Pour un locataire du privé parmi les dix pour cent les plus pauvres, le loyer absorbe 59 % du revenu avant toute autre dépense [1]. Après les aides au logement, il en absorbe encore 41 % [1]. Pendant ce temps, les mises en chantier ont reculé de près de 31 % sur cinq ans et plus de 2,7 millions de ménages attendent un logement social [8, 9]. L’arbitrage posé à 2027 est architectural : transférer le droit de construire à la collectivité sur tout terrain retenu en zone tendue, ou continuer de subventionner une demande que l’offre ne suit plus.
Cinquante ans de divergence entre locataires et reste de la société
Le poids du loyer dans le revenu des locataires a plus que doublé depuis 1970 [2]. Ce suivi de long terme, conduit sans discontinuer par l’économiste Jacques Friggit à l’IGEDD, interdit tout raccourci.
L’indice des loyers rapporté au revenu disponible par ménage a progressé modestement pour l’investisseur moyen depuis les années 1970 [2]. Mais le locataire individuel n’est pas le ménage moyen. Son revenu est inférieur à la médiane. Sa charge a explosé.
Deux mécanismes alimentent cet écart. D’abord, la qualité moyenne des logements s’est améliorée, ce qui gonfle mécaniquement les loyers mesurés. Ensuite, les locataires se sont appauvris par rapport à l’ensemble de la population, en particulier les jeunes surreprésentés dans le parc privé [2]. Le locataire du parc privé d’aujourd’hui est celui qui n’a pas accédé à la propriété ni au parc social : statistiquement plus jeune, plus précaire, plus souvent seul.
59 % du revenu pour les plus modestes, plus de deux semaines de travail pour un studio parisien
En 2020, les locataires les plus modestes, les 10 % en bas de l’échelle des niveaux de vie, dépensaient 59,2 % de leur revenu pour se loger [1]. Les aides au logement réduisent ce taux de 18,5 points, à 40,7 % [1]. Même après aides, quatre locataires sur dix dans ce groupe dépassent le seuil international de surcharge, fixé à 40 %.
À l’autre bout de l’échelle, les 10 % de ménages les plus aisés ne consacrent que 16,4 % de leur budget au logement [1]. L’écart brut entre le bas et le haut de l’échelle atteint un facteur 3,6. Après aides, il reste supérieur à 2 [1].
En 2022, les locataires du secteur libre consacraient en moyenne 28 % de leurs revenus à leur logement [13]. C’est 3 points de plus que les locataires du parc social et 1 point de plus que les propriétaires encore en remboursement de crédit [13].
Le salaire médian du secteur privé atteignait 2 190 euros nets par mois en 2024 [14]. Une part de 28 % consacrée au loyer représente sept à huit jours travaillés par mois rien que pour se loger.
À Paris en 2026, un salarié au SMIC devait consacrer 96,2 heures de travail pour payer un studio moyen de 915 euros [15]. Près de deux semaines et demie pour 20 mètres carrés. À Limoges, au salaire médian, 38,9 heures suffisaient pour louer un T2 à 500 euros [15]. La part du revenu consacrée au loyer y tombait à 25,7 %, en deçà du seuil recommandé de 33 %. L’écart entre les deux situations atteint 142 % [15].
La surcharge de logement en France dans le miroir européen
Eurostat mesure la part de la population qui consacre plus de 40 % de son revenu disponible au logement. En 2024, ce taux atteignait 8,2 % pour l’ensemble de l’Union européenne [5]. En France, il s’élevait à 20,2 % pour les seuls locataires au prix du marché, contre 18,6 % en moyenne pour la zone euro [6].
La France se situe au-dessus de la médiane européenne sur la pression locative, sans atteindre les niveaux les plus élevés. Pour les personnes seules, le taux français était de 19,9 % en 2024, contre 23,0 % en Allemagne et 38,8 % au Danemark [5]. Derrière cette position intermédiaire se dissimulent de profondes inégalités territoriales et de revenu.
Un parc neuf en chute libre et des locataires de plus en plus captifs
Le taux consacré au loyer est une photographie du stock. La rupture en cours touche les flux. En 2024, le nombre de permis de construire a atteint son niveau le plus bas depuis cinquante ans [9]. Sur douze mois glissants à fin novembre 2025, les mises en chantier restaient en retrait de 30,8 % par rapport à la moyenne des cinq années précédentes [9].
Cette crise de la production transforme la structure du marché locatif. Le nombre de ménages en attente d’un logement social a progressé pour atteindre plus de 2,7 millions en 2024, soit un million de plus en dix ans [8]. Moins de 400 000 logements sociaux ont été attribués en 2023, contre 500 000 en 2015 [8]. Moins d’un demandeur sur cinq reçoit désormais une réponse positive dans l’année.
La conséquence est mécanique : des centaines de milliers de ménages modestes basculent vers le parc privé, où les loyers sont librement fixés à la relocation et où leur pouvoir de négociation est nul.
En 2025, 350 000 personnes se trouvaient sans domicile, contre 300 000 en 2020 [8]. L’effort budgétaire national en faveur du logement est historiquement bas, note le 30e rapport de la Fondation pour le logement des défavorisés [8].
Le mécanisme de fond est identifiable. Entre les années 2000 et le début des années 2020, les prix de l’immobilier ont crû largement plus vite que les loyers, portés par des conditions de crédit favorables : durées de prêt allongées, taux bas, endettement immobilier des ménages en hausse [2]. La remontée des taux depuis 2022 a bloqué l’accession à la propriété pour une partie des ménages qui seraient sortis du parc locatif. La pression sur les loyers s’en est trouvée renforcée par le bas. Le locataire captif d’aujourd’hui est en partie le propriétaire empêché d’hier.
L’APL, filet de sécurité massif dont l’effet structurel reste limité
Près de 15,6 milliards d’euros d’aides personnelles au logement ont été versés en 2023 [11]. L’État finance plus des trois quarts de l’enveloppe totale, qui atteignait 32,8 milliards d’euros cette année-là [11]. C’est l’un des postes de dépense sociale les plus lourds du budget.
Les dépenses des locataires pour se loger, nettes des aides, représentaient 25,2 % de leurs revenus en 2020 [1]. Mais une partie de ces aides est capturée par les bailleurs via des loyers qui s’ajustent à la hausse. En 2024, dans la Métropole du Grand Paris, 68 000 ménages du parc locatif privé affichaient encore une part du revenu consacrée au loyer supérieure à 40 % après perception des aides [12]. Ils représentaient 46 % des bénéficiaires d’aides au logement dans le privé sur ce territoire [12]. L’aide est massive ; la surcharge persiste pour une large part de ses bénéficiaires.
Lorsque l’aide élargit la capacité de payer du locataire sans augmenter l’offre, elle nourrit en partie la rente foncière plutôt que le pouvoir d’achat [1, 11]. Substituer de la redistribution à une réforme de la formation des prix consolide le déséquilibre au lieu de le corriger. C’est le piège que Daron Acemoglu et Simon Johnson ont formalisé plus largement sur la capture des gains du capital [3].
L’encadrement des loyers à Paris, résultats réels sur un périmètre étroit
L’encadrement des loyers à Paris, en vigueur depuis juillet 2019 avec plusieurs interruptions judiciaires, fournit désormais une évaluation sérieuse. Entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2024, il a limité la hausse des loyers de 5,2 % par rapport à la situation sans encadrement [10]. Cela représente une économie moyenne de 984 euros par an pour les locataires concernés [10].
L’effet est plus fort pour les petits logements. Pour ceux de moins de 18 mètres carrés, la baisse atteignait 13,1 % [10]. Lors des nouvelles signatures de bail, 66 % de ces studios dépassaient le plafond légal. Sur la période juillet 2023-juin 2024, la baisse atteignait 8,2 %, contre 2,5 % en 2019 [10].
Ce résultat est réel, mais sa portée reste conditionnée à l’application et au contrôle, qui demeurent marginaux à l’échelle nationale [10]. L’encadrement ne traite pas la question de l’offre. Une régulation stricte sans production nouvelle peut déprimer l’investissement locatif et réduire à terme le parc disponible. Calibrer la régulation pour ne pas assécher le parc tout en contenant les abus à la relocation est l’enjeu central de toute extension nationale.
Transférer le droit de construire à la collectivité ou financer indéfiniment la rente
Le propriétaire foncier en zone tendue tire sa rente de la rareté. Depuis 2024, le droit d’urbanisme lui confie encore le dernier mot sur la densification dans la quasi-totalité des communes [9]. Les 32,8 milliards d’euros investis chaque année par l’État [11] arrivent dans un marché dont la logique récompense l’attente et pénalise la mise en chantier. Les 15,6 milliards d’APL [11] s’inscrivent dans la même logique : une partie de la dépense publique alimente la rente au lieu de réduire la charge locative.
Le choix d’architecture posé à 2027 est celui-ci : transférer le droit de construire à la collectivité sur tout terrain classé constructible en zone tendue depuis plus de dix ans sans mise en œuvre. La collectivité, ou un établissement public foncier, devient l’opérateur de premier rang là où le marché organise la rétention. Les blocages à la construction tiennent rarement à des accidents réglementaires. Ce sont des protections actives des propriétaires en place, comme Klein et Thompson l’ont documenté pour les marchés du logement américains [4].
Ce changement déplace le coût réel sur les détenteurs de foncier rétenu, et non sur les locataires ni sur le budget de l’État. L’inaction indéfinie cesse d’être une stratégie de valorisation foncière.
L’encadrement des loyers à la relocation, dont l’effet parisien est désormais mesuré [10], devient alors praticable à grande échelle parce qu’il s’appuie sur un parc qui croît. Les aides personnelles cessent d’être partiellement absorbées par des loyers qui montent faute d’offre concurrente. Avec plus de 2,7 millions de ménages en attente [8] et un retard de 30,8 % sur les mises en chantier à fin 2025 [9], l’équilibre tacite entre l’État-compensateur et les propriétaires-rentiers a atteint sa limite. Le séquençage est commun aux trois billets logement du feuilleton : l’offre d’abord, cet encadrement sur un parc qui croît, la rotation et la réorientation des APL ensuite.
Sources
[1] SDES (CGDD), « Le poids des dépenses de logement dans le revenu des locataires en 2020 », enquête nationale logement 2020, publication 2023, https ://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/le-poids-des-depenses-de-logement-dans-le-revenu-des-locataires-en-2020 (consulté le 09/08/2026).
[2] IGEDD (Jacques Friggit), « Prix des logements, loyers et revenu par ménage sur le long terme », dossier mis à jour mensuellement, dernière version juillet 2025, https ://www.igedd.developpement-durable.gouv.fr/juillet-2025-a4282.html?lang=fr (consulté le 09/08/2026).
[3] Daron Acemoglu et Simon Johnson, « Can A.I. Be Pro-Worker? », The New Yorker, 2026, https ://www.newyorker.com/contributors/john-cassidy (consulté le 09/08/2026).
[4] Ezra Klein et Derek Thompson, Abundance, 2025, https ://en.wikipedia.org/wiki/Abundance_(Klein_and_Thompson_book) (consulté le 09/08/2026).
[5] Eurostat, « Living conditions in Europe : housing », EU-SILC, édition 2024-2025, https ://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?title=Living_conditions_in_Europe_-_housing (consulté le 09/08/2026).
[6] Eurostat via Trading Economics, « Housing cost overburden rate : Tenant, rent at market price : France », données 2024, https ://tradingeconomics.com/france/housing-cost-overburden-rate-tenant-rent-at-market-price-eurostat-data.html (consulté le 09/08/2026).
[7] Fondation pour le logement des défavorisés, 30e rapport sur l’état du mal-logement en France 2025, publié le 4 février 2025, https ://www.fondationpourlelogement.fr/30e-rapport-sur-letat-du-mal-logement-en-France-2025/ (consulté le 09/08/2026).
[8] Fondation pour le logement des défavorisés, 31e rapport sur l’état du mal-logement en France 2026, publié le 3 février 2026, https ://www.dalloz-actualite.fr/flash/rapport-2026-de-fondation-pour-logement-des-defavorises-une-degradation-preoccupante-du-mal-lo (consulté le 09/08/2026).
[9] SDES, « Construction de logements : résultats à fin novembre 2025 (France entière) », données Sitadel, publication décembre 2025, https ://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/construction-de-logements-resultats-fin-novembre-2025-france-entiere (consulté le 09/08/2026).
[10] Ville de Paris / OLAP / APUR-CESAER, « Bilan de l’encadrement des loyers à Paris, 1er juillet 2019-30 juin 2024 », juin 2025, https ://www.paris.fr/pages/encadrement-des-loyers-les-resultats-sont-la-31465 (consulté le 09/08/2026).
[11] DHUP / Ministère de la Transition écologique, « Les aides personnelles au logement : éléments de calcul 2024 », données droits juin 2023 (CNAF-MSA), https ://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/Brochure-bareme-2024-APL.pdf (consulté le 09/08/2026).
[12] Institut Paris Région, « Des loyers insoutenables pour une part croissante de locataires ? », juillet 2026, https ://www.institutparisregion.fr/societe-et-habitat/habitat-et-logement/chroniques-du-parc-locatif-prive/des-loyers-insoutenables-pour-une-part-croissante-de-locataires/ (consulté le 09/08/2026).
[13] INSEE, « Logement : France, portrait social », millésime 2024, données SRCV 2022, https ://www.insee.fr/fr/statistiques/8242367?sommaire=8242421 (consulté le 09/08/2026).
[14] INSEE, salaires dans le secteur privé, série EQTP, données 2024, https ://www.statistiques.com/argent/salaires (consulté le 09/08/2026).
[15] L’Essentiel de l’éco, « Loyer : combien de jours travaillez-vous vraiment pour vous loger ? », janvier 2026, https ://lessentieldeleco.fr/5742-loyer-combien-de-jours-travaillez-vous-vraiment-pour-vous-loger/ (consulté le 09/08/2026).