

Lever les barrières à la construction dans les zones en tension est la condition d’entrée. L’offre contrainte est documentée [1][7]. La réponse consiste à lever les blocages réglementaires dans les agglomérations où l’emploi concentre la demande, non à construire en zones détendues où personne ne veut s’installer. Le séquençage est commun aux trois billets logement du feuilleton : l’offre d’abord, l’encadrement sur un parc qui croît, la rotation et la réorientation des APL ensuite.

Cela suppose une réforme des règles d’urbanisme qui donnent aux communes un droit de veto systématique sur la densification, une accélération des délais de permis et une limitation des recours dilatoires contre les projets. La capture réglementaire par des intérêts constitués produit des rentes au détriment des consommateurs [20]. Le marché foncier en zone tendue en est une illustration directe : les propriétaires établis bénéficient structurellement de la rareté qu’ils contribuent à maintenir.

Réorienter la fiscalité foncière de la détention vers la mobilisation est le deuxième levier. La valeur foncière capte le surplus produit par la collectivité, emplois, transports, équipements, sans contrepartie pour les non-propriétaires. Taxer davantage la détention, c’est indexer la taxe foncière sur la valeur de marché réelle et imposer les gains non encore réalisés au moment de l’arbitrage. Alléger la fiscalité sur les transactions remettrait du foncier en circulation. Les distorsions fiscales qui favorisent le capital sur le travail alimentent les inégalités structurelles des économies avancées, et le marché du logement en est l’une des expressions les plus lisibles [19].

Faire des aides publiques un instrument d’offre est la troisième condition. Les 27,2 milliards d’euros d’aides au logement hors avantages fiscaux représentent en 2024 une marge de manœuvre réelle [9][10][11]. Une fraction réorientée vers la production de logements abordables, le financement de l’offre locative intermédiaire ou le foncier public mobilisé pour des opérations d’accession progressive corrige le mécanisme plutôt que ses symptômes.

L’objectif est de cesser d’augmenter les aides personnelles pour compenser une pénurie que la politique elle-même entretient. Mariana Mazzucato [18] formule ce renversement en termes d’architecture : l’État co-crée de la valeur au lieu de redistribuer les rentes que le marché a générées. Appliqué au logement, cela signifie construire, financer et fonder des opérateurs d’un nouveau type plutôt que d’abonder indéfiniment la demande sur un marché non régulé.

Accélérer la rénovation thermique sans retirer l’offre accessible est la quatrième exigence. L’interdiction progressive de louer des passoires est justifiée par les objectifs climatiques. Mais son calendrier doit être accompagné d’un financement suffisant de la rénovation pour les propriétaires bailleurs modestes. Sans cela, les logements sortant du marché locatif ne seront pas remplacés, et les locataires les plus fragiles perdront leurs seules options abordables.

Ce que cet arbitrage ferme est clair : il met fin à la croissance des aides personnelles comme variable d’ajustement. Ce qu’il ouvre l’est aussi : une société dans laquelle accéder à un logement dépend du travail plutôt que de l’héritage. Les 15,9 milliards d’euros d’avantages fiscaux accordés au secteur du logement en 2024 constituent précisément la marge de manœuvre pour redéployer vers l’offre ce qui finance aujourd’hui la demande sur un marché insuffisamment concurrentiel [9][10][11].

Sources

[1] IGEDD (Jacques Friggit), « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », dossier actualisé en mars 2026, https ://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html (consulté le 09/08/2026).

[2] IGEDD (Jacques Friggit), « Loyers, prix des logements et revenu par ménage depuis les années 1960 », note d’audition, mission d’information du Sénat sur la crise du logement, janvier 2024, https ://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/janvier-2025-a4119.html (consulté le 09/08/2026).

[3] IGEDD (Jacques Friggit), « Loyers, prix des logements et revenu par ménage sur le long terme (mars 2025) », mise à jour trimestrielle, https ://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/mars-2025-a4153.html (consulté le 09/08/2026).

[4] INSEE, « Logement », in France, portrait social, édition 2024, données SRCV 2023, https ://www.insee.fr/fr/statistiques/8242367?sommaire=8242421 (consulté le 09/08/2026).

[5] INSEE, Les revenus et le patrimoine des ménages, édition 2024, https ://www.insee.fr/fr/statistiques/7941429?sommaire=7941491 (consulté le 09/08/2026).

[6] ANIL, « Accéder à la propriété à l’heure de la crise du logement », étude ADIL 94, avril 2025, https ://www.adil94.org/wp-content/uploads/2025/04/2025-Etude-accession.pdf (consulté le 09/08/2026).

[7] Fédération française du bâtiment (FFB), « Bilan 2024 et prévisions 2025 dans le bâtiment », janvier 2025, https ://www.ffbatiment.fr/actualites-batiment/actualite-ba/bilan-2024-et-previsions-2025-batiment (consulté le 09/08/2026).

[8] Ministère du Logement/SDES, statistiques des mises en chantier et permis de construire, série CVS-CJO, mai 2025, https ://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/logement (consulté le 09/08/2026).

[9] Fipeco (François Ecalle), « La politique du logement », fiche thématique 2024, https ://www.fipeco.fr/fiche/La-politique-du-logement (consulté le 09/08/2026).

[10] Ministère du Budget, programme 109 « Aide à l’accès au logement », PLF 2024, https ://www.budget.gouv.fr/files/uploads/extract/2024/PLF/BG/PGM/109/FR_2024_PLF_BG_PGM_109_JPE.html (consulté le 09/08/2026).

[11] DREES, « Les aides au logement », in Minima sociaux et prestations sociales, édition 2024, fiche 35, https ://drees.solidarites-sante.gouv.fr/sites/default/files/2024-10/MS24%20-%20Fiche%2035%20-%20Les%20aides%20au%20logement.pdf (consulté le 09/08/2026).

[12] Banque de France, étude sur les déterminants de l’accession à la propriété, citée in N. Jeffs / Presse Agence, « Immobilier à Paris : l’accès à la propriété, une affaire d’héritage », juillet 2026, https ://presseagence.fr/paris-nicolas-jeffs-lacces-a-la-propriete-creuse-un-fosse-social-et-generationnel/ (consulté le 09/08/2026).

[13] INSEE, « Inégalités de patrimoine entre générations », Économie et Statistique, n° 472, https ://www.insee.fr/fr/statistiques/fichier/1377767/ES472D.pdf (consulté le 09/08/2026).

[14] Empruntis, étude annuelle sur les primo-accédants, T1 2026, relayée par Franceinfo, « Immobilier : les freins et les leviers des primo-accédants », avril 2026, https ://www.franceinfo.fr/replay-radio/info-immobilier/immobilier-les-freins-et-les-leviers-des-primo-accedants_7939949.html (consulté le 09/08/2026).

[15] OCDE, Analytical House Price Database / Affordable Housing Database HM1.2, mise à jour juillet 2025, https ://webfs.oecd.org/els-com/Affordable_Housing_Database/HM1-2-Housing-prices.pdf (consulté le 09/08/2026).

[16] Institut Paris Région, « L’accession à la propriété, de plus en plus réservée aux ménages aisés », 2020, https ://www.institutparisregion.fr/nos-travaux/publications/laccession-a-la-propriete-de-plus-en-plus-reservee-aux-menages-aises/ (consulté le 09/08/2026).

[17] Ezra Klein et Derek Thompson, Abundance, Avid Reader Press/Simon & Schuster, mars 2025 ; traduction française, Éditions Arpa, 2026.

[18] Mariana Mazzucato, The Common Good Economy, 2026, https ://marianamazzucato.com/books/the-common-good-economy/ (consulté le 09/08/2026).

[19] Dani Rodrik, Shared Prosperity in a Fractured World, 2025, https ://drodrik.scholars.harvard.edu/publications (consulté le 09/08/2026).

[20] Thomas Philippon, Les gagnants de la concurrence : quand la France fait mieux que les États-Unis, Seuil, 2022.