En 2025, un primo-accédant s’endette sur vingt-quatre ans pour acheter un logement neuf [1]. En 2000, il s’endettait sur quinze ans. Neuf années de vie supplémentaires engagées dans un crédit, pour le même bien. Cette progression n’est pas le fruit d’une crise passagère : les prix ont décroché des revenus depuis un quart de siècle, et les règles qui compriment l’offre n’ont pas changé. L’arbitrage posé à 2027 est d’instituer des droits à bâtir opposables dans les zones tendues, au risque de heurter les propriétaires installés qui bénéficient de cette rareté, ou de maintenir un système d’aides à la demande qui se capitalise en prix sans desserrer les blocages.
Le décrochage entre prix et revenus, vingt-cinq ans d’écart
Entre 1965 et 2000, l’indice du prix des logements anciens en France a suivi le revenu disponible par ménage à environ 10 % près. Depuis 2000, le décrochage s’est installé et ne s’est jamais résorbé. Au deuxième trimestre 2025, le prix des logements anciens rapporté au revenu par ménage dépassait de 55 % la tendance longue observée sur la période 1965–2001 [1]. Cet écart a peu varié depuis 2007.
Les conséquences pour un primo-accédant sont mesurables. Au quatrième trimestre 2024, le pouvoir d’achat immobilier était inférieur de 26 % à ce qu’il était en 1965 ou en 2000 [1]. Pour acheter le même logement, un primo-accédant devait s’endetter sur vingt-quatre ans, contre quinze ans à ces deux dates de référence [1].
Cette fracture ne touche pas également tous les ménages. En 2022, la part du revenu que les locataires du secteur libre consacraient en moyenne à leur loyer, nette des aides, atteignait 28,2 % [4]. Chez les 25 % les plus modestes d’entre eux, cette part montait à 44,7 % [4]. Entre 2019 et 2022, cet effort a davantage augmenté pour les locataires du secteur libre, en hausse de 1,3 point, et plus encore pour les ménages les plus modestes [4].
La situation dessine deux Frances du logement. Les propriétaires installés ont vu leur patrimoine se valoriser. Les locataires du parc privé aux revenus faibles consacrent au logement une part croissante d’un budget déjà serré, sans perspective d’accession.
En 2024, les dépenses de logement représentaient 21,2 % du PIB, soit 618,9 milliards d’euros [5]. Le logement accaparait 27,8 % de la dépense de consommation finale des ménages, premier poste de dépenses [6].
Trois cent soixante-quatorze mille autorisations, onze pour cent sous la moyenne
L’offre nouvelle s’est effondrée sur les deux dernières années. Le nombre de mises en chantier est tombé à 286 000 en 2023, l’un des niveaux les plus bas depuis plus de trente ans [7]. En un an, c’est une baisse de 22 % ; les permis de construire délivrés ont chuté de 24 % [7].
De novembre 2024 à octobre 2025, 374 133 logements ont été autorisés à la construction [7]. C’est 11 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes. Le cumul des mises en chantier sur douze mois demeure en retrait de 30,8 % par rapport à cette même moyenne [8].
La demande de logement social a atteint un niveau nouveau. Fin 2024, 2,767 millions de ménages étaient en attente d’un logement social, en hausse de 6 % en un an [9]. Au 30 juin 2025, ce chiffre atteignait 2,87 millions, en hausse continue [10]. Depuis 2015, les demandes ont progressé de 52 % [10].
En Île-de-France, 65 094 attributions ont été réalisées en 2024 [11]. Les ménages en attente étaient 888 150 cette année-là [11]. Le délai médian d’attribution y frôle deux ans et demi.
Le marché de l’ancien a traversé une correction avant un léger rebond. Fin décembre 2024, le volume annuel de transactions était estimé à 792 000, en légère reprise après une baisse continue depuis fin septembre 2021 [2]. Les prix des logements anciens sont repartis à la hausse au premier trimestre 2025, avec une progression de 0,5 %, après six trimestres consécutifs de baisse [3]. La correction n’a pas ramené les prix dans le tunnel historique : la fracture prix-revenus reste entière.
L’offre comprimée par ses propres règles
La pénurie de logements en France résulte d’une accumulation de règles qui renchérissent et ralentissent la construction au point de la rendre structurellement insuffisante. La demande est forte, le foncier existe : les règles bloquent. Ezra Klein et Derek Thompson soutiennent dans Abundance (2025) que les pénuries dans les piliers essentiels de la bonne vie résultent de raretés artificielles induites par des politiques mal orientées, politiquement et institutionnellement choisies [19].
La France est l’un des pays où la fragmentation des pouvoirs administratifs en matière de logement est la plus forte parmi les pays développés, selon l’OCDE dans son rapport de 2021 [16]. La compétence urbanisme est éclatée entre différentes administrations, ce qui engendre un coût et un risque juridique, et entrave l’acte de construire [17].
La loi Huwart de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, adoptée en octobre 2025, constitue un premier pas [20]. Elle instaure un mécanisme de cristallisation des règles d’urbanisme applicables aux permis modificatifs. Une demande de permis ne peut plus être refusée sur le fondement de règles intervenues postérieurement à la délivrance du permis initial. Mais selon les législateurs eux-mêmes, ce texte a été taillé trop étroit pour répondre aux véritables urgences [20].
La fiscalité sur l’immobilier alourdit encore l’équation. Les aides au logement représentaient en 2024 un total de 43,1 milliards d’euros, dont 27,2 milliards d’aides directes et 15,9 milliards d’impôts auxquels l’État renonce [6]. Dans les pays où l’élasticité de l’offre est faible, les avantages fiscaux pour les propriétaires se capitalisent dans les prix plutôt qu’ils n’améliorent l’accès, selon l’OCDE [16]. La politique française s’est enfermée dans ce cercle : aides à la demande qui se capitalisent en prix, sans lever les blocages du côté de l’offre.
Un parc à construire pour trois crises simultanées
Le logement français doit faire face à trois mutations structurelles simultanées que la politique courante traite séparément. Toutes trois appellent la même réponse : augmenter et adapter l’offre.
La première mutation est thermique. Environ 3,9 millions de résidences principales étaient classées F ou G au diagnostic de performance énergétique au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc [12]. La France comptait 5,4 millions de passoires thermiques au sens large, en baisse de 400 000 par rapport à 2024 [12].
Cette réduction tient en partie à des ajustements de calcul. Environ 160 000 logements ont quitté la catégorie des passoires uniquement grâce à une mise à jour des seuils de juillet 2024, sans travaux réels [13]. L’objectif climatique, sortir les classes G dès 2025, puis F en 2028 et E en 2034, risque d’aggraver la pression sur l’offre locative sans réforme parallèle du financement de la rénovation.
La deuxième mutation est démographique. Une personne sur cinq a aujourd’hui plus de 60 ans en France [14]. Ce chiffre passera à une personne sur trois en 2060. Seulement 6 % des logements répondent aujourd’hui aux attentes en matière de maintien à domicile [15].
Pour atteindre les objectifs officiels d’autonomie, 2,3 millions de logements devraient être adaptés dans la décennie 2024–2033 [15]. La montée en charge prévue va de 100 000 adaptations en 2024 à 230 000 par an en 2030. Ce chantier dépasse à 80 % le parc existant, pas la construction neuve, ce qui impose une stratégie de rénovation-adaptation à grande échelle.
La troisième mutation est géographique. La correction des prix dans les métropoles et la croissance de l’attractivité de territoires de taille intermédiaire redistribuent la demande depuis 2021 [2]. Le parc social, rigide par construction, ne s’adapte pas à cette mobilité. Les propriétaires occupants sont nettement moins mobiles que les locataires, ce qui freine directement la flexibilité du marché du travail, selon l’OCDE [16]. Un parc figé dans ses usages, ses localisations et ses bénéficiaires aggrave cet effet.
Droits à bâtir opposables ou rente de rareté préservée
La chaîne causale est la suivante. La demande de logement est structurellement soutenue : démographie, décohabitation, vieillissement. L’offre est structurellement comprimée : normes, fiscalité, recours contentieux, artificialisation des sols mal calibrée.
Les aides à la demande se capitalisent dans les prix plutôt qu’elles n’améliorent l’accès. Ajouter des aides à la demande reproduirait ce mécanisme. Agir sur l’offre en premier est la seule entrée cohérente avec cette logique.
Le choix d’architecture pour 2027 est de codifier dans la loi des droits à construire opposables dans les zones tendues. Cela signifie concrètement : ramener le délai d’instruction des permis à douze mois maximum avec accord tacite, et limiter les recours abusifs contre les permis délivrés [19]. La loi Huwart de novembre 2025, limitée à dix-neuf articles, reste bien en deçà de ce périmètre [20]. Ce choix rend possible une relance durable de la construction. Il ferme la rente de rareté dont bénéficient les propriétaires actuels dans les zones tendues, et suppose d’accepter une pression accrue sur les élus locaux qui contrôlent les plans d’urbanisme.
La fiscalité immobilière française est la plus élevée de l’OCDE en 2021 [16]. Elle pèse directement sur l’acte de construire. Une remise à plat des droits de mutation et des taxes sur la construction neuve est cohérente avec l’objectif d’offre. Elle suppose de compenser la perte de recettes pour les collectivités, ce qui engage un débat sur la fiscalité locale.
Une part des 43,1 milliards d’euros d’aides au logement devrait basculer vers le financement de la rénovation thermique à performance réelle [6]. La mesure de la performance se ferait sur la consommation effective avant et après travaux, non sur le reclassement DPE. Une part devrait également aller vers l’adaptation du parc au vieillissement. Ces investissements conditionnent la viabilité de long terme de l’offre.
Le parc social, enfin, compte près de 72 % des ménages français parmi ceux qui rempliraient les conditions pour y accéder, selon la Cour des comptes [21]. Des plafonds de ressources aussi larges, couplés à une mobilité faible dans le parc, concentrent la rareté sur ceux qui en ont le plus besoin. Recentrer le parc sur les ménages les plus modestes, avec des mécanismes de sortie progressive, libérerait des attributions sans réduire le parc. La tension entre 2,87 millions de demandeurs en 2025 et 384 000 attributions annuelles rend ce choix incontournable [10].
Sources
[1] IGEDD (Jacques Friggit), « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », dossier actualisé mars 2026, https ://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-a-long-terme-a1048.html (consulté le 13/08/2026).
[2] INSEE, Notaires de France – Groupe ADSN, « Au premier trimestre 2025, les prix des logements anciens sont en hausse (+1,0 %) », Informations rapides n° 131, https ://www.insee.fr/fr/statistiques/8576105 (consulté le 13/08/2026).
[3] INSEE, Notaires de France, « Au quatrième trimestre 2024, les prix des logements anciens sont quasi stables (+0,1 %) », Informations rapides n° 48, https ://www.insee.fr/fr/statistiques/8379336 (consulté le 13/08/2026).
[4] INSEE, « Logement : France, portrait social », enquête SRCV 2023, https ://www.insee.fr/fr/statistiques/8242367?sommaire=8242421 (consulté le 13/08/2026).
[5] INSEE / SDES, « Dépenses de logement : France, portrait social », Compte du logement 2024, https ://www.insee.fr/fr/statistiques/8612568?sommaire=8612596 (consulté le 13/08/2026).
[6] SDES, « Rapport du compte du logement 2024 », novembre 2025, https ://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/rapport-du-compte-du-logement-2024 (consulté le 13/08/2026).
[7] SDES, « Construction de logements : résultats à fin octobre 2025 », https ://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/construction-de-logements-resultats-fin-octobre-2025-france-entiere (consulté le 13/08/2026).
[8] SDES, « Construction de logements : résultats à fin novembre 2025 », https ://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/construction-de-logements-resultats-fin-novembre-2025-france-entiere (consulté le 13/08/2026).
[9] USH, « La demande et les attributions de logement social à fin 2024 », USH Statistiques n° 1, septembre 2025, https ://www.union-habitat.org/centre-de-ressources/economie-financement/la-demande-et-les-attributions-de-logement-social-fin (consulté le 13/08/2026).
[10] USH, « La demande et les attributions : situation à mi-2025 et perspectives », USH Statistiques n° 3, décembre 2025, https ://www.union-habitat.org/centre-de-ressources/economie-financement/la-demande-et-les-attributions-situation-mi-2025-et (consulté le 13/08/2026).
[11] DRIHL Île-de-France, « Demandes et attributions de logements sociaux en Île-de-France : Socle de données 2024 », juin 2025, https ://www.union-habitat.org/centre-de-ressources/habitants-politiques-sociales/demandes-et-attributions-de-logements-sociaux-en (consulté le 13/08/2026).
[12] SDES / Observatoire national de la rénovation énergétique, données DPE au 1er janvier 2025, citées dans Lénergéek, « 400 000 passoires thermiques en moins en 2025 », novembre 2025, https ://lenergeek.com/2025/11/14/logements-passoires-thermiques-dpe/ (consulté le 13/08/2026).
[13] Actual Immo, « DPE 2025 : la baisse des passoires est-elle due aux rénovations ou aux règles ? », novembre 2025, https ://www.actual-immo.fr/passoires-energetiques-baisse-2025/ (consulté le 13/08/2026).
[14] CEREMA, « Loger nos séniors : état des lieux d’un enjeu de société », https ://www.cerema.fr/fr/actualites/loger-nos-seniors-etat-lieux-enjeu-societe (consulté le 13/08/2026).
[15] EY / Crédoc / CNAV-Anah, « L’adaptation des logements au vieillissement de la population », octobre 2024, https ://www.ey.com/fr_fr/insights/government-public-sector/l-adaptation-des-logements-au-vieillissement-de-la-population (consulté le 13/08/2026).
[16] OCDE, « Construire pour un avenir meilleur : des politiques pour un logement plus abordable », 2021, https ://www.oecd.org/content/dam/oecd/fr/publications/reports/2021/01/building-for-a-better-tomorrow-policies-to-make-housing-more-affordable_51f68a86/9ec4a6c7-fr.pdf (consulté le 13/08/2026).
[17] iFRAP, « ZAN, PLU, SRU : ces normes qui empoisonnent les permis de construire », octobre 2024, https ://www.ifrap.org/emploi-et-politiques-sociales/zan-plu-sru-ces-normes-qui-empoisonnent-les-permis-de-construire (consulté le 13/08/2026).
[18] Fipeco (François Ecalle), « La politique du logement », https ://www.fipeco.fr/fiche/La-politique-du-logement (consulté le 13/08/2026).
[19] Ezra Klein et Derek Thompson, Abundance, Avid Reader Press / Simon & Schuster, mars 2025, https ://en.wikipedia.org/wiki/Abundance_(Klein_and_Thompson_book) (consulté le 13/08/2026).
[20] Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement ; Conseil constitutionnel, décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025, https ://www.conseil-constitutionnel.fr/decision/2025/2025896DC.htm (consulté le 13/08/2026).
[21] Cour des comptes, rapport sur les aides personnelles au logement, 2020, https ://www.ccomptes.fr/system/files/2020-02/20200225-02-TomeI-aides-personnelles-logement_0.pdf (consulté le 13/08/2026).