Le 5 novembre 2018, deux immeubles s’effondrent rue d’Aubagne, à Marseille. Huit morts. Un troisième immeuble démoli, 4 500 personnes évacuées.
Le procès s’ouvre six ans plus tard, en novembre 2024. Le verdict du 7 juillet 2025 condamne dix prévenus sur seize, dont trois copropriétaires à de la prison ferme sous bracelet électronique. Mais ce procès n’a pas été celui de l’habitat indigne à Marseille : seulement celui de deux immeubles effondrés [14].
Derrière cette tragédie, un marché fonctionne. Il repose sur une logique simple : la misère des locataires est une rente pour des propriétaires qui ne risquent presque rien. Ce marché tient parce que deux leviers n’ont jamais été actionnés ensemble : rendre la rénovation accessible et rentable, et rendre l’indécence légalement impossible. L’arbitrage de 2027 est de déployer ces deux leviers en même temps, à la même échelle.
Quatre millions de personnes mal logées, et le stock s’aggrave
En 2025, la Fondation pour le logement des défavorisés évalue à 4,2 millions le nombre de personnes en situation de mal-logement : privées de logement ou vivant dans des conditions très difficiles [1]. Autour de ce noyau dur, 12,1 millions de personnes supplémentaires sont fragilisées : copropriétés en difficulté, impayés, surpeuplement, froid, loyers écrasants [1].
Le sous-ensemble le plus dur à quantifier est l’habitat indigne au sens juridique. Entre 400 000 et 420 000 logements du parc privé métropolitain sont potentiellement indignes, selon une note de l’ANAH et du ministère de juin 2021 [3]. À cela s’ajoutent 100 000 logements dans les départements et territoires d’outre-mer [3]. Le CEREMA estimait à environ 500 000 le nombre de logements indignes réellement occupés dans le parc privé métropolitain en 2023 [2]. Ces situations touchent tous les départements, le monde rural autant que les villes.
La pente, mesurée sur trente ans, va dans le mauvais sens. La demande de logement social dépasse 2,7 millions de ménages en 2024, quand les livraisons tombent à environ 84 000 logements sociaux : contre 124 000 en 2016 [1]. La Fondation estime à 350 000 le nombre de personnes sans domicile chaque soir en 2025, contre 300 000 en 2020 [1]. En 2023, 735 personnes sont mortes à la rue, selon le collectif des Morts à la rue [4].
Les passoires thermiques concentrent les locataires qui n’ont pas les moyens de partir
L’habitat indigne et la précarité énergétique se recoupent presque parfaitement. Sur les 30,6 millions de résidences principales recensées au 1er janvier 2024, environ 4,2 millions sont des passoires thermiques : étiquetées F ou G au diagnostic de performance énergétique, soit 13,9 % du parc [7]. Dans le parc locatif privé, ce taux atteint également 13,9 %, contre 5,8 % dans le parc social [7].
Ces passoires concentrent précisément les ménages qui n’ont pas les moyens d’aller ailleurs. En 2024, 75 % des ménages déclaraient avoir restreint le chauffage pour maîtriser leurs factures, un bond de 22 points par rapport à 2020 [1]. Et 30 % déclaraient avoir souffert du froid dans leur logement, contre 14 % en 2020 [1]. Le nombre d’interventions pour impayés d’énergie a dépassé le million pour la première fois en 2023, en hausse de 81 % en trois ans [1].
Les logements les moins bien isolés, les plus anciens et les plus dégradés sont aussi ceux qu’occupent les locataires qui n’ont pas les moyens d’allumer le chauffage. Santé publique France documente cette surmortalité liée au froid dans les logements mal isolés [15]. Les épisodes climatiques extrêmes s’intensifient. Ils frappent d’abord les étages inférieurs du marché locatif.
Un droit au logement que l’État promet depuis dix-huit ans sans pouvoir l’honorer
La France a mis en place en 2007 le droit au logement opposable : le DALO. L’idée était d’engager la responsabilité de l’État vis-à-vis des ménages en situation de détresse grave. Le bilan, dix-huit ans après, documente une impasse.
En 2024, les recours déposés atteignent 124 958 dossiers : le niveau le plus élevé depuis la création de la loi, en hausse de 14 % en un an [5]. Les décisions favorables s’élèvent à 37 132, un record [5]. Mais 52 % des ménages reconnus prioritaires cette année-là ne sont pas relogés dans les délais réglementaires. Au total, 110 000 ménages restent à reloger, dont plus de 95 % hors délais [5].
Entre 2008 et 2020, plus de 330 000 ménages ont été reconnus éligibles à un relogement urgent. Seuls 62,8 % ont bénéficié d’une offre adaptée, selon la Cour des comptes [6]. L’explication est structurelle : le droit est opposable à l’État, mais l’État ne dispose pas des logements nécessaires pour l’honorer.
Vingt milliards d’euros d’aides versés chaque année dans des logements que personne ne rénove
Les administrations publiques ont consacré 29,6 milliards d’euros au logement en 2024, soit 1,01 % du PIB [9]. Les aides personnelles au logement représentaient à elles seules 20,1 milliards d’euros en 2023 [9]. Ces aides améliorent la solvabilité des locataires, pas la décence du bâti.
Des travaux concordants, menés entre 2015 et 2022, ont conclu qu’une part importante de ces aides a été captée par les propriétaires, qui ont relevé leurs loyers en proportion. Les estimations varient entre 70 % et 100 % selon les études [10]. Le système verse des milliards aux ménages les plus pauvres pour qu’ils paient des loyers dans des logements indignes à des propriétaires qui ne rénovent pas. Les aides personnelles au logement financent le statu quo.
Pour l’habitat indigne proprement dit, l’Agence nationale de l’habitat disposait de 250 millions d’euros en 2024, permettant le traitement de 15 500 logements [13]. Mis face aux 500 000 logements indignes estimés par le CEREMA en 2023 [2], ce rythme implique plusieurs décennies pour éradiquer le stock. Et le stock se renouvelle.
Un permis de louer facultatif dans 500 communes sur 35 000
L’architecture actuelle produit un marché rationnel de l’indignité. Louer un logement dégradé à un locataire précaire est lucratif : le locataire paie avec ses aides, le propriétaire ne rénove pas, la sanction reste rare et lente. À l’inverse, sans aide sérieuse à la rénovation, beaucoup de petits propriétaires aux moyens limités ne peuvent pas rénover, même s’ils le voulaient. Ces deux réalités ont longtemps justifié deux positions antagonistes, sans jamais être tranchées ensemble.
Le permis de louer, instauré par la loi ALUR de 2014, pouvait renverser la logique de l’impunité. Son application est facultative, laissée à l’initiative des collectivités. Ce caractère optionnel en fait un outil très limité : en 2025, plus de 500 communes l’ont adopté, sur 35 000 [14]. Les communes qui en auraient le plus besoin sont souvent celles qui ont le moins les moyens humains pour l’opérer.
Le rapport remis au gouvernement par les maires de Saint-Denis et Mulhouse en octobre 2023 a tracé une voie différente [11]. Mathieu Hanotin et Michèle Lutz proposent d’accentuer les mesures coercitives envers les propriétaires indélicats (améliorer les procédures de confiscation, ouvrir la vente à l’euro symbolique des immeubles confisqués aux collectivités) et de renforcer l’ingénierie publique pour accompagner ceux qui veulent rénover. La loi du 9 avril 2024 a repris une partie de ces mesures, sans trancher le nœud central : le permis de louer reste facultatif [12].
Rendre la certification obligatoire et la rénovation financièrement accessible, ensemble
L’arbitrage est de déployer les deux leviers en même temps : ce qui n’a jamais été fait.
Le premier est une obligation nationale d’autorisation préalable à la mise en location, adossée à un diagnostic de décence certifié. Avant de louer, tout propriétaire prouverait que son logement est décent. Sans autorisation accordée, pas de bail légal, pas d’aides personnelles versées sur ce logement. Ce dispositif, documenté par le rapport Hanotin-Lutz de 2023 [11] et par les travaux de la Fondation pour le logement des défavorisés [1] [13], change l’architecture du marché locatif bas de gamme. La propriété indigne deviendrait financièrement irrationnelle, faute de revenu locatif sans conformité.
Le second levier est indissociable du premier : réorienter une fraction des 20 milliards d’aides personnelles au logement vers des aides directes à la rénovation pour les propriétaires bailleurs à faibles ressources [9]. Le versement des aides à la personne serait progressivement conditionné à la certification du logement. Il faudrait aussi massifier les outils d’ingénierie publique locale (opérateurs, accompagnateurs, plateformes de dépôt) que les communes moyennes n’ont pas les moyens de construire seules.
L’interdiction sans aide pousse les petits propriétaires à vendre plutôt qu’à rénover, ce qui peut aggraver la tension locative dans les territoires tendus. L’aide sans interdiction prolonge le subventionnement du statu quo. Ensemble, ces deux leviers désarticulent la rente des marchands de sommeil, dont le modèle repose sur l’absence de contrôle préalable, sans pénaliser les propriétaires de bonne foi qui manquent de moyens.
Le coût de montée en charge est réel : formation d’experts certifiés, plateformes de dépôt, capacité d’instruction dans les préfectures. Les estimations figurent dans le rapport Hanotin-Lutz de 2023 [11]. La question budgétaire honnête est celle du contrepoint : les aides personnelles qui cessent d’alimenter des logements indignes libèrent un levier autrement plus puissant que les 250 millions annuels de l’Agence nationale de l’habitat [9] [11] [13].
Après une telle réforme, le parc locatif cesse d’être régulé par l’absence de contrôle. L’indécence cesse d’être subventionnée. Rénover devient plus rentable que laisser se dégrader.
Sources
[1] Fondation pour le logement des défavorisés, « 30e rapport sur l’état du mal-logement en France 2025 », 4 février 2025, https ://www.fondationpourlelogement.fr/30e-rapport-sur-letat-du-mal-logement-en-france-2025/ (consulté le 08/09/2026).
[2] CEREMA, « Contribution au guide pour repérer l’habitat indigne », 2023, https ://www.cerema.fr/fr/actualites/cerema-contribue-guide-reperer-habitat-indigne (consulté le 08/09/2026).
[3] ANAH / Ministère du logement, « Note méthodologique relative au parc privé potentiellement indigne (PPPI) », juin 2021 ; chiffres repris par les Entreprises publiques locales, novembre 2023, https ://www.lesepl.fr/2023/11/les-capacites-dintervention-fonciere-de-la-puissance-publique-au-coeur-de-la-lutte-contre-lhabitat-indigne/ (consulté le 08/09/2026).
[4] Fondation pour le logement des défavorisés, « 30e rapport de la Fondation pour le Logement des Défavorisés : La France s’enfonce dans la crise du logement », 4 février 2025, https ://www.fondationpourlelogement.fr/30e-rapport-de-la-fondation-pour-le-logement-des-defavorises-ex-fondation-abbe-pierre-la-france-senfonce-dans-la-crise-du-logement/ (consulté le 08/09/2026).
[5] Haut Comité pour le droit au logement (HCLPD), « Tableau de bord statistiques DALO 2024 », 2025, https ://www.hclpd.gouv.fr/parution-du-tableau-de-bord-statistiques-dalo-2024-a256.html (consulté le 08/09/2026).
[6] Cour des comptes, « Le droit au logement opposable (DALO) », rapport thématique, janvier 2022, https ://www.ccomptes.fr/fr/publications/le-droit-au-logement-opposable-dalo (consulté le 08/09/2026).
[7] SDES (Service des données et études statistiques, ministère de la Transition écologique), « Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2024 », décembre 2024, https ://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/le-parc-de-logements-par-classe-de-performance-energetique-au-1er-janvier-2024 (consulté le 08/09/2026).
[8] François Ecalle (FIPECO), « La politique du logement », 2024, https ://www.fipeco.fr/fiche/La-politique-du-logement (consulté le 08/09/2026).
[9] Cour des comptes, « Rapport sur les aides personnelles au logement », juillet 2015, https ://www.ccomptes.fr/sites/default/files/EzPublish/20150916-rapport-APL.pdf (consulté le 08/09/2026).
[10] IGEDD (ex-CGEDD), « L’effet inflationniste des aides personnelles au logement demeure à évaluer », octobre 2022, https ://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/l-effet-inflationniste-des-aides-personnelles-au-a4300.html (consulté le 08/09/2026).
[11] Mathieu Hanotin et Michèle Lutz, « Mission relative aux outils d’habitat et d’urbanisme à créer ou améliorer pour renforcer la lutte contre l’habitat indigne », IGEDD, octobre 2023, https ://igedd.documentation.developpement-durable.gouv.fr/notice?id=Affaires-0013188 (consulté le 08/09/2026).
[12] Ministère du logement, « Dossier de presse : Plan d’accompagnement renforcé de la loi du 9 avril 2024 », avril 2025, https ://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/04.04.2025-DP-Lutte%20contre%20l’habitat%20indigne.pdf (consulté le 08/09/2026).
[13] Fondation pour le logement des défavorisés, « Les Cahiers du mal-logement : L’habitat indigne », juin 2025, https ://www.fondationpourlelogement.fr/wp-content/uploads/2025/06/lhabitat-indigne.pdf (consulté le 08/09/2026).
[14] Tribunal correctionnel de Marseille, jugement du 7 juillet 2025, affaire des effondrements rue d’Aubagne ; synthèse dans Les Petites Pierres, janvier 2026, https ://www.lespetitespierres.org/actualite/pourquoi-le-proces-de-la-rue-daubagne-est-il-devenu-un-symbole-de-la-lutte-contre-le-logement-indigne/ (consulté le 08/09/2026).
[15] Santé publique France, « Mortalité liée à la chaleur et au froid dans 18 villes françaises », 2018, https ://www.santepubliquefrance.fr/revues/articles-du-mois/2018/mortalite-liee-a-la-chaleur-et-au-froid-dans-18-villes-francaises (consulté le 08/09/2026).